23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

郊外をローンで買って数年で値下がりが始まり、
下がり続ける中でローンを払い続ける…
この道はいつか来た道。

検見川浜。確かに静かだし海も近くて良い面もあるけど、ただ駅はあまりに寂しいですよね。
財政潤う、東京至近の浦安には到底かなわない気がしますが。店なんかは、隣の海浜稲毛のほう
がまだいいような・・・。どちらにしても東京になれた人には物足りないだろうなあ。文化施設、
店が少なくて。まあ実家がそっち方面なのでもっと発展してくれるなら嬉しいですが。

検見川浜って千葉だし、埋立地だし、住宅地としては最低ランクだと思います。
海が近いっていっても汚い東京湾でしょ？

価格上昇が需要に合わせて郊外に波及していくとの意見は納得しました。

ではデベが今後も23区では強気な仕入れをしていくのでしょうか？
いまでも冷や冷やしながらの仕入れだと思うのです。

豊洲の某タワーなんかは一般所得者には高値で購入できす、高額所得者は利回りの悪い物件を購入するとも思えないのです。
売れ残りが出始めるあたりから価格が下がるという意見は不動産では通用しないのでしょうか？
そろそろ天井という気がどうしてもしてしまう・・・
それともこの価格帯でしばらく落ち着くのですかねえ。

弱小デベにとっては、そろそろ都心ブームは終わりにして、
郊外や僻地ブームに移行してくれないと死活問題。
とにかく建てつづけて売りつづけなきゃ立ち行かないのだから、
売買がなく気配値だけ幾らつりあがっていってもね。

>>868
海外は今の円安を武器に日本に投資しているので売りに転じるのは円高にふれる兆しがあった時だと思います。

それじゃちょっと早すぎかもしれません。為替、金利、スプレッドでキャリーしろが不味くなれば、新規の流入は控えられるわけでしょうけど、保有資産を売り抜ける必要は、必ずしも円高で生じるわけでもないです。インカムがビジネスになってるうちは、それでいい場合もあるかと思います。
総合的に経済要素、投資モデル、両国の税制の変化（保有に関るものも重要）など。
円資産なら円高で、資産価値は切りあがることにもなります。

円高になったら、円高から円安にならないうちに、売り抜けたい意志は当然ですが、円高が多少進行
中、頂上じゃ遅いでしょうが、どの程度の円高かよりは、
①当該不動産市場の上昇率
②他の国の投資環境
③日本の金利（円高が適正十分な金利上昇を背景に進んだ時は、かなり早くなるかもしれませんね）
でしょうか。サインにはなりますが、円高は結果、当たり前ですが、そのときの意味が重要ですね。

1994年頃の価格分布を知らない世代には、サラリーマンが買えないマンション＝売れないマンションと思えるのだろうか。傲慢な世の中になったものだ。
９０年代、都内のモデルルームは皆坪単価３３０万以上のものばかりで、普通のサラリーマンにはモデルルームの敷居は高かった。
いまでこそ、９００戸などというとてつもない規模のマンションがあるが
昔から、１００戸以下の中規模マンションは、上品なモデルルームで地元の新聞折込ちらしだけで、粛々と売られていた。
当時、社宅住まいだった私はそういうものは関係ないから読まずに捨てていた。
そういう中に、恵比寿ガーデンテラス（５５。４１平米　６０４０万円〜７７７０万円）もあったし、代官山アドレスもあったし上目黒パークタワーもあったし、東京サウスパークタワーもあった。

都心でなくても用賀の７０平米が７０００万で売られていた頃だ。バブルが終わっても９０平米超えたら皆一億は超えた時代だ。
豊洲だってキャナルタワーズは２０００年の竣工で決して坪単価は２３０万なんて安さではなかったはずだ。
本当の金持ちは９０００万なんて中途半端なマンションは買わないらしい。
逆にいえば、豊洲で２９０万でも、都心に近くないと困る人は買いにくる。

それでないと、１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が説明できない。

マンションの生産調整って難しいのですか？
仕入れ負けはまずい、弱小はどんどん外へ。
一気に売っても、うすい。上げながら上がるのを待ちながら、
少なくても価格調整力を維持しつつ売るための、生産調整。
弱小は、それが弱い。都心の上昇率の低下も、大事ですが、郊外の在庫↑や、値引きの噂など
周辺の沈下、弱気が見えれば、頂上も危険なサイン。
二極化のはずが、ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
繰り返し、値下げ募集もある、一応超高級や普通の高級物件。
値は上げてるが、思惑ほどはついてきてないのが現実かと、分かってるはずが、ちょっと驚く。

首都圏の物件は天井圏です。これから上昇しても緩やか。利回り的にも厳しい。
これからは絶対に郊外がくると思います。
郊外のマンションは坪単価１００万円前後なんてザラにあります。
利便性の高い駅周辺の郊外物件はこれから高騰すると予想しておきましょう。
私が感じるところ、既に一部にはその動きが出てきてますが。
他には高級リゾートなんかもそろそろくるでしょう。

投資物件としての郊外ってことですよね。
売り抜ける時期に気をつけるということが必要ですね。

２００２年、いまより価格が高い時点で首都圏のマンション供給は堅調という予測もある。
http://www.mizuhocbk.co.jp/pdf/industry/1007_06.pdf


現在８万戸ベースで供給されている東京圏の新築マンション市場は一戸２８００万平均としても２兆円を超える市場だ。
しかし証券化不動産は全国ベースで2005年度の不動産証券化額は6兆9000億円、累積額は23兆円になる（２００６年数値）

http://www.nikkeibp.co.jp/news/const06q3/505961/
このうちレジの比重は限られるにしろ、企業の賃貸事業スキームとしての中規模証券化が進んでいるのはあきらかだ。
http://nsk-network.co.jp/041109.htm
大京のレポートにもあるがそもそも不良債権再生ビジネスとして入った不動産ファンドは結果的に日本の不動産景気を活性化した訳で、いまは企業がオフバランス・オンバランスをとわず地価変動リスクをさけながら土地活用をして収益を上げる手立てとして生かされるまでになったということだ。
証券化イコール外資の日本買い。ピークで損切り。ババを押し付けられるのは日本人とかいう単純な理解は大きく的が外れているのではないか。

投資と利用が分離されて誰もキャピタルゲインをあてにしてはいない。買うときは大事だが
売り抜けることを考える必要などない。
資産というのは長くもって値打ちがでるものだ。

＞マンションの生産調整って難しいのですか？
事業スキーム策定
土地仕入れ
基本設計・見積もり・確認申請
ここまで動いてきたら生産調整ではなく仕様変更による価格調整
最初の段階で平均坪単価を決めて採算をはじく。
あとへは引けない。
生産調整＝土地仕入れ
デベも自分の得意顧客層というのがある。坪単価３００超えたら
ワンルーム業者か財閥系大手しか手がでない。
一方は個人投資家に売り、もう一方は富裕層に売る。
振興デベはもうすでに超郊外で大規模土地を仕込んでいる。
どんどんどころか先回りして価格の底を抑える。
そういう役割分担で首都圏のマンション市場は価格形成がなされていく。
＞ハイクラスとかに、値下げ募集してる結構な優良物件が目に付く。
それは結構なことだ。ぜひお買い上げになったいかがか。

いまや企業は土地を売らずとも、証券化（不動産の信託受益件をＳＰＶに売却しエクィティに出資する。５％以下ならオフバランス。以上ならオンバランス）でノンリコースローンを借り土地から収益を得られる。
駐車場事業よりはるかに収益性の高く、エクィティを手放すことでいつでも換金できる流動性の高い資産活用の方法を知ったわけだ。
なにしろ、最近静かな信託銀行は日本中の地主にそういう話をもちかけている。

かつては、土地を売るという選択肢しかなかったものが、証券化で換金してもいいしエクィティを保有してもいいという流れになった。

もはや説明不要だが、マンション価格を上げているのは外資の買占めなどではなく証券化で土地活用をはじめた「地主企業」ということだ。
分譲のためには土地を取得しないとはじまらないが、土地そのものが信託銀行など証券化コンサルがことごとく抑えてしまい収益事業にむかないものだけが、デベにまわされているのが実情だろう。
外資がバルク買いしたのはずいぶん昔の話。いまや外資ファンドでなくても証券化スキームくらいは組める。

>>898
現状の分析なんて正直どうでもいい話。
問題はその先がどうなっていくかだろう。
その先にはこれから郊外が上昇していくという構図があるわけだが。

インカムゲインにしてもキャピタルゲインにしても、
その源泉を、安く取得する事が利回りに直結するのだから、
もはや値上がりした都心物件にアドヴァンテージはなく、
むしろ安値で放置されている郊外物件の方が有利といえるでしょう。

２３区内でも、実質の住環境として郊外よりも劣っているにもかかわらず、
区内である事で高値となっているような地域では、
本格的な優良郊外物件が供給され始めるとメッキがはがれ、
まさしくスレッドのタイトルどおり、ほどなく下落を始めるでしょう。
今はまさに、最後のババを引かせる駆け引きが始まっています。

証券化の話は素人には難しすぎたかもしれない。外資系ファンドのせいで地価があがるとか、引いたらピークとかとんちんかんなあて推量は間違っているといいたいだけだ。
現状の地価上昇の要因を正しく掴まなくてどうやってその先が読める？

とにかく郊外であろうが都心であろうが地主が土地を出さなきゃマンションは立たない。
単純な話、都会のど真ん中で地主の意思で３０年も駐車場になったままの１０００坪の敷地とか
あったりする。
地主が安く売るか売らないか、安く売ったところでデベが安くうる必要がさるかどうかで
その先がどうなっていくかというのがわかる。

証券化というのがｗかりにくいのは私の説明ぶそくだが、簡単に言えば国債と同じ、償還期限が
きたらまた国債を発行するそういうような仕組みだと思えばいい。
国は、税金不足を国債で補い、資産デフレのつけを証券化で逃れた・・これも難しいか。
すまん。説明能力不足だ。自力で勉強してくれ。

>１０年前、坪単価５００万の物件が完売した理由が

１０年前なら、前回のバブルで儲けた成金がまだいくらでもいました。
私もバブル成金で、１０年前に買ったクチです。

米国不動産が証券化やリートを取り入れたのは６０年代の話。、
http://www.orix-sec.co.jp/shohin/toushin/guide/column-9.html
実際にはリートとして９０年代に大きく伸びている。
日本の不動産は米国の９年後を追いかけるという話は業界でよく聞かされた話。
まさに２００３年以降リートが急成長しはじめた。
米国の不動産高騰が緩やかに収まって経済破綻につながりにくいのは
金融の仕組みが高度化しているせいだが、リートもそのひとつ。

失敗した不動産投資は、証券化がなければ物件の抵当権が行使されて
競売される。倒産の債務は事業者の他の資産にも及ぶ。
証券化ならエクィティが暴落しエクィティを安く買ったものが、再生して
収益性を高めてエクィティを売る。
出口としてリートに売却すれば、リスクはより多くの投資家に分散される。