23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

このスレのテーマは「２３区の・・価格はいつさがりはじめる」ですから、一応そう言ってみました（笑）
地価が下がるというのは、売り物が増えることでわかります。
供給過剰で価格が暴落・・とか言う評論家が多いですが、大量に売ってる段階ですでに安値なのです。
東京圏は住宅市場としてつながっていますから、頂上付近で安売りをすれば裾野も値を下げる。
裾野が安売りしても頂上付近は安売りする必要はない。
郊外は、供給過剰でなくても頂上の相場に引きづられる。
頂上付近が天井で品薄で高値になれば、裾野がやっと「定価販売」できる。

そういうわけで、都心の価格動向をみていれば大体のことはわかる。
景気が下向いて企業の土地処分がはじまったり、行政のてこ入れで新たな再開発計画がでてきたり。

マンションは、一箇所で完成在庫が出ると、次に売るところは弱気の値付けをしてそうやって
どんどん価格が安くなる。
２０００年前後の瀬田・用賀・桜新町、麻布界隈の物件の売り方がそんな感じ。当時は
日本橋や神田のワンルームまで造りすぎて在庫処分に値引きして売られた時期。
逆に上がるときは、音も立てずに上がる。

底値は読めないけど、景気動向であるていど地価は読める。
ただし株価の上昇が地価の上昇に先行するという説は大間違い。
とはいえ１９９４年も１９９９年も株価が２００００円台に戻って世の中が地価も下げ止まるだろうと
勝手に思い込んだ。
別に、今も都心以外なら２３区も底圏ですから買い得だと思いますけど。
それと、城北、城東でもこれから先上がって下がって今の価格までに戻る保証はないです。

＞いや、都内もまだ売り時ではないのか？　売り時という人も多いですが・・・
売り時かどうかは簡単。
物件を買った時期によります。１９８５年前後なら今売ったら買値と同額で売れるはず。
１９９５年前後なら、都内郊外問わず、４割以上の売却損。できるだけ待つ。
２００２年以降なら、売れば儲かるけど代替物件が買えない。
２０００年前後もあと３年待って売ると一番高値でしょうかね。

場所によります。新築坪単価で７００万つけるような場所は天井かと思いますし
３６０超えた世田谷も、さほど延びないと思いますが、まだそれらと城東、城北の差が
大きいですからね。時間をかけて差が縮まるのでは。

＞住み替えって実際両得は難しそうですね。。。
お金持ちは、お金の自由度が大きいから、２０年以上の長期でもって不動産に金を稼がせますね。
時間はお金持ちの味方。負債を背負った人間にとっては敵ですね。

845＞次の都心の底値を待って買うって、それを待つのは厳しいような？

豊洲も一応城東ですが、すぐに新築坪単価３００万になりそうですけど。

豊洲もあっという間に坪400の世界になると思います。
収益還元法というより、今は周辺事例による値段の上昇という感じでしょう。
これはバブルだ、といえばそのとおりバブルなんですが。
そうはいっても、収益還元で利回り3％程度確保できる範囲であれば、バブル
とは言い難い。そこを分水嶺にして、物件選択をしてみては。
坪2万円取れる場所は少ないはずなのに、坪800以上の物件が都心そこかしこ
に出始めている。これはちょっと危険と思いますし、
坪1万円取れるかどうかという場所で、坪400以上がスタンダードになり始めて
いる場所もある。これも買いでは無いでしょう。

坪223万で港南のタワーマンション中層階を購入しました。約31坪あります。
一応、マンションとしては完売したようです（どこかわかってしまいますかね）。
まもなく入居ですが、もう賃貸物件として情報があがっています。
坪当たり12000円くらいが相場のようで、我が家だと37万くらいです。

ローン、管理費、修繕費、固定資産税をあわせても、この額で貸せるならマイナスはありませんが、
頭金などを考えるとプラスにもなりません。

今はちょうどそんなものなんでしょうね。

投資の利回りは、自己資金と借入金の比率でかわります。借り入れ金利と物件利回りの
差を生かすことをレバレッジを効かすといいます。
自己資金３割、借入金７割なら
自己資金のネットの利回りは結構よくなると思われます。

ただし、３１坪は大きすぎて賃貸にはむきません。借りる人はいますが一旦空室になると
埋めるのに時間がかかりそう。どうせなら１５坪２室のほうが投資向きです。


ところでその物件なら賃料は月坪１．３万〜見込めそうですがいかがでしょう

・・・ってひどくスレタイとずれました。

地価反転時点で新築マンション坪単価が２５０万を超えた地域はおそらく、今後も
高給分譲が主体で一般サラリーマン一次取得とは離れた世界になっていくだろう。
普通のサラリーマンが自分の力だけで買える物件はおそらく２３０万が上限。
そこから先は、親の援助、株の運用益・ストックオプション・他の不動産の売却益、ｅｔｃをのせて、
自己資金６割万、借りれ金４割あるいは半々の組み合わせで買う世界だ。
キャッシュを手元に残しておきたいから補助的にローンを使う。
「ベースとなる資金」を持った人でないと買えない。
過去にも品川Ｖタワーなど推定で２８０万〜３００万の坪単価と思われるが、今は４５０万あたりで売られて
いる。顧客は一般サラリーマンではない。
豊洲は、今後の動きになるが、２９０万水準だとすれば、Ｖタワーが売れたときと同じように考えたら
いいのだろう。今後の湾岸も、建物のグレードを上げて「庶民水準」とはなれた供給になっていく
かもしれない。
これはデベロッパーの販売力如何だが、今の東京に、豊洲のタワー２〜３本を売り切る需要は
ありそうな気がする。

852さん、丁寧なレスありがとうございます。
私の場合、自己資金20％で借り入れ80％です。
投資目的ではなかったので、30年固定金利で利率は2.9%です。
それでもローンとは不安なもので、
万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。

確かに40万近い家賃はおいそれと払えるものではなく、もっと狭い部屋のほうが埋まりそうですね。
1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
需要としては、20万以下が圧倒的に多く、
そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

って、本当にスレタイとずれて申し訳ないです。

でも、豊洲あたりだと、３千万、４千万台で買った人がたくさんいるので、そんなような
高級住宅地へなることはあるんでしょうか？　物件格差が著しい地域になるということですかね？

別に驚くような高給住宅地にはならないでしょう。

同じ所得層が集まって住むのが心地よいわけではなく、さまざまな所得層が混じっているのが
都会らしさというものではないでしょうか。

あれだけの規模が、一定の所得層で埋め尽くされたほうが返って不気味ですよ。
端的にいってタワーマンションの高層階と低層階でも大きな所得格差はありますよ。
早期に買った人は、幸運な人、あとから高価な買い物をしたのはお金のある幸運な人
そういう割り切りでいいのでは。
近隣に自分たちよりちょっとハイクラスの層が住んでいるのは決して不愉快なものではないし
少しだけ所得の高い層だって、先住者を見下すはずもない。そういうものでしょ。

おっしゃるとおり坪400行くなら、単純に豊洲の例のタワー物件は買い物件になるとは
言えるということでしょうか？
でも、例えば実際ご友人が相談されたとしてもおススメされるのでしょうか？
（まあ既に手の届かない価格なので自分は関係ないのですが・・・）

>>854さん

坪223万で３１坪６９００万
５５２０万の３０年ローンですか。
正直驚きです。お金持ちでもそんな高額なローンを組む人は少ない。
ただ、借りられたというのはそれだけの年収がおありになるわけだから大丈夫でしょう。
団信つけてますよね。

とはいえ、毎月の返済が２２万９０００円
管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税あわせたら２８万以上になりますね。

＞それでもローンとは不安なもので、
大きすぎるからですよ。（年収を知らずに申し上げて失礼をお許しください）

繰上げ返済して少しでも額を減らすことです。シニアなら退職金で２０００万は繰り上げましょう。

＞万が一、支払えなくなったら賃貸で代替できればとよく考えます。
その場合、３つの注意点が必要です。
①住宅ローンのままでは貸せません。できればアパマンローンに駆りかえるべき。
そうなると手数料などの費用がかかる。
②貸した場合も、すぐに借り手がみつかるわけではない。貸し出して２ヶ月は空室は覚悟。
　本当は半年程度の空室準備金は流動資産で持っているべき。（１５０万程度）
　最悪、物件担保で借入金を起こすことも可能だが、物件が値上がりしていないと担保掛目も
　少ない。
③賃貸はできればサブリースにして家賃保証をつけるほうがいい。５〜６年は安心できる。


＞1.3万以上見込めれば嬉しいものですが、40万を越えるので私には未知の領域です。
サブリースをつければ安く貸す必要はないです。

＞需要としては、20万以下が圧倒的に多く、そこから7,80万くらいまでは徐々に減り、
＞その上がまた増えるのかと思いますが、いかがでしょうか？

あなたのお買いになった物件を知りませんからなんとも申せません。ファーストレジデンスとか
紹介しましょうか？

>>857
断じて違います。余裕のある人が買えばいいだけで、買って得だとか損だとか考えないでいい人が実際に買うのでしょう。

＞８５８
レジデンシャルファーストでした。あと，ＫＥＮとか。Ｍ井なんたらでもサブリース請けてくれます。

858さん、本当にありがとうございます。
他の人の参考にもなるかもしれないので、もう少し書き込みます。

私は年収は1800万程度になります。
もう10年近くこの数字を維持しておりますので、この数字が維持できるなら問題ないかと思うのですが、
今の時代、いつどうなるかわかりませんので。

一応、もう少し頭金をあげることはできました。
おそらく全預金を解約すれば追加で1500万程度は可能だと思われます。
しかし、個人事業主ゆえ、手元の資金がゼロになるのは何より怖く、ローンが多めになりました。

住宅ローン中に賃貸が不可能なことはしりませんでした。
本当に参考になりました。
ありがとうございます。

>>859
なるほど、すでに買った方が新築は坪400万だから
自分の中古も坪400万近くの価値だと考えるのは甘いわけですね。

>>859
そうですか、やっぱり。一定の価格を超えるとそういう域になりますよね。