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前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
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真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
これは、マンションの共用部分の動力200Vの基本料金を削減しようというものです。
(エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等)
通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
料金の削減ができます。削減率は40%以上ともいわれています。。
*多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が2通り
あります。
1)負荷設備契約
EVなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
契約容量の決め方は、共用部にある200Vの設備の総合計から算出されます。
2)主開閉器契約(ブレーカー契約が必要です)
設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
が決められます。
負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
可能となります。
ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。
*ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で40万円程度というところです。
*ブレーカーの保証期間は7年ですが、耐用年数は15年以上あるとのことです。
*6年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
(無料)。これに合致する所が設置対象になります。(例)41種類のブレーカーから選択します。
*ランニングコストは一切必要はありません。
「標準管理規約第21条」改正 2017年8月29日
現行規約
1.敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
のとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を
有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
※バルコニー等の管理には、バルコニー、玄関扉、サッシ、網戸、ガラス、ルーバル、専用庭含む
メールボックスの鍵の交換は通常の管理に該当するので、専有使用権者が負担するのが原則
今回の改正規約
1.敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
のとする。但しバルコニー等の保存行為(区分所有法第18条1項但書の「保存行為」をいう。
以下同じ。)のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
と負担においてこれを行わなければならない。
※改正前は第21条1項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
行為」に変更されました。
現行規約通り改正なし。
2.専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。
3項以降追加条項
3.区分所有者は、第1項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
緊急を要するものであるときはこの限りではない。
※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当
4.前項の申請及び承認の手続きについては、第17条第2項、第3項、第5項及び第6項の規定
を準用する。但し同条第5項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第6項中「第1項の承認を
受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第21条第3項の承認を受けた保存行為
後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
5.第3項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
保存行為を行った区分所有者が負担する。
※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
は専有使用権者が負担する。
6.理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、1ヶ月の管理費の範囲内とか。
「コメント」
第21条第1項
管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
第21条1項但書
バルコニー等(バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭)につい
てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
わなければならないと規定されています。
バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ(第
18条1項但書)、法18条2項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
の定めが第21条但書です。
18条1項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
て定めているにすぎません。
改正前は第21条1項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
行為」に変更されました。
管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
現状を維持する保存行為を含みます。
改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
担になったといえます。
第1項及び第3項は、法18条1項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
められていることに対し、同条2項に基づき規約で別段の定めをするものである。
第3項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
防ぐため張り替えるケースがあります。
専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第21条5項
第5項は、法第19条に基づき規約で別段の定めをするものである。
承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
(第54条第1項第五号参照)
第6項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
施できることを定めています。
給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。
保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
することができるとしています。第54条1項第十号及びコメント54条関係①参照
しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。
平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。
保存行為については、管理費で対応をする範囲で行う小修繕です。
修繕積立金の取り崩しについては、事業計画を立て総会の決議が
必要となります。
要するに理事会で新規の工事はできないということです。
あくまで単なる補修工事です。
改良工事とかは普通決議が必要となっていますし、修繕積立金の取り崩しも
総会の決議が必要となっています。
マンション管理については、各マンション落ち着いてきたと
いうことでしょうね。
質問がなければ情報の提供をして、10,000スレになったら、
ここから去りましょう。
突然の大地震等にそんなことは通用しません。理事長が規約や法令に
従う対応を考えている間に被害は拡大する。
こんなときは本能的に住民の安全と今後の事を瞬時に判断できるリーダ
ーが必要です。
うちのリーダーは管理員でした、理事長は右往左往で何もできないの
で日頃の管理をしている事情に詳しい管理員に従いました。
後で、結果の検証委員会が今後の危機対応の糧にする為に報告書を作成
しましたが、
法令や規約に反する対応らしき事例は見受けられたけれども、マンション
にとっては最良の対応であるとの総合評価をしています。
管理員曰く、第一に住民の安全策と避難場所の確保、ライフラインの最小限
の確保等。を重視したとの説明でした。
ペーパーマンション管理士には何も解りませんよ。お書物を勉強して下さい。
大地震時の対応などは命がけですよ。法令や規約どころの騒ぎでは有りません。
知識自慢のマンション管理士の理事長は組合員に向かって小田原評定みたいに
なり災害が拡大していくことを知らないで指揮を執っていた。
対応は順番を間違い次から次へと拡大していった。日頃から身体と手を動かす
訓練を怠ってはならない。
大地震時の対応に修繕積立金の事など考えるはずがありませんよ。
耄碌したような表現はしなさんない。
あなたはそれでもマンション管理士等ですか。疑います。
大地震等は、最大級の緊急対応ですよ。バカ理事長や役員や管理会社の間違
いには従いません。
怒鳴り散らすくらいの意気込みがないと大地震等の緊急対応などはできません。
9881さんみたいなマンション管理士がいるからマンション管理士の信用を失うのだ。
回答は、マンション管理士等がするスレですよ。
大地震時の緊急対応時に規約や法令よりも優先されるべき事の方がおおいですよ、アホ。
大地震等の緊急対応時に修繕積立金や、規約や法令の事などは考えませんので、
管理のプロを自認するマンション管理士等であれば大地震等の緊急対応時のみ
に話題を絞ってご説明て下さい。
それにね、いざという時にはマンションには以前理事長や理事を経験した者や
建設関係の者、法律家等もいますよ。
管理員が出る幕はありません。
だからまとめ役は理事長がしなければまとまらないのです。
当然理事長に能力や行動力がなければ、理事長と一緒に組合員の誰かが動く
ことになります。
そして、最終的には規約がものをいうのです。
こんな基本的なことが判らずに、管理員でないとできないとかいっているようではね。
だから国交省は災害時の対応の規約改正をしたんです。
まず規約改正から先にしとくべきです。
>>9882さん
大震災の対応の経験が管理員にはあったんですか?
避難誘導と避難所への案内ぐらいがまず先決です。
マンションには救援物資がとどきませんからね。但し前もって行政に
マンションを避難場所として申請しておけば、救援物資は届きますが。
それからは補修工事になりますが、工事をするのは行政機関や病院とかの
公共性のあるところが優先されます。
マンションの工事は最後になりますからね。いくら知っている業者がいる
からといって優先的にはできないのですよ。分かってます?
それを踏まえて復旧に向かって努力していかなければならないのです。
それを管理員ができますか。権限もありませんよ。
管理員がするのは、緊急時の避難誘導だけです。
後は身障者や老人で避難できない者がいるかどうかの確認ぐらいです。
勿論これも理事長にいって、人を集め救助に向かうことをやるべきです。
全て管理員は理事長の補佐とかアドバイスしかできません。
それ以降の建物設備の維持に関しては、理事会が対応します。
理事会が開催できなければ理事長に権限を与えるべきです。それが規約です。
当然復旧工事になれば、専門委員会の立ち上げも必要でしょう。
管理員がするのは、その連絡係でしょう。
マンションの管理は区分所有者が自分の財産を守るためにやりますから。
「大規模地震に備えて、いまできること」
実際、大震災を経験された中での貴重な内容でしたので、参考にすること大なるものがありました。
尚、この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。
又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン
トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
地震保険の加入率は、60%程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。(どの日の地震で損壊したのを明確にするため)
査定方法としては、組合が指定した1フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。
※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。
*住宅の応急修理制度の活用
これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
する者に対して支援されるものです。
住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、1
世帯当たり52万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
確保するものです。
共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。
*2棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、1棟だけがひどく損傷した場合の対応
ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。
しかし、築14年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち100万円を各世帯が拠出しよ
うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
解をえることは不可能だろうといわれていました。
被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。
※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
*防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
*名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
*防災訓練の実施
*地域避難所としての申請をしておく
*大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする
神戸淡路大震災、東北大震災、熊本地震を経験されたマンションにお住まいの
皆さん、経験談を是非書き込みをしてください。
皆様の貴重な体験が全国のマンションにお住まいの皆様に必ずやプラスになる
と思いますので。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台14.9% 坪400万台前半44.8% 坪400万台後半23.9% 坪500万超16.4%67票SAMPLE