マンション管理士に質問しよう！ Part2

滞納金の問題は委託契約においては月次理事会で逐次報告して６か月くらいまでは、
管理会社が対応してくれるようになっておりますが、６か月を超えると組合へバトン
が渡る、それ以降は組合の手におえないときは管理会社と協議して別料金で対応する
ようになっている。これが、守られているか、いないかのチェックは役員としてみて
下さい。いかがでしょう。

経験者としては、報告はもっともらしくなされるが、実は６か月間の管理会社１０９
は全く自宅等の訪問をして滞納金の請求及び督促等はしておりませんでした。

つまり、傷口が深くなった時に理事会に回収不能を報告して総会に処分案を提出して
回収不能で可決して、会計の収支報告をしなくて良い事にすればそれで終わりです。

結局は役員の無能ぶりをさらけ出しているわけで最終責任は組合員になる。

滞納者が怖い住民だったら、回収不能で処分すれば記録を消せるから楽だよね。
そんなマンションは、悪い連中の噂が広がり悪い連中が入居してくる。

管理会社も舐められているから入退去居届があまいから悪い連中が多数入居している。

滞納金の回収不能は総会の普通決議で承認が
得られればそれで処理できるんですか？
そもそも滞納金の回収不能とはどういうことですか？
何の対応もしなければ滞納金の時効はありますけど。

滞納金の時効は５年

マンションの寿命は減価償却年数（５０年～６０年）が１つの目安でしたが、
現在は１００年以上の寿命と考えられるようになりました。
必要修繕積立金も従来は１戸当り月１万円程度といわれていましたが、大型
設備分の工事も含め近年は１戸当り月１．５万円～２万円要するとなっています。
しかし、高経年マンションでは積立金の資金不足と値上げもできず限界マンション
へと突き進んでいます。
そうならないようにまだ対応できるマンションは、今のうちにしっかりした長期
修繕計画を作成し、必要修繕積立金の額を把握し、値上げを行っていかなければ
将来は限界マンションとなってしまいます。
資産価値が落ちれば、快適なマンションライフがおくれません。又、売却するに
も賃貸にだすにも高い方がいいですからね。

やらなければならない工事をまだ我慢できるから先延ばし
して工事費を安く安くという考えの方もおられましたが、
やはり工事費をけちってはだめですね。
お金をつかえばきれいになりますし、建物の寿命も長く
なります。
業者にだまされたとかいうのではなく、正当な工事を
するのを前提に考えていくべきです。

長期修繕計画がないマンションは早期にしっかりした計画表を
作成すべきです。
それがあれば、管理会社や業者が工事を奨めてくるとかの心配も
ありませんから。
計画表がなく行き当たりばったりで工事をする方が問題です。
その計画表も、単なるソフトに打ち込んで簡単に作るものでは
意味がありません。
建築士と検討して一緒に作成することが大切です。
当然設計図面を参考にして、細かい数字とかも計算して作成する
内訳書（数量調査表）までもが必要です。

そんなマンションに住みたいけど今さらどうしようもない

住民はそんなことより毎日の生活費のことしか考えていない

値上げなんてとんでもない、ガマンすれば済むこと

長期修繕計画については、作るべきです。
しかし、雛形では役にたたないのが現実です。
建物だけを診断したりしても意味は無く、居住者全員の考えや年齢などを十分考慮に入れないと意味が無いです。
今現在十分な資金があり、更に追加でき、それを望む居住者が住むマンションなら、気になる部分は前倒しで工事を行うことでも適切だと言えますが、そうでない一般のマンションには不適切であると言えます。
大規模修繕工事を一年でも伸ばせば、その分、修繕積立金を集められるし、工事期間が伸ばせるので、長期で考えると大きな節約になります。
大規模修繕工事を行うと、マンションが綺麗になると言うのは、普段の管理で清掃が良くないからです。
普段の清掃が綺麗にされているなら、大規模修繕工事を行っても、足場が無いと清掃できない部分や新品に交換する部分以外は、以前と変わらないのが普通です。
普段生活に密着した手の届く部分が汚れていると不満があるのは、管理会社の普段の清掃に問題があるからです。

開放廊下の床シートの張り替えや塗装、吹付けをやり目に見え見る部分を
全てやりかえるのと清掃できれいにするのとでは全然違いますよ。
しかし、工事を少しでも先のばすことによって経費の節約にはなります。

3572さん、おっしゃる通りです。
文章が下手だからか、私が知らせたかったことが上手く表現できなかったようで失礼しました。
ちゃんと清掃がされていれば、新品に交換する直前でも汚いとは思えないと書けばよかったのでしょうか。
くたびれているが、不快ではないと言うような意味でした。
文章だけで伝えるのって難しいですね。

清掃は清掃員もしくは管理員さんがやっているでしょうが、
こまめに自分の家みたいな気持ちでやるのと、事務的に仕方なく
やるのとでは全然違います。
管理会社と管理組合で委託契約を結ぶ時に、具体的な清掃の内容等
についてマニュアルを作ったらいいと思います。
管理会社には清掃員マニュアルと管理員マニュアルはどこでもあると
思いますが、独自に追加することは話しあってって決めればいいのでは
と思います。

3574さん、同感です。
普通、管理会社のフロントは、月に1~2回しかマンションに来ません。
来ても理事会の時だったり理事長に判子をもらいに来る時なので、マンションのチェックはほとんどしません。
つまり、管理人とか清掃人任せになっているのが一般的です。
私のマンションでもマニュアルを作ったのですが、文字にすると大変なので、短い文章に直したらかなり抜けが出てしまったのです。
打ち合わせした時には、出席した皆はあれこれ具体的に現場を見ながら話したのでわかってるのですが、それを文章にまとめると、長くなるのでこれは書かなくてもいいだろうと、その場では皆納得して決めた文章で作ったマニュアルでしたが、引き継いた理事とかフロントには省略した部分が上手く伝わらない文章だったのです。
それを見せられた管理人や清掃人にも上手く伝わらなかったので、何度かクレームが出ました。
結局、最初に話をしてマニュアルを作って内容を間違いなく理解してる人が、直接、管理人や清掃人に現場で説明しないと伝わらなかったと言う経験があります。
作り直すのも面倒なので、清掃に不満があると、管理人や清掃人に直接説明するようになっています。
誰が読んでも間違わないマニュアルならそれが一番だと思いますが、そうすると物凄く長い文章とか写真を入れないと作れないと思いました。
なので、あくまでもマニュアルは基本とし、清掃人などが替わったら、その都度フロントが現地で説明をするのが良いと思います。

うちのマンションは大きいのでフロントは毎日来ることになっています。
マニュアルは箇条書きでいいんではないですか。
エレベーター内の清掃、駐輪場の整理、敷地内のゴミ拾い、植栽や花壇等
の草むしり、ゴミ置き場の清掃等
点検マニュアルもあった方がいいですよね。避難階段、非常灯、外壁点検等

うちのマンションの総会に於ける管理委託契約とそれ等に伴う重要事項説明書が配布された。
前期の総会で管理対象部分を規約供部分が法定による共用部分と規約による共用部分と明記
されていたので総会前に契約書と重説の書き直しを請求して訂正させた。

前期に訂正されているはずの契約書と重説も同じく規約共用部分部分に法定共用部分と規約
共用部分と明記されているので、あまりにも、この低能加減に腹が立ちましたので訂正を請
求せずに総会に臨んだ。

総会に於いて出席者の前で前回の総会前に訂正要求した管理対象部分が2年連続で間違いを
犯している旨説明した。

理事長（議長）曰く、気が付いているのなら総会前に訂正要求をしてくれればいいのにとの
回答でした。空いた口が塞がりません。

本来は共用部分部分とは、法定による共用部分と規約による共用部分に分別される。この担当
はこのマンションの駐車場区画数や専有部分数や組合員総数や議決権総数も度々間違います。

忙しいんでしょうね。管理のプロが理事の中にいるとついていけないでしょう。順番制の理事
だから務まるのでしょう。

理事は、順番（輪番）制で、管理会社はかの有名な秀才の多いと言うＴＣである。

ばかな理事長

マンションの住民は管理規約や標準管理規約、区分所有法には
詳しくありません。
管理会社のフロントはプロですしそれで給料をもらっているのですから
マンション管理に対する知識はある程度は皆さんもっておられます。
資格も管業は殆どもっておられるでしょうし、中にはマン管の資格を
もっておられる方もおられます。
それで生業を立てているのですから当然といえば当然でしょう。
管業すらもっていないフロントがいますが、管理会社の社員としては
失格ですね。恥ずかしいと思わないんでしょうね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

マンション管理士の先生方に上記スレ番号、９９、についてのご意見をお願い致します。

使えないフロントだな

>3580さん
この問題提起については、決議云々以前に元々総会成立の要件を充たして
いません。
標準管理規約に基づいて規約が規定されていれば、総会の成立要件は
「議決権総数の過半数の組合員が出席しなければならないとなっています。
総会の出席者とは下記の者をいいます。
　　直接総会への出席者　　　　　　１８名
　　委任状での出席者　　　　　　　２１名
　　議決権行使書による出席者　　　６５名
　　代理人による出席者

代理権不授与による議長一任　　　１１２名
　　この意味が分かりません。棄権なのか委任状なのか、又それを組合員が
　　提出しているのかが。棄権者は別に記載されていますので。
　　また、管理規約にこの規定があるのかどうかも。
　　ほとんどのマンションではみかけない規定だと思います。東急さん独自？
４０戸分が不明なのも理由は分りませんが、反対票ではないんですか？
反対票はゼロだったんですか。