パークシティ豊洲はどうですか？　part9　

朝のはちょっと推敲が甘かったので... 下記部分再掲:

以下は、筆者がある筋から入手したM不動産の極秘会議資料だが
特に公開しよう　（勿論嘘だからねぇ)

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　 この平均坪単価では豊洲ではさばけませんって？
当然手は打ってある。何年やっていると思っているんだ。不動産
の基本は安物を抱き合わせで幻想をつくりあげ、プレミアつけて
売ればよいんだよ。まだまだ君たちは甘いな。

　よし。　2面の”策”を授けよう。
(1) 2-3月の期間ここが”ハワイ同等である”と信じてくれる層と
(2) (1)の層との差別化に優越感を感じる層に
物件を二極分化すればよい。このマンションに90m^2台の
部屋が『何故か』少ないのには『ちゃんと』隠された理由がある
のだ...

[1]　坪単価が高くても70m^2の住戸にすれば、グロス価格は抑える
ことができる。 4000万台まで下がってくれば、ちょっと背伸びして
リゾート気分は味わいたいが、実際には海外リゾートの経験の少ない
層を多数こっちにとりこむことが可能だ。
坪単価があがっているからな。70m^2ちょうど程度を沢山作ること
によってグロス価格を低減しろ。
　主寝室にベッドを２台設置できないような住戸が多数発生するが、
そこは2月間の"リゾート気分"でごまかせば、部屋がちょっとだけ
狭くて、少し収納が少なめかな程度で検討者が気がつく前に登録
にまで持ち込むことができよう。 [1]の標的層は、ここのプール
他の仕掛けを素直に喜ぶはずだ。　セレブであると錯覚を与えるよう、
CMキャラクター等は特に慎重に選定されなければならない。
黒木瞳を強く推薦する。1億だぁ？　それくらいの出演料で
”セレブ”が買えれば安いだろう。 1戸に割れば7万で端数だ。
こっちは1000億級のproject だぞ。電通か博報堂にじゃんじゃん
TV-CMをうたせろ。予算？　何10億かかっても構わん。
いいかリゾートでセレブだぞ。
TTT がやったような、物件価格をTVに大写しで出すような
下品なまねだけは絶対にやってはいかん。住友にオリックスだろ
あれは？ 関西商人は全く下品でいかんな。　こっちはイメージ
広告だ。　　 なに キャッチコピーは　”アーバンリゾート”で
どうでしょう だと？　うむ。アーバンかね。　 素晴らしい！
それだ！！
海だけ写してそれをバックに 黒木に喋らせる？　ううむ完璧だな。
これはいけるぞ。ちょっとずらしてららぽーと予定地からやらせろ。
あの目障りな運河向かいのセメント工場は映らないようにな。
新庄はどうかって？　大衆性を感じさせるな全くダメだ..

[2] 一方、富裕層には2通りある。(1) 親の代から金持ちである層と、
(2) 本人が自分でのし上がってきたタイプだ。前者は例えば、
親が医者で購入して、20年前から広尾ガーデンヒルズに同居でずっと
住んでいたというのが典型的なタイプだな。このタイプは外国経験が多い
から、例のリゾート作戦で落とすことはまず無理だ。大体豊洲といっても
東京23区内にあることすらご存知あるまい。　これはずっぱり切る。
大丈夫だ、港区物件で拾うので問題はない。ケープは売れそうだから
グローブの売れ残りでもあてがっておくんだ。
　モデルルーム内装は思いっきり派手派手成金路線でセッティング
せよ。　狙いは成金タイプ一本だ。最上階ほか、景色のよい向き
の角部屋を所謂”億ション”として設定し、70/80m^2級との価格の
連続性を敢えてなくすことによって大きな差別化を図るんだよ。
”普通の人間とは俺は違うのだ”という優越感を擽ってやればよい。
この層はどのみち忙しいし、セカンドハウス利用ばっかりだ。
プールに来ればばれるかも？　来るのは愛人だろ。本人は忙しいので
来ないから、大丈夫だ。　だいたい月数万くらい追加負担があっても
気がつきもしまい。[1]の連中とちがって掲示板にぐだぐだ書いてる
暇もないだろうよ。　やはり、切りのいい100m^2超は金持ち用だな。
よし、決めたっ。90m^2を殆どなくしてしまえ。

　どうだね私の完璧なまでの作戦は...余りにも完璧すぎる。
　[1]/[2]の層の間で差別化を測って、実際には利用価値のない施設を
リゾートですといって隣のSCのイメージと抱き合わせで販売する
ことによって、　同じ土地面積から10-20%増しの収益を捻りだすことが
可能となるのだ。私のマジックに恐れ入ったかね..収益100億プラスは
固いな。　昇進だよむふふふ。 ぐははは。
　 隣のショッピングセンターの名前が"ららぽーと"だっててのは
パンフレットには書かんでもいいぞ。　セレブな感じがないからな。
あくまで”大型ショッピングセンター”だぞ。

　お見合い向きはざくざく細かく刻んで安めの貧乏ファミリー向け
住戸を作るんだ。これで最多価格帯は4000万台になったな？ 5000万台
最多とかにすると、[1]の層が引いちゃうんだよ。
来てみたらみんな北向きとか日陰とか低層だとしても、嘘じゃぁ
ないものな。　よしこれで完璧だ。