23区内の新築マンション価格動向（その13）

こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
下がるかなんてわかるわけがない

ホントだ。妄想と願望に満ち溢れてるね

>>519
そういう普段の常識が通用する局面ではないでしょ
まあ怪我するのは勝手だけど

何が起こっているのか
何が始まるのか

チャートが〜とか
押し目で〜、髭が〜
勝手のやってろって感じ

9・11は事故によるパニックじゃない？
今回はシステムの崩壊だから
今後どうなるかはホント不透明だと思うんだけどなー
どんな見立てや推測も、丁半博打のどっちかに掛けてるだけじゃない？

アメリカの失われた年が何年になるのか？
なりふり構わず汚い手を使って速攻リカバー？
でも実はとんでもないBAKA国民BAKA国家だったような気もするし
どうなることやらわかりまへん

>今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
できれば理由を教えてください

プロの不動産業者ですら、あの手この手で付加価値つけて、少しでも高く売れるようにしてるのに、不動産を転がすだけで儲けようなんて甘すぎる。せいぜい奇麗に使うくらいしかないよ。

で

マンションはどうなるの？

523

ちがった。
521が相場知らずと書きたかった。
夏＊＊か。


9/11って事故だっけ？
あれこそ世界のパラダイム・シフトが起こって、一気に
先行きの透明性が落ちた瞬間だったと理解しているが。
9/11前の世界と後の世界は完全に違うよね、、、、、、

日本人の世界観ってこんなものか？

今回のはどこにでもある過剰流動性と信用供与の
ディシプリンの緩みによる資産価格バブル崩壊でしょ。

日本だけだよ15年かかったのは。数年で終わるよ。
アメリカにも過去何度もあったし、
ヨーロッパにだっていくつも例はあるよ。
君らそんなことも知らないの？本気で？？

損切れば基本戻るんだよ。日本の銀行がいつまでも
未練がましく責任とらなかっただけ。

おれは9/11の方がはるかに大きいイベントだと思うよ。

>525

一年生ってゆうか、幼児だね。

そうかなー
世界観は変わったけど
経済は経済って感じだったけど

数年で終わるは終わるんだけど
その先のマンション相場はどうなるの？
参考に聞きたいな

>>530
相場にはいなかったけど
20〜15年前の出来事も見てたよ
慎重派過ぎるのかな俺
なーんかあん時のデジャヴ感じるんだよね

話をスレタイに戻すと、まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
ものだということを確認しておきたい。
プライムレートという言葉があるようにサブプライムローンとは、最優遇金利では
ない与信の低い人の住宅ローンの証券化。証券化によるリスク分担の細分化が
それを組み込んだファンドの破綻でなにやらわけのわからない市場の不安感に
つながった。
激動の5日間とかドルの終焉とか株屋の好きそうなフレーズが乱舞しているが
悪いけどここは不動産、それも23区マンション新築価格板だ。
米国がくしゃみをすれば日本が肺炎になるというアフォリズムは、三菱ＵＦＪ証券の
水野和夫氏にいわせれば、「大きな物語の時代」の箴言であって今は、米国の
インフレと貿易赤字、財政赤字を中国、日本が支えている構造。
グローバル化の本質は、「帝国の時代」であって国境は意味がない。

詳しい話は、水野氏の本を読んだほうが早い。
株については、『マネーの公理』通り。
船が沈み始めたら祈るな。飛び込め。

ということで、昨日買値の１５％減の時点でルール通り持っている株の半分を
売った。手元にキャッシュが出来たことで、押し目買いの物色もできるし
さらに下がれば２０％減の時点で全部売る。

株も不動産も買うのは簡単。売るのが一番難しい。
女もそうだ。仲良くなるのは簡単だがどうやって別れるかだ。
やばいと思ったらにげる。
不動産もそうだが、深追いするとカスをつかむ。
大局観だな。

誰かが言っていたけど、余裕がないなら投資も、マンションも女も追うな。
モテないだけじゃなく負担が大きい。

>>534
ねえ、なんで痛いとかヤバイとかカスとかがわかるの？思い込み？いちど大損や大火傷して、再チャレンジに成功したならわかるけどさ。

なぜ、一度大損や大火傷しなくて、再チャレンジしてなくて成功してないって思うわけ？

>>534
＞寸分違わぬものだということを確認しておきたい。
公庫の融資は８割までだから、基本担保保全されてるし。
120%とか出してたアメリカさんとは全く違うよ。

住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
細かい訂正ありがとうね。

536は書き手の属性にこだわる子だねまったく。

５３６は批判でなく質問なのでしょうかね。

>>536
悪いが経験してないことを想像や思い込みで書けるほどあつかましくも
若くも馬鹿でもないつもりだ。
ただ、知識に関しては思い違いも多々ある。経験を思い違いはしないな。

>>536
は、ここの書き手がみんな30代でマンション買いそびれて、年収が650万の
口だけ達者なサラリーマンばかりと勝手に思い込んでいるんだね。
書いてある内容を普通に読めばいいんじゃないのかね。

過去の不動産の損失◆000万。
現在保有不動産合計１．◆億円弱
離婚経験あり　現在妻あり　子供◆人　
株売買経験◆０００万
いくら数字をあげても信じなきゃしょうがねぇよな。

そこまで書き手の属性にこだわるなら本屋で本買ってよむべきだろう。
著者の履歴が書かれた本だって真実が書かれてあるとは限らんけどね。

>>534の前半の投稿があまりにも稚拙だから、後半を信じるに値せず疑われたんでしょ。研鑽あるのみですね。

かしこまりました。頑張ります。
こんどはばれないように分けて書きますね。

でも、本気でそう思っていたけど教えてくれてありがとうね。
ということは、米国のサブプライムの変動金利が今後も上がっていく
ってことなの。ついでに聞くと、地価が下がって担保割れしても
証券価格が下がれば、利回りが上がって普通に証券は流通していく
よね。
今回は、危機感から証券の流動性が一時的に消滅して破綻が生じた
という理解でいいのですかね。

サブプライムもですが米国はホームエクイティローンなんて平気で出す。

ローンの担保物件の評価が上がれば追加でローン出してくれるわけです。

で、そんなローンを証券化したりする。そもそもリスクが高そうなものを

再度シニアだメザニンだ劣後だ切って売る。

またリスクの高いハイリターン商品が世に出て投資家にばら撒かれる。

で、大本の不動産価値が下がって割れる。どかーんと派生的に壊滅。

なぜだか、原発の想定震度の話を頭がよぎりました。

ところで、マンションの支払い残金、引渡しまでのあいだ株で運用
しちゃったりしてないですか？前回の購入で私は運用していました。
配当金もらえて妙にうれしかった。

みなさん今回ちゃんと損切りしたのかね。
塩漬けにしたまま引渡しをむかえるなんて人いたりしたら可哀相な気がする。

540

ちょっと待った。
ナンニモワカッテナイことをまず認めなさいよ。この板であなたより無知なひといないよ。

どこが細かい訂正なんだか！
kこの
だって。だって

そんなに怒るなよ。出て行って誤るから許してくれよ。ぼく。

どこに出頭したらいいんだ？

>>546さん

住宅ローン組むと、低金利のカードローンがついてきた時代がありましたね。
1984年に買った物件に根抵当で1500万まで４％のカードローンがついて
きました。これはたいへんありがたい存在でしたね。
そのマンション売らずに貸していたらいまだに４％で目的制限なしに1500万
これはなんかうれしいですよね。
いま住宅ローンでついてくるカードローンは、りそなが100万で５．８％が最低
あとは200万で８％とかですね。
もちろん目的指定の不動産担保ローンとかは金利がもう少し安い。
三井住友　フリーローン（担保型）なんてのもあります。
こういうのが銀行がリスク抱えてないで投資家に売っちゃうとこが、やばいと
いうより投資家が損するだけだから、社会的には安全な気もするんですが
どうでしょうかね。

基本的にわからないのは、不動産の証券化　（エクィティ分）は、
ノンリコースレンダーがＳＰＶに貸したデットは不動産価格の限度で
保証されている。
エクィティの証券化分は市場に出回り投資家間で売買される。
不動産利回りが下がれば証券価格が下がるわけで、実物不動産価格
が下がるわけではない。
逆に不動産価格が下落した時点では、エクィティの証券の価格も
下がる。流動性も低下するが、配当利回りを元にそれ以下で売れば
投資家損をするだけで経済的な崩落にはつながらない。

今起こっているのは複雑なシステムのなかでの不安の発生であって
信用不安というものと同じものなのかどうかということです。

そのエクイティ分までもが毀損するような事態が起こったら大変ですよね。

アメリカの行き過ぎた金融商品って、出口重視で切り売りしすぎで、

大元たどっていくと、そもそも、トランシェ切る前か、その前から

既に危ないんじゃないのってのがあるようには今回通じて感じました。

ヘッジファンドでもPEでもハゲタカへの天罰（天唾？）だけで済むかどうか。

デットの証券化というのは、貸し手の追うリスクを複数の投資家に分散
するわけで、そういうものを多く組み込んだファンドはハイリスクハイリターン
というのはなんとなくわかります。
しかし、デットの債権者がローン破綻すると、配当が出なくなって、土地を
直接競売する仕組みになっているんですかね。
そうじゃなくて、保証会社が間に入って債権を買い取ったりするんじゃないで
しょうか。そういう抵当不動産をバルク買いする業者がいたりするんでしょう。
サブプライムは、個人の消費過剰による財務破綻であってそれが地価下落
に直接は結びつかないように思うのです。
ゆるやかに、下落傾向を迎える程度に抑える仕組みだと思うのです。
１２０％まで貸していても、地価下落が先に起こらない限り急激な破綻はない。

不動産保有者の経済破綻＝地価下落というのが、1980年代の米国の
不動産不況だったわけで、その歯止めとして保有者の破綻が地価下落に
連動しにくくしたのが「証券化」の仕組みなのではないでしょうか。

個々の金融商品、ことにヘッジファンドなど、複雑なシステムほどどこかに欺瞞が
ひそんでいそうな気がします。そういうものが破綻するのはかまわないけど
連鎖的影響はどこまで及ぶのでしょう。
そもそもサブプライムローンの証券化って総額何万ドルのボリュームなんだろう。
金利が上がって破綻するって、そんなの昔の公庫のステップ返済みたいなもので
判っていて貸していたりする。
たしかにどうしようもない人にまで貸して貸した途端に証券化して貸し手が
投資家にケツ拭かせるってのはあるみたいだけど、それって実際どの程度の
ボリュームなんでしょうね。

なんかわからんけど機関投資家もろもろに、サブプライム問題がいい材料に
使われているような気がしてならないですけど考えすぎですかね。
シティバンクなんて8月キャンペーンとかわざとらしく動いてるし。

大元はマネーの過剰流動性。とにかくお金というのは消えるものでなく
動くものだと思うのです。為替レートを介して損得が国家間で生じて
物の価格の変動や賃金や資産価格の変動でマネーを流動に濃淡
が生じる。どこからどこで大きな金が動くか見ているのが一番大事な気がします。

10月1日は郵政民営化の日ですよ・・・という意味不明なＴＶＣＦを流したのと
株価が暴落し始めたのは全く同じ時期。
株は安いですが、郵政が10月に民営化しますからね。忘れないでね。

郵便貯金の残高っていったい何10兆円あるんでしょうね。
それをまた国債買って運用するんですかね。

こんにちは、この板で最も無知な540です
反省してレポート書きました。読んでくらさい。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070319mh09.htm
サブプライムローンの融資残高は約１兆３０００億ドルだが
サブプライムの延滞率は、０６年１０〜１２月期には１３・３％に上昇。
０６年１２月以降、サブプライムを手がけていた中小ローン会社約２０社が
経営破たんした。今月１３日には取引銀行から融資打ち切りを通告された
大手のニューセンチュリー・フィナンシャルがニューヨーク証券取引所で
上場廃止になった。
購入後に住宅が値上がりすれば、担保価値が高まって、サブプライム
より金利の低い「プライムローン」に借り換えできる。

　ところが、米金融当局が金融の引き締めに転じて金利が上昇したことも
あり、住宅価格の上昇にブレーキがかかった。０６年１０〜１２月期は
５・９％の上昇にとどまり、都市によってはマイナスに転じた。

結局、ここで米国の住宅景気が低迷すれば、確かに一気に景気が冷え込む
シナリオも考えられるが、米国地価は地域によって上昇下降がまちまちで
サブプライムローンの滞納率の高い地域は押しなべて地価の低迷する
言い換えればローン総額の安い地域なのだ。
ここで、ふたたび日本が為替介入して米国債をあきれるほど買って
邦銀がファニーメイやフレディマックをばんばん買えば、米国の住宅地価は
まだまだ上がる可能性がある。
郵政公社の資産の大半は日本国債 だが、日本株も買うだろうしフレディマック
も買うのではないだろうか。
その口実として200万人に及ぶサブプライムローンの破綻者救済という
日米の厚い信頼関係が再構築されるのだ。

固定金利とはいえ、８０％とはいえ、地価が４０％も下がって担保割れして
誰もデッドの債権買わなくなった時点で住宅金融推進公社の事業は
破綻するのではないか。
逆に言えば、国策としても持ち家施策の最後の砦住宅金融推進公社は
死守しないといけない。よって地価は上昇しないといけない。

日米運命共同体。サブプライム問題が片付いたらまた地方で外資の不動産
投資がはじまりそうな気もする。

いかん。また無知といわれる。今は公庫でも９０％まで貸す。

540はいくらなんでも酷すぎるね。サブプライムローンの証券化とフラット35の証券化が寸分違わぬと確認したい。。。。。痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

＞５５７さん
レポートは興味深いのですが、
スレタイから、どんどん離れていってますよ〜

>痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

励ましのお言葉痛み入ります。書き込むなといわれるともっともっと掻きこんでみたくなります。敬具

大局観が大事という主張だけは一環しているつもりでごんす。

一貫していないと書いちゃいけないのかね。

ここでは、気が付いた事象、移り変わる状況変化なかでさまざまなものの見方
考え方をつれずれなるままにアノニマスな立場で書くから読んでおもしろいし
たまには啓発されたりあきれ返ったりして楽しめるのではないでしょうか。

天気予報と同じで毎回状況にあわせていろんなこと言ってみるってんでいいんじゃ
ないのかな。
私的には、都心は天井23区高止まり。大阪、名古屋、福岡、仙台くらいは
いまから若干上がるような気がしています。

日本経済として資産価格の緩やかなインフレに持ち込むこと以外に
最大多数が幸福になる道はないと信じています。

べつにエラソーに他人を説教する意思は毛頭ないし、みなさんも掲示板ごときで
説教されたと勘違いして腹をたてたり不愉快になったりすると損ですから
そういう人はよもやいないと思いますけどお気をつけください。
株が下がったせいか夏休みの中学生なのか知らないけど最近妙に
気が短い人が多く出没してますですよね。
それから１２３＝１５４＝・・・
なんたらって、２ちゃんのサブ管理人みたいな真似はやめませんかね。
あたっていても不愉快それこそ外れていたりすればなお不愉快なだけで
議論の発展に役にたたない。

確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。
その踏み台になったのが、①米国不動産を高利貸しで借りて高値掴みした米国低所得者層とその危険な債権をお化粧で誤魔化してファンドに包み買わされた②ファンド購入者。
そして、ついでに強制清算させられた③日本人主婦FXプレイヤー。
①と③はそもそも自業自得のような気がするが、あわれな②が誰でどの程度ヤバイのかが問題なわけだよね。
でも②に売りつけている方は、結構、確信犯なんじゃないの。

540は金融に無知というこに加えて自分がどれだけ恥知らずかが決定的に分かってない。

他の人間とのレベルの差がわからないほど分かってない。

でも、どうしてもはやりの言葉、専門用語を使って知ったかぶりしたい。

この人、ちょっと前の「大学教授」さんそっくりなんだが、、、、、、

わかってなさ加減の突き抜け方が尋常じゃないよな。

あと100年くらい勉強してから戻ってこい。

>>295です
帰ってきたら釣れた釣れた大漁だいや失礼

私は素人なんで市井の感覚として今回の出来事は
どうも良くあるクランチじゃないような気がしていますがね
専門家の方は意外と楽観視しているのかな
最新の金融工学は素人にはワケ解らないですが
当事者も、もう何がなんだか解らないんじゃないですか？
本当に頭のいい人が作ったのこれ？って感じです
与信という概念から飛びすぎてる

911の話が出てましたが、手法は以外だったとはいえ
ああ、来るべきものが来たなという感覚だった私の個人的感想です
ちなみに今ではアメリカのどこかの都市で核が炸裂しても驚きません
そんな時代です今は

「せんじつめれば、悪口雑言みんな買いそびれた腹いせだろ。
こんなとこに何書いても喜ばれないし、ウケもしないからやめたほうがいい。」
「そうはいっても、私の方針は成功体験を分かち合って少しでも多くの人が
経験を役立ててほしいと思うから。それに、不動産の動向を語ること自体が
　好きだし」
「知識だけで金儲けできない見本みたいなやつらの＊＊みたいな場所に
なってきたんじゃないのかね。」

「もっと心を大きくオープンにしていかないと運も金も入ってこない。
これは、23区のマンション価格を下げる上でもっとも重要な
心構えかもしれないと思う。」

「高いから買えないのではなくて、心が狭いからチャンスロつかみそこねた猜疑心が強いから幸運を逃すんだと思うよ。そういう人が多い中で何かを語っても自慢話か，妄想か、人を馬鹿にする目的で書いているとしかとられないよ。」
「みんな、一工夫すれば都心周辺でマンションを手に入れる手段はあるんだけどね」
「具体的にどうするんだ」
「複数で共有名義で都心マンションの１ＬＤＫを買うっていうのはどうだ？」
「セカンドハウスとして住むだけじゃ意味ないね。」
「住みたい人が出資分を割り引いて家賃を払う。住みたい人がいなければ賃貸」
「なんか、『肩ごしの恋人』のドラマの影響じゃないのか」
「だめかね」
「くだらねー。うせろとか書かれるだけだよ。この板もそういうネット亡者みたいな
　心を閉ざした人の巣になりつつあるからね。彼らは自分が面白くないとその憂さばらしに
　他人に罵声をあびせて気を晴らしたつもりなのさ。」
「うざいとか、痛いとか・・・日本語じゃないけどね。言葉は結果的に自分の運気を下げるよ。」
「そういう説教じみたことは言うなよ」
「別にいいけど、ムキになって人を批判する人ってきっと何かにおびえている可哀相な人なんだろう。人を攻撃していないと自分が守れないのだろうね。」

472さん。

23区のマンションは庶民が買わなくてもちゃんと動くという事ですが、

ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？

住居である以上、
購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？

それとやたらと郊外を勧める人に言いたいのですが、
仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。

元々、都心に住んでる人間や、仕事柄都心に住まざるをえない人間にとって、
景気に応じて、ある程度の上昇はしかたないとしても、
このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？

住居は生活していく上での必須アイテムであり、
ブランドバッグや株とは違うのでは？

このスレって「毒男が・・・語るスレ」という例の有名スレッドに似てきたね。
あれは全部創作だったらしいが
こういう空気になってくると、買った人間が書き込めるような空気でなくなってくる。
議論のための議論なら、コロシアムに以降したほうがいい。
内廊下ｖｓ外廊下なんて結構Ｋ１みたいな格闘技の面白さがある。
ここは、なんだか発言の批判や人格否定ばかりでどうしようもないじゃないか。

正論で２３区は下がるべきだというのは、語る分には気持ちいいが
それで現実が変わるわけではない。

>>569さん

私は貴兄のことが好きですので、是非今後もお書きください。

俺は匿名の環境下でさえ、明らかな知ったかぶりをしてしまったことを認めさしない
のは問題だと思うし、正しい知識をやんわり大人しく教えてくれた人には真摯に礼を言うべきだったと思う。
他の人が書き込み見て不快になってる事実もまじめにうけとめるべきだろう。
読んでると全部自己正当化とごまかしばかりで、これでは知識も見識もある人が可愛そうだ。
ここは大人しか来ないんだからせめてそのくらいの分別は示してもらいたい。
以上俺なりの540観。

ここは当面５４０観を語るスレになりました

472です

＞ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？
そうです。

＞購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？
エルメスのバーキンは庶民も買っていますが、価格は上がるばかりで安く
なりません。ＢＭＷも所得６００万の人が乗っていますが全然安くなりません。

＞仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。
賃貸マンションがあるってことを理解してくださいね。都営住宅も清掃局の宿舎も
消防宿舎も公務員宿舎もありますよ。それは。なんで賃貸だめなの？

＞このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？
オレに言っても仕方ないだろ。オレが上げてるとでもいいたいの？

＞住居は生活していく上での必須アイテムであり、
そこが大きな違い。だったら築３０年の中古でもワンルームでもガマンして買いなさい。

＞ブランドバッグや株とは違うのでは？
そういうふうになってしまったという事実を書いたまで。それがいいとか悪いとか
いってもどうにもならんでしょ。

今回のサブプライムローン関連の問題については、日本国内の不動産の買い手にとって、直接影響を及ぼす（銀行ローンが組めなくなる、ローン支払い原資となる給与が減る）ようなことにはすぐにはつながらないので、たまたま、株で負け、FXで損したことで、投資マインドが下がった一部人々が過度に反応していると見るべきで、ちょっと反応しすぎかと思います。
一方、世界の不動産との比較でいうと、上がりに上がって、かつホームエクイティローンとかまでついて、担保がバリバリに水面上にまででてきてるような90年の日本のような状況は、米国、英国、豪州では起きているようだが、今の日本では起きていないので、今回の一連の混乱が、即、金融機関の不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却とはならないのではないでしょうか。

希望的観測にすぎない。
マンション価格は
①供給があってなりたつ。
②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
③２３区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
　　土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、１３年デフレでまたぞろ
　　デフレなら日本沈没だ。２％程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
　　実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
　　かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が１．６％程度なら
　　１００億の仕事で６割売れたら４０億の借入金が残るが金利は６４００万／年
　　一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
　　もう完璧にデベは持久戦の構え。
③２３区の中でも真価＜＜価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
　　決して安い買い物ではない。
　　もはや、２３区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう２３区で
小型の物件しか出てこないいんですけど
完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
仮に下がるなら２３区より郊外が最初でしょうよ。
今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの？

>>587
ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが

570です。

472さん
返答ありがとうございました。

後半は、472さんではなく、
郊外物件をやたらすすめる人に言ったのです。
誤解されたようですね。

さて、
去年500万円で売っていたBMWが、
今年になって仕様も落ちて、小さくなって、700万円に値上がりしたら、
たいていの人は納得できないんじゃないですか？

今年の都心物件価格の値上がりぶりは、そのくらい激しいのでは？と思うのですよ。
（これも別に472さんに言ってるんじゃないですよ）

金余りなどで、需給のバランスが大きく壊れたのですから、
これから先、その反動は無視できないと思いますよ。

＞いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
郊外の完成在庫はいくらでも積みあがっているよ。＞でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは散見される。
それは、一般市場に出ないで処理できる量でしょう。
もう、２３区マンション市場など本気でやりたがっているデベはいません。
再開発でＵＲの仕切りで進んでいる駅前くらいのもの。
しこりといってもせいぜい合計２０００戸もいかないでしょうよ。
次の年全く供給をとめたらいけらでもはけますよ。

＞この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。
次って何？豊洲の住友？どうですかね。私は強気でいくと思いますよ。


＞他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
そんなこと誰も言わない。言われたのは２００２年のＷコンや港南
物件。この業界、抜けがけ以外に儲ける道はない。相互牽制で
共同売主とかやる。
安売りで売り抜けようが、誰も何もいわないでしょう。
業界の課題は「時間稼ぎ」
退職者を待って早く人を管理会社にシフトしたい。マンション以外の
領域でもっと収益を上げたい。高額所得者の購入層を時間をかけて
囲い込みたい。ＰＭでプロの人材を育てたい。

＞ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
そりゃ郊外の話。どこの２３区で調達やってるんだろう？

＞高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
＞金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。

にっちもさっちも行かなくなる。
そんなの今に始まったことじゃない。更地なら東急にいくらでもあるよ。
着工しなきゃいいわけよ。固定資産税など駐車場で十分稼げるから。

＞最後は投売りと。
土地を？そんなやつはいない。着工しちゃっても売れそうもないとみたら
２３区なら賃貸にんげられる。城東ならワンルームに変更
城南ならコンパクトファミリーむけ６０㎡２ＬＤＫ

自分の知らない領域はいくらでも思い込みを書いていいわけね。
よくわかったよ。経理屋さん。
>>591

元祖匿名さんにかわってあなたがスレ主なのかね。退場って
そういう権限あるのならオレにもいわせろ

業界の知識もないのに勝手な思い込み書くのは同罪じゃないの

＞まだ。意味不明さが際立ってるもの。
君に文章理解力がないだけだろ。

＞ぜいたく品ですか？あなたにとって？
マーケティングの用語に、コモディティ商品とライフスタイル商品という
区分がある。
キミが知らないだけだ。

＞よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
＞定義しなさいよぜいたく品を。
若造！！口の聞き方に気をつけろ。

＞一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
２３区はほとんど１．５流以上がやってるよ。フージャースだっていくらで資金調達
してるか知ってるのか？
知らないで変なこというと恥ずかしいよ。キミの親の顔などみたくもないが


＞売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
本当に在庫のある現場いったことあるの？
こういう理屈っぽいやつが最後まで不動産買わないで社宅住まいなんだよ。
そういう話は掲示板に書かないでカミサンか彼女の前で語りなさい。
どうせ言い訳よって思われるだけだけど、まぁ下がるというのなら
ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

答えが無いのはどうしたのかな？

>>591
２００５年以降２３区の優良土地仕入れは入札主体に変わったのは知っての
通りだ。入札はなにも公共土地に限らず、民間でもやる。
ネットでも入札報告書のコピーが出回ったこともあるが、簡単にいうと
財閥系デベは１３０、マンション専業大手デベは１１８、中堅・電鉄系が１００
というような価格差が出るのは
①事業利益規模の大きさ
②調達金利の差異
③抱えている顧客（会員登録数）
④販売会社のオペレーション能力

こういう結果ほとんどが、大手デベがプライムレートで資金調達した
物件が売れ残っているわけだ。住友不動産をみればわかるだろう。
企業体質もあるけど利益率も業界トップなんだよ。
強気はだてに強気じゃない。いくらあんたが、待ったところで相手はめげない

一方先にめげるのは、資金調達も企業規模小さい郊外物件扱っている
建設系マンションデベかもね。ただ値引きは郊外から始まるけど
都心には波及しない。
２３区で撤去工事している物件を見てまわってもほとんどが小規模
賃貸かワンルームだよ。来年販売開始は、数少ない超都心物件か
大＊＊＊さま御用達の１ＬＤＫばかりだと思うよ。

これから先の動きって、ちょうど１９９９年から１９９５年さらに１９９２年くらい
をたどるような感じだと思う。
供給がなくても業界は死なない。
なぜかって、この業界ほど人員定着率の悪い業界はない。歩合給で
絞っていけば人は勝手にやめていく。デベ本体の人員数は大手でも
準大手でもそれほどかわらない。
転職したら、仲介や建売業者やワンルームテレアポなど流れる先は
無数にあるんだよ。大手は管理会社が今人手不足だし。
あんたに売らなくても飯の種はいくらでもあるみたいだぞ。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

いい人が出てきたね。論陣を張るってこういうことだ。
こういう人に不逞のやからとか言われると結構うれしくなってしまう。
ちょっとじっくり読ませてくださいな。

>>598
面白いねぇ。手の込んだ狼少年だね。外資が引き上げて実物不動産が売られても、それは主に銀座や表参道の高額な商業物件やホテルでしょう。
彼らはサブプライムという自分の投資の失敗で資金を引き上げるけど
それを安く買う主体が必ずいるはずでしょう。
なにしろ華僑だってジャパンマネーだってじゃぶじゃぶ過剰流動性を
保っている。

外資中心にこれまで日本の不動産市場に注ぎ込まれた１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は、日本にはいませんよ。たぶんアジアごときにもいない。

日本の株式市場だって、今や出来高の６０−７０％は外国人（主に白人）投資家の時代。日本の自称富裕層といった人たちの資金力は、青目金融機関や証券会社が世界中の投資家からかき集めて来ていた資金力と比べれば、ゴミ同然。

しかも、わが国の自称富裕層どもの中には、無茶してやんちゃして背伸びして多額の借金してまで不動産投資してる愚かな輩も少なくないし、今回の株暴落とかでその資産内容や資金力等が相当低下してる（つまり大損ぶっこいてる）こと確実だから、そんな奴等がガンガン新規不動産投資するよな余裕は到底ないし、そんな奴等には銀行はもうお金なんて貸さないよ。むしろ、自称富裕層とかの個人素人投資家どもを貸付金回収で追い立てること必至。

机上の空論でなくてさ。実際東京の地価がまた下がるっていう話だと、
２００３年に底値で都心物件買ったおいらは、これを今売っておけばもういちど
安い価格で買い戻せるって話かい？
おいおい悪い話じゃないよな。
下がる論者は、雨が降るっていう天気予報と同じで、いつから降るか言わないと
価値がないね。

で、じっさい世の中またデフレ不況に戻る訳か。それに対して金利を下げようもない
わが国はどうすんのさ。
また量的緩和で、邦銀が米国債やフレディマック買うのかね。くだらないねぇ。
そこまで馬鹿かね。日本人は。

祗園精舎の鐘の声

諸行無常の響きあり

娑羅双樹の花の色

盛者必衰の理をあらはす

おごれる人も久しからず

唯春の夜の夢のごとし

たけき者も遂にはほろびぬ

偏に風の前の塵に同じ

602の論拠は、単に、これまで日本経済を苦しめたデフレ経済の轍を、二度と再び踏むはずがない、といったことのようだけど、もちろん、再びデフレ経済にしたい、なんて人はめったにいないんだよ。
でもね、経済ってね、デフレにしたくないと思えばならずに済む、というほど単純明快なものじゃないんだよ。だから、日本でも、これまでデフレ克服に、ながーい年月を要したんだよ、わかるかい、ぼうや。

＞１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は
お父さん。家計部門の金融資産は確か１５００兆円あったんじゃなかったけか？
それに、外資が１０兆円引っ込めようが、投資というのは、ビルや街として
形をそこに生んでいるわけで、ビルごとこわしてもって帰るわけじゃない。
ロックフェラーセンターを三菱地所が買って、売って、それでロックフェラー
センターはかわらない。
今の不動産投資は最初の段階で投資資金を回収するタイプだから
現物の２０兆円が寝ていてそれがよっこらしょと引き上げるわけではないだろう。
すでにいろいろリスク転嫁されてもういろんなところに分散されてわけわかんない
んじゃないの。２０兆円の金は十分リターンを得て、とっくのむかしに回収されて
新興国に回っているって話じゃなかったけ？

まあ、とにかく、株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

株価がガンガン下がってるのに、不動産価格がガンガン上がるなんて経済は、世界広しと云えども、決してこの世には存在しないよ。

悲観論者はいつでも賢そうに見えるけど悲観論者が
なにか行動を起こした例を私はしらない。
彼らは悲観論は立派でもだから何をするべきかわかってない

いいから、何をすべきなのか。あなたはそこまで断言して
自分は何をこれからするのか言ってみてよ。

楽観論者は、ここまで市場が荒れて大損こいたら、結局のところ、悲観論者にいちゃもん付けるくらいしか、ストレス解消方法がないのが、現実。

暴騰した物件は下がるでしょ
都心で20%UP位の物件がどう動くかが気になるのよ
個人的には

郊外MS死亡郊外＆高値仕込みデベ死亡は
間違いないと思う

これだけ世界的に市場が荒れ、信用収縮が起きている状況に鑑みれば、いまは多くの投資家がそうしているように、静かに情勢の成り行きを見守るしかないでしょう。

必要もないのに焦って資産売却する必要もないし、かといって山っ気だして逆張りで買い進む必要もない、ただ、静かに嵐が過ぎ去るのを待つ、これが短期的利益を目指す雑魚「投機家」ではなく、長期的視点で大局感を持って事に当たる泰然自若たる真の「投資家」としての気構え・心構えでしょう。

株価と地価は連動しないよ。
だいたい日経平均が７０００円だったのはいつだ？
そのとき地価は今の何分の一だったってぇの。

株価が下がったってみんな株実際いくら持ってるのさ。
オレなんか１５％下がって半分売ったけどまだ２０％まで下がるまで
半分持ってるけどね。
月曜日含み損が２０％超えたらうるだけだ。
全体で17.5％の損だけど、そこから反発するんじゃないかって
思ってるよ。

それとさ、地価って実物が売られないと下がらないのよ。
土地保有者やマンション保有者が売らなくちゃいけない事態
ってのはさ。ローンが払えなくなる事態以外にないのよ。
テナントがいたり自分に収入があるうちは誰も売らない
相場が安くなろうが高くなろうが関係ないのよ。

>>607
早くＥＸＩＴしてポジション下げろってことじゃないの？

>>610
そういう意味では旧価格で実需でMS買って
住んでるぶんにはなーんも関係ないよね

このスレ的には新新価格に手を出すかどうかで
悶々としてる人が多いから
どなたか救いの手を

ここの議論参加者は、雑魚投機家ばかりのようで、残念ですね。

いわゆるデイトレーダーとかの類、虚しい孤独なギャンブラーですね。

大局感がないから、ちょっとした市場の動きに過敏に反応する。

資産や資金に余裕がないから、ポジションの取り方に四苦八苦する。

そんな雑魚投機家ばかりの世の中になっては、日本の未来は暗いです。

しょせん、市場のアービトラージで一儲けしようなんて輩は、

何ら真の付加価値を生み出さない、市場の寄生虫以外の何者でもないです。

＞株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

同じこと以前書いて笑われたけど。多くの投資家は３日目に損切り終えて売り方に
まわっているんだよ。とにかく１０％安ならそこで売って２０％安まで持っていく。
相場が暴落するたびに損かぶる投資家なんていないでしょう。
実際損切り終えたあと相場が下がり続けると妙にうれしくなる。
買えなかった株がここまで下がってきた。おーよしよしってなもんですよ。

わたしゃ信用取引はやってないけど、儲ける人はいつでも儲ける。
下落したらすぐ売る。
不動産も２割下がったら売るよ。でもオレのマンションすでに買値の２５％上がって
いるから当面売らなくていいってことだよな。

614
激しく同意です。
不動産のスレなのに、長期視点がまるでない。投資といえば売り抜ける
みたいな勘違い投資家もどきが多い。その通りなんですよ
なんとか言ってやってください。

底値でマイホーム買ったオレがなんでエクジット考えて老後の備えの
借家まで売却せんといかんのよ。わけわからん。

615さんは、典型的な雑魚投機家だねえ。

しかも、市場の本質も理解していない。

株価が下がり続ければ、当然、損失が発生するんですよ。

いつか値上がりするかも知れない株式の価格が下がるのを喜ぶ人はいるでしょうが、それはその株式を保有していない場合の話。

空売りして儲ける人がいても、それで損する人が必ず存在するのが市場の原理。

株価下落時にすべての人が一律・一様に損する訳ではないのは事実だが、全体としては価値が減少する以上、必ず損する。それを喜ぶのは、やはり短期的視点の雑魚投機家の卑しくさもしい根性ゆえのこと。

このすれは、互いの投資根性の卑しさをののしりあうスレに変わりました。

それはいいけど、下がるって言う人はいつごろからどこまで下がるか
しっかり書いてほしんだよね。

上がるって云う人も、いつごろからどこまで上がるか　しっかり書いてほしんだよねｗ

下がりそうだ、うれしいな
なのか、さがりそうだからお前の住んでるマンション売れなのか
下がりそうだからデベは早く在庫安値で叩き売れか

何が結論なのさ？

610に記載のとおりです。これが結論。

東京オリンピックの一年前が売り抜け最終だと思ってます。

東京オリンピックがなければ、もっと前倒しになりますけど。

値上がりするのも含めてマンション保有の優位性、
−主に賃貸と比較しての−
が語られてきたわけで、
値上がりしない、下落ということになれば、
保有のメリットはほとんどないでしょう。

かつて土地家屋に価値があったのは、そこに畑を作り居を構え、
累代そこを守り抜く、「一所懸命」の時代であって、
辞令一枚で西へ東へ、10年すんでも愛着もなく、
話題のオシャレな土地に住み替えたい、
そういう現代においては、マンションを買うなら、
貸して純益の出るようなものでなければ意味がない。

そういう文脈から、賃貸料でペイしないような物件は、
今後ますます淘汰、価格低下していかざるを得ないでしょう。

>534

>まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
>住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
>ものだということを確認しておきたい。


>540

>住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
>細かい訂正ありがとうね。

???
「わが国」とか「住宅金融推進機構」とか、仰々しい言葉がならんでるけど、
同じなのは、住宅ローン証券化ってとこだけじゃないの？？
肝心のローンの質が全く違うのでは？
ピントがズレてないですか？

寸分たがわぬどころか、この二つは好対照なくらい別物では？
とても「証券化」の原理が同じという意味で書いたとはどうしても読めないよ。
しかも、証券化自体は何の問題でもないでしょ。

なんなの、この人は？？？
完全な誤魔化しじゃないの、これって。

ちょっといい間違えただけだだよ。ほんと謝らせたいのね


すません。間違ってました深く追求しないでください。言いたいことが
別にあったんだけど・・・忘れたよ　ごめん。

>>598さん

それでもって今回の株安はどこまでいくと予想されますか？

１４０００円

１２０００円

もっといくわけですか？

怖いのは粘着するおまえ

あーあお前ら同一人物か。性格悪すぎだぞ。

言いたかったのは、デットの証券化である以上、地価が下落したら不良債権化する
点においては、日本のフラット３５の証券化もサブプライムローンの証券化も同一だ
という部分。
それと、ここから先が問題なのだが、サブプライムローンって１００％証券化されている
ものなのかレンダーが直接貸している部分がかなりあるのか

証券化がローン破綻のリスク分散になるという理由でデットの証券化を持ちこんで
長い歴史の公益事業である住宅金融公庫を廃止したわけでしょう。
だとしたらサブプライムが全く証券化でリスク分散にならなかったとして
フラット３５の証券化事業って実際先行き大丈夫かという疑問を書こうとしたんだよ。

ただ本当にみんながここまで底意地の悪いのは株価のせいだろうと思ってあきらめるけど
実際問題、公庫（住宅金融推進機構）の証券化事業が円滑にいかないとフラット３５自体
先行き危ぶまれるのではないか
そういうことを考えたかっただけだよ。
いまだに、証券化することは破綻リスクを分散することだから大騒ぎになるはずがない
そういうふうに信じているのだが
大幅にサブプライムローン破綻が出てきたこと自体が証券化のリスク分散の枠組みを
超えたというもとなのか。
それとも証券化の割り振り自体がすこしも小口分散していなかったという意味なのか

イギリスは金利据え置き、アメリカは利下げ、日本は年内でみても据え置き、と来てしまうか。バブルの足音が確実に近づいている。
日銀は非難されるだろうね後年。利上げのタイミングを完全に逸した。

630さんは、発言が上滑りしてるね。つまり、理解度が低い。

サブプライム問題の本質は、信用力が低い個人向けの住宅ローンが、米国住宅バブル崩壊により不良債権化したことに伴い、それら債権を組込んで幅広い投資家に販売された仕組債の信用力や格付けも急低下して値段が付かず、投資家に多額の評価損が発生していること。

他方、日本のフラット３５とかのベースとなっている住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローン債権は、それなりの信用審査を経ているので、それほど信用力が低い個人向けではなく、したがって、そうした住宅ローン債権をサブプライムローン同様に証券化した商品で、ただちにサブプライムローンと同じような信用不安問題が顕在化するとは云えません。

今大事なのは、日銀の利上げ据え置きのはっきりとしたアナウンスでしょう。

不思議なもんだよね？
いわゆる都心などの勤務先への通勤時間が同じで、仕様や専有部の広さが同じでも、物件や地域によって価格差が大きくある。
需要？人気？
ほしい人が多くいれば価格は下がりようがない。
下がれ下がれと願う人に限って、競争激しい物件に集まってくるんだよね。

予想屋やＭＳ価格研究家ではないので、あまり参考になる意見はだせないけど、経験則から「不満を言う人ほど成功してない！」気がするなぁ。

米国のサブプライムはPDが10％程度と聞いている。
いうまでも無いが、フラット35はそれに比べたら、格段に低い。
そもそも、そんな高いPDの住宅ローンなんて邦銀ではバブル絶頂期でさえ聞いたこと無いな。

メガに居るので、趨勢はつかめているつもりだが、公庫（フラット３５）との比較で似たようなものだいう意見は、ナンセンスだね。ローンポート自体、サブプライムとは異質なので、証券化のリスクだけをとった議論は理解しがたいね。そこまで日本は馬鹿じゃないと思うけどね。

借金して消費することを厭わない米国人と、分不相応の借金をつつしみ、住宅ローンの繰上げ返済に勤しむ日本人との違いは大きい。サブプライムローンというスキーム自体日本には馴染まない。

いつの時代も自分が買ったマンションの価格が下がってもらっては困ります、自分は最高にいいタイミングで買いましたってことを否定されるようなことを極端に否定しますね。

2003年に湾岸タワーを購入→どうだみたか、おまえらみたいな。

逆に変えなかった連中は下がる、下がるの一点張り。　人口減だの液状化だの海外投資マネーが一斉に日本から引き上げるだの。

スレの最初に自分の買った物件名（又は地域）、いついくらで買ったのか名乗るってのはどう？

(例）2003年、足立区駅徒歩15分3LDK新築を2400万で購入　

↑こいつが20兆円の海外投資ファンドがなんて言ってるのはおかしよ！

>>638
新聞配達ごくろうさん。

>>635
誤解というより穿った見方なのかもしれませんが

確かに公庫が単独でしか貸さないならそういう話ですが
デフォルトの可能性１０％というのは、フラット自体の融資条件はよくて、抵当権設定
順位１番でも日本の場合、変動とフラットのミックスで借りていて変動がフルローンという
ケースとかないのでしょうか。
変動金利が急騰したあとで、地価下落給与は伸び悩み・・・それで簡単にデフォルトに
なりますよね。
フラット３５の証券化自体は一番抵当で担保掛け目も低いから回収は確実かもしれま
せんが、１億円以上の高額物件にフラット３５は使えません。今後将来
フラット３５は（むかしからそうだったように）若年層の中堅所得者向けのローンの
位置づけなのだと思います。
この層が、親ローンとあわせて背伸びして物件を買った日には、フラット＋変動は、あるいは
フラット９０％で買うでしょうね。
日経ビジネスやプレジデントで親子連結家計の話がでていたけど、６５歳以上の親なら
高額な住宅資金援助が可能だけれど、金融機関は、それを「負債」でなく「資金」として
ＰＤを計算するけど、実際は親が「貸した」金と考えるべきという話も出ていました。
日本の低所得化の進展は今後も進むわけで、サブプライム・フラット３５は、たしかに仕組みは全く違うけど低所得者・若年層に
むりやり持ち家を持たせる餌であるところ
今後の地価高騰・賃金伸び悩み・親の医療費介護の負担増加
などで景気拡大の付回しの役を担うように思えてなりません。

フレディマック・ファニーメイは住宅ローン担保債権ののもだから
いいもののサブプライムローンは証券化された先をさらに投信などに
組み込んで、その投信商品が信用度がなくなるという
リスク分散⇒崩落危機回避
がリスク分散商品再構成金融商品⇒崩落危険度の集中化
という話なのだとおもいます。

×デフォルトの可能性１０％というのは・・・
○サブプライムローンのデフォルトの可能性１０％というのは確かに高いが日本のケースだって・・・

銀行さんにお聞きしたいのですが、３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。それともまた国債同様、金融機関が強制的に買われるのか
国内版ファニーメイみたいに安全低利な商品になるのでしょうか。

投資をする人金を貸す人
担保価値や借り手の返済力低下がリスク
そのリスクプレミアムに期待インフレ率をくわえて金利がきまる
一つのレンダーに多数の債務者だとレンダーにリスクが集中する
そこでレンダーは債権を証券化して小口にわけてリスクを投資家に分散する。

そこまではいいのだが、
なぜそこから先に、小口にわけた証券をまとめてポートフォリオに組み込む
のだろう。地価や、金利動向の読みからのヘッジの必要性なのか
結局、分散しＳたはずのローンデフォルトリスクを多く背負い込むことに
なる。

おそらくは順序として、地価下落、サブプライムローン業者自体の業績不振
サブプライムローン証券化の流動性低下
それゆえにサブプライムローン証券を組み込んだファンドの流動性低下
破綻という流れなのだろうか。

確かに１２０円の円高は脅威だが、この問題は市場の投資家のパニックであって
大きな信用不安に繋がるほどの話なのだろうか。
米国の住宅地価を押し下げてきたのは、ほかでもない、日銀の量的緩和なのだ。
ゼロ金利以来、日銀は当座のマネーをどんどんふやし、邦銀に自由に使えと
指示したわけだが、不動産下落で与信の低い企業が設備投資するＷけもなく
一方で、不動産プロジェクトなどは証券化による直接金融の仕組みがはじめって
いた。
仕方が無いから、米国債や米国債につぐ信用度のファニーメイ・フレディーマック
をいっぱい買って、資金潤沢になった米国住宅産業がどんどん着工件数を
ふやした。
ところが、福ちゃんがもうゼロ金利も量的緩和もやめます。コール翌日物
レート０．５％といったとたんに米国地価は上がらないぞ、住宅着工件数も
伸び悩むぞという話になった。
日銀が太平洋横断マネーパイプラインでどんどんマネーを供給し続ければ
また米国地価は持ち直す。
困るのは預金金利があがらない日本のお年寄りだよ。どうしてくれるって話だ。
しかし、このままずっと低金利だよね。

さて、もう安心だよ

米国株、大幅反発・ダウ233ドル高
　【ＮＱＮニューヨーク＝千田浩之】17日の米株式相場は7営業日ぶりに大幅反発。ダウ工業株30種平均は前日比233ドル30セント高の1万3079ドル8セント、ナスダック総合株価指数は同53.96ポイント高の2505.03で終えた。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が公定歩合を引き下げたことを好感し、買いが優勢となった。

　Ｓ＆Ｐ500種株価指数は大幅続伸し、同34.67ポイント高の1445.94で終えた。ニューヨーク証券取引所（ＮＹＳＥ）の売買高は午後4時までの通常取引で24億8000万株（速報値）。ナスダック市場は26億2194万株（同）だった。

　早朝にＦＲＢは臨時の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を開き、金融機関に資金を貸し出す際の金利である公定歩合を0.5％引き下げたと発表。ＦＯＭＣ後に公表した声明文では、金融市場の悪化や信用収縮によって「景気下振れリスクがかなり高まった」と指摘し「景気への悪影響を和らげるために必要に応じて行動する用意がある」と述べた。(07:11)

６４０さんの書込みは、自分自身で何を書いているかが分かってるか大いに疑問。論旨不明快・意味不明の典型。ネットや雑誌の情報受売りで、しかも十分咀嚼できないまま思いつきで書き連ねてるから、まったく内容が空疎で支離滅裂。もう少し、頭の中を整理してから書き込んで頂きたい。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないね。

６４２さんの質問の趣旨がよく分かりませんが、債券市場や証券化商品の基礎知識はお持ちですか？

「３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。」とのご質問ですが、それは、長期金利が１．６％前後の現状の金融市場環境等を前提としているでしょうか？　
３％とは、証券化商品としてのクーポンのことでしょうか？　その証券は３５年物の仕組債でしょうか？

債券というものは、まず資金調達額（債券発行額）を前提に、その債券の信用力（＝格付け）に見合った価格を、当該債券の年限に応じたイールドカーブに基づき、市場（投資家）が事実上決定しますので（投資家目線から乖離した値付けでは売れないから）、クーポンが何％だから売れるとか売れないとかいう単純な議論ではなく、そのクーポンを前提とした適正利回りを確保するために幾らの債券価格が妥当かが、後づけで決定されます。

常識的に、国の信用力よりも劣る住宅ローン債権の信用力に鑑みれば、同年限の国債より期待利回りが高くなければ、誰も買う人はいないでしょう。ただ、どれくらい国債の利回りより高い利率（いわゆるＴスプレッド）が必要かは、時々の市場環境によって違うので、ここで幾らと書くことはできません。

いずれにせよ、質問の趣旨が不明確ながら、あえて答えるとすれば、売れるような商品に仕立てれば売れる、ということです。

米国はむしろ、非常によく日本のバブルを学んだのでは。

バブルのもたらす恩恵は享受し、
その必然的な崩壊リスク部分はアメリカ以外の世界全体に共同負担させる。
差し引きえいえばプラスのディール。

日本のように実直に崩壊リスクをすべて自己負担したら、
失われた○○年になってしまうことがよくわかっているのでしょう。

バブル崩壊を前提に、そのコスト負担を世界中に負わせることが、真に賢い人間のやることとは思えませんね。真の賢者は、バブル自体を起こさせない人です。

一面真理ですが、それで世界中の景気がおかしくなれば、結局米国にとってもメリットとはなりません。米国が全世界と経済心中しようと考えているとは、到底思えません。

真実は、米国人はノー天気なので、本当にバブルではないと信じ込み、市場至上主義経済の申し子でもある債権流動化・証券化をシコシコやってしまって、図らずも、バブル崩壊の影響が全世界に飛び火した、という構図でしょう。

ずいぶん前に書いたのですが、バブルの本質は「集中」なんです。
新たに富を生み出しているのではなく、
地理的にさまざま場所からプレイヤーから、時間的には将来から、
一部のプレイヤーと一時にマネーをかき集めるお祭り。

そういう構図で肝心なのは、バブルを享受する人と、
そのツケを払う人は別だという点。
だからバブルの恩恵を享受する人にとっては、
バブルは発生させたいインセンティブはあるんですよ。

実際アメリカはコントロールされたバブル状況を作って、
金をかき集めなければ、
正味の経済力だけでは今の国民生活を維持できないでしょう。

アメリカはちゃっかり回復。日本は数ヶ月寝込みます。

>>645さん

FRBは、サブプライムの損失、最大12兆円程度と言っています。
GDPの1%程度でしょうか。それほど大きく無いですが、645さんはそれどころの損失では無いという意味で書いているのでしょうか？

私の感覚では、金曜日で大分ヘッジファンドも損切りを終えたような気がします。そろそろ落ち着くと思いますが、再度混乱が生じるんでしょうかね。個人的には、それは無いと思いますが。

649さん的思考の人がいることは知っていますが、実に近視眼的な皮相的な価値観ですね。かつてのアジア通貨危機を作り出したのは、短期的利益に眼が眩んだ一部ヘッジファンドの愚かな振る舞いだったのですが、たしかに短期的には巨額の利益を生んだかも知れないものの、結局、その後の世界的な経済危機の挙句、ヘッジファンドで幾つも経営破たんしました。

こうした価値観を是認するのは、たとえるならば、人体の正常細胞を蝕み増殖し続けて、いずれ共に滅びる癌細胞の類とまったく同じようなものです。他人を出し抜いて大儲け出来るのも、経済体制やシステムが健全さを維持する限りのことであって、度を過ぎれば自らに災厄が降りかかるものです。

空売りで大儲け、なんていってる人たちもいるようですが、売って値下がれば、その銘柄の保有者自体は損失を蒙るわけで、市場全体の健全な発展と価値増進には何ら寄与しませんね。単に、相場の乱高下のどさくさに紛れて、火事場泥棒してるのと同じです。ＭＳＣＢとかで一儲けするような輩も、まったく同類です。

もちろん、そうした市場の歪みをついたり、逆張りする人たちがいるからこそ、売り手と買い手が並存し、市場が成り立つという意味では、その存在は「必要悪」として認め得るものではありますが、それはあくまでも「必要悪」に過ぎないのであって、何ら王道でもなく、ひたすら邪道を行く人たちだということです。

まあ、邪道であっても、金さえ儲かれば良い、というのなら、個人の価値観の問題ですし、それ自体を頭越しに否定はしませんが、世の中の大半の人たちが邪道を行くような風潮にでもなれば、その国や経済は確実に衰退すること必定です。

651さん、ＦＲＢの公式発表が事実なら、その程度の影響なのでしょう。
日本の銀行がかつて抱えた不良債権が５０兆円とか云われていたのと比べれば、その金額は小さいかも知れませんね。ただ、日本の銀行の不良債権も、バブル崩壊直後は１０兆円程度とも言われていました。その後不良債権処理を進めず、中長期的な景気後退や地価下落によって、その不良債権額がどんどん膨らんで行ったのも事実です。米国の金融当局等が、今後どのような手を打って来るかにもよりますが、今公式発表されている不良債権額が今後増大する可能性はゼロではないでしょう。まさに、ＦＲＢ等の腕の見せ所でしょうね。米国は日本よりはドライなので、一気に不良債権処理を行う可能性も高く、よって、結果的には日本のバブル後遺症ほどの影響とはならない可能性は高いでしょう。とは云え、１０兆円超の不良債権処理は、米国といえどもそれなりの規模です。経営破たんにまでは至らなくとも、これまで同様の強気の投資姿勢を堅持できる金融機関や機関投資家は多くないでしょう。さらに、問題のベースは、実際に住宅ローンを返済できない個人が増加している事実にあるため、この流れが変わらない限り、個人消費冷え込みを含め、米国経済が堅調に拡大すると考えるわけにはいかないでしょう。つまり、今後中長期的に景気後退局面に移行する可能性が高いと考えてもおかしくありません。よって、今回のサブプライム・ショックは、米国不動産バブル崩壊とそれに伴う米国景気後退局面への明確なターニングポイントとして、今後重要な意味を持つこととなるでしょう。米国やアジアの景気拡大に乗じて自国の景気改善を享受して来た日本としては、今後は難しい金融財政政策の舵取りを迫られますね。日銀は早期に追加利上げしたかったのが本音でしょうが、過剰流動性も消え、市場も混乱し、信用収縮も発生した実態に鑑みれば、ただちに利上げする環境にないことは明らかです。これで、米国の景気減速がより鮮明となり、ＦＲＢも利下げに動けば、日本としても利上げは遠のくこととなるでしょう。にもかかわらず、これまで世界的を席巻していた過剰流動性が相当程度低減しているわけですから、かつてゼロ金利であってもなかなか資産価格が上昇しなかった日本のように、世界経済が低金利下でのデフレや低成長モードに移行するかも知れません。中国やインド等のエマージングは引続き一定の成長を見せるでしょうから、そうした部分でいかに世界経済を活性化できるかが重要になるでしょうし、世界経済におけるアジアの重要性が一層高まることとなるでしょう。

ＦＲＢ０．５％利下げしたね
グリーンスパンといいバーナンキも対応早いな。(人材豊富といいたい)
グリーンスパンと比べられ色々言われてきたがバーナンキも悪くない。

今回のサブプライム問題も収束するのか不安だが、利下げで米国経済を調整するのがＦＲＢだから、お手並み拝見といきたい。

反面
日銀のオペには落胆させられた

10日〜17日
資金を出したり吸収したり。サブプライム問題の深刻さを考慮して、吸収オペはやらなくても良かったはずだが。あまりにも場当たり的に感じたし
大局観の無さを憂うの私だけだろうか？

日銀総裁は、米国に行って日本の金(円キャリー)が何に使われて、デフォルトしてるのか視察に行かないのかね。

世界経済の行く末を憂慮する人、市場の正常性を論ずる人がヘッジファンドを立ち上げたりしないでしょう？ここには、自分が儲かればそれで良い集団が居て、それに倫理観を求めるのは不適。ヘッジファンドが破綻しても、それに出資していたハイエナが損を被っただけ。法の隙間をついて邪道を走っていたファンドマネージャーは、違った方向で邪道を走っていますよ。

極論すれば、銀行強盗したら、一生棒に振るかもしれないが、詐欺なら数年で社会復帰。市場に歪を引き起こして、自分だけ儲けれれば何も悪くないし、一部の人からは英雄扱い。

市場の王道を歩く時代では無くなってきているのではないでしょうか？投資家的な観点ではなく、資本家の観点から産業を育てても、上場したら外国資本に会社ごと買われてしまう。優良会社に対しては、銀行も低利で融資してくれるから、株式・債権市場で資金集めする必要も無い。市場は健全な状態から乖離していく方向に歩んでいるんでは無いでしょうか？（経済の衰退とは別問題ですが）

>>645さん
一時が万事という理屈にも聞こえます。

＞証券化とは・・・裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を・・広く「薄く」負担＞するため、・・・・損失が＞特定金融セクター（つまり銀行）のみ＞に集中することがなく、・・信用不安が起きても、金融システム＞への影響が小さい、という理屈。

そうじゃないんですか？

＞全然そうなってません。
なぜでしょう。

＞銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっている

どうしてそうなったのか知りたいです。

＞サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、
小口証券化されていながらも、個々のRMBSの格付けははっきりしているわけですよね。
運用側は自覚があるが、投資家サイドでの見え方が見えにくいとおっしゃっているのですね。

＞幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、
というか、債権のままでは、仕組債として買われて仕組債として市場で売られるわけでなく
RMBSを組み入れたCDOに投資資を行ってきた一部ヘッジファンドの大規模な損失が明らかに
なったのでしたよね。
＞不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、
7月に入ると、格付け機関がそれらRMBSやCDOの格付け見直し・引き
下げに踏み切ったのですね。

過度なレバレッジをかけて、サブプライム関連の証券化商品に投資していた一部のファンドが、サブプライムローン市場の悪化を受けて手元流動性の枯渇と損失が表面化したというのは聞いています。
しかし同様の大規模なファンドの破綻が今後相次いで表面化するのか、市場全体の信用収縮を誘発するのかどうかはいかがでしょう？それほどまでに大きなレバレッジをかけているファンドが数多いので
しょうか。

サブプライム住宅ローンのデフォルトがさらに深刻化することで、関連する証券化商品の格下げが相次ぎ、それが広範囲の信用収縮へと広がっていくリスクはあるのでしょうか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070818-00000006-fsi-bus_all

サブプライムの場合、小口に証券化され、さまざまな金融商品に組み込まれているほか、各金融機関がリスクヘッジのため分散投資を行っている。
この結果、実態の把握が困難になっており、損失がどこまで拡大するか見極められないことが、市場の疑心暗鬼を招き、信用不安につながっている。
このため、金融庁でも、不安心理を払拭（ふっしょく）するため、国内金融機関のリスク投資の徹底調査に乗り出している。

今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。

①サブプライムローン自体のリスクの高さ：　要するに、債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた矛盾が露呈

②過剰流動性によるバブルの崩壊：　これまでサブプライムの怖さが顕在化しなかったのは、過剰流動性による資産（不動産）価格高騰によるもの。ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

③住宅ローン債権証券化による影響の拡大：　既述のとおり、世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

④サブプライム証券化商品の格付けへの不信：　格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

⑤サブプライム証券化商品のリスクプロファイルの不透明性：　さらに、複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

⑥市場特有のオーバーシュート：　市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、サブプライム証券という新金融商品不良債権化という新しい事態に直面し、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

⑦急速な信用収縮による金融不安：　こうなると、市場の憶測や風説やらで、弱みを指摘された金融機関等が攻撃の対象とされ易く、そうした金融機関等の市場での資金調達がおぼつかなくなり、当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や金融不安の解消に躍起に

ここ１週間ほどで、悪材料がほぼ出尽くしたのであれば、今後市場の混乱は収束に向かい、徐々に落ち着きを取り戻すことでしょう。ただし、サブプライム・ショック以前に世界に直ちにもどることはありません。金融機関等の大型破綻はないかも知れませんが、過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

しかしながら、もし万が一、新たな悪材料（有力金融機関の巨額損失発生や経営破たん等の顕在化など）が出て来てしまうと、市場環境は一層厳しくなり、一気に冬の時代に突入することも懸念されます。

もっとも肝心なリスク要因は、
いままで通用していたサブプライムローンの制度が、
デフォルトするような米国の経済状態なってきているという点でしょう。

サブプライムだろうがどんな高金利だろうが、
きちんと返済がされていれば正常債権で、
なんら問題ではないわけですから。

高金利で借りて不動産を取得しても、
インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
という環境が、崩壊したということ。

信用創造の正のフィードバックシステムが壊れたのだとしたら、
これは単なるサブプライムだけの問題ではありませんよ。

サブプライムローンの問題は英語も話せない移民の方にも
融資していた貸し手側のリスク管理の甘さが積もり積もって
爆発したところに問題がある。
日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

だから？？？みなさん、虚しい仕事しているね。

素人なんで教えて頂きたいのですが、サブプライムローンは
都市部のコンドミニアム購入資金にも融資実行されていたのでしょうか？
殆んどが郊外物件（無理やり開発された不動産物件＝ニュータウン）
低所得者向け戸建物件が融資対象とされていたと思いますが・・

玄人の皆様、ご教授お願い致します。

ああ、株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて
言ってた人たちがいたね、、、、

資金を全て投入住みならしょうがないが、
ここは追加資金を入れて、打診外を進めてくべき
局面と思うよ。

>640

頭痛くなってきた。
やめてくれ、自分でこれっぽっちも理解してないこと書きなぐるのは。
読んで損した。

640＝620ですね。

頭割れそうです。簡便して下さい。
中学生は図書館で勉強しててください。

わかんないことは書かないように。

ちがった
640＝630

なんでそこまで卑屈に追い回すの。オレが好きなのか。会ってやってもいいぞ。

＞今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。
それはわかったけど、それと２３区マンション価格はどうつながるの。

＞①債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた
そりゃ組むほうも馬鹿だな。

＞②ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

つまり、日本の円が金融機関を通じてファニーメイ・フレディマックを買うことで住宅地価があがった
けど、福ちゃんが量的緩和解除して政策金利あげたから・・・住宅バブルが止まったの？
そんな単純な話かいな。
それと、不動産バブルが弾けたって本当なのか。一部の田舎で地価下落があっただけで、
大抵のサブプライム債務者は単純に財政的に破綻しただけだろうよ。

＞③世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

サブプライムは毒みたいに言わないでください。それぞれRMBSもRMBSを組み入れたCDOにも
個々に格付けがある。ミソもクソも一緒にしない。

＞④格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

そうきたか。そりゃ社会問題だが、本当にすべてがそうなのかね。

＞⑤複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

それはわかる。だから一時の狼狽売り。市場のパニックっていうことなんでしょ。実際のリスクの大きさ
と市場不安は別物という解釈でＯＫ？

＞⑥市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、・・、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

はいだから一時的トラブルって意味ですよね。継続性はない。

＞⑦こうなると、市場の憶測や風説やらで、・・当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や融不安の解消に躍起に
＞過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

まさに週刊エコノミスト　８月１４日の「世界バブル終焉」いよいよくる金利高　株安　円高
の記事どおりになりましたねぇ。

＞高金利で借りて不動産を取得しても、
＞インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
＞という環境が、崩壊したということ。

おいおい。サブプライムローンって低所得者の住宅ローンじゃないの？
本人与信が低いから地価の高騰にあわせて与信が増せばプライム
レートに変更可能ってやつだしょ。
賃貸不動産にサブプライムローン借りている人もいたのですか？


＞日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

個人の与信については、物件提携ローンはかなり甘いでしょう。
アパマンローンでも２割の自己資金があれば、自営業でも
楽に借りられる状況ですよ。
物件上昇を織り込んだ審査してますね。
逆にいうと銀行も、金融庁も地価が下がることはあまり想定していない。
むしろ都心部だけの急激な上昇を危ぶむ意識だけでしょうね。

http://www.dir.co.jp/publicity/column/070322.html
（上記要約）
最大の原因はサブプライム層に高金利貸したこと。
おまけにあとから負担が増えるようなARM。変動金利だが、当初数年間は低い固定金利が適用されることが多い。I/O。インタレスト・オンリーのような貸し方を推奨した背景には好景気と銀行間の競争激化がある。（どこかの国とそっくりだな。）

一方リゾート地の価格が跳ね上がり完全にマネーゲーム化していた。審査の甘いサブプライムローンが
使われていた。2006年に借り入れたサブプライムローンでも延滞率が上昇している。未だ3年経ってないのに、延滞というのは、最後にババを引いたローンの借り手が住宅を売るに売れず、返済できなくなっているらしい。
そういう背景からサブプライムローン支援は、単純な弱者救済にとどまらず高級リゾートのマネーゲームの敗者まで救済する話になりかねないようだ。

＞株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて言ってた人たちがいたね、、、、

呼んだ？

＞ここは追加資金を入れて、打診買いを進めてくべき局面と思うよ。
そうですか。

１５％損で持ち株の半分売って、月曜反発の度合いみて、買い戻すか
別銘柄に乗り換えるか検討中。
私は、銀行株（地銀上位行）が底値って書いたけど、やっぱり戻りが早かったですね。
メガバンク中心でしたが。もともと安値続きだったし。

まぁ、市場がパニック状態だったというだけで・・・


ロンドン株17日　205.3ポイント高(3.5%上昇)で終了
　【ロンドン＝欧州総局】17日のロンドン株式相場は大幅反発。ＦＴＳＥ百種総合株価指数は前日終値に比べ205.3ポイント高（3.5％上昇）の6064.2で引けた。　高く始まった後下げに転じ、昼過ぎに一時、5821.7と、昨年9月26日以来の安値を付けた。午後は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による公定歩合の緊急引き下げ発表を受け、急反発。3時前に一時、6134まで上げた。ほぼ全面高で取引を終えた。　業種別で上げが目立ったのは、前日に大幅下落した鉱業株と金融関連。鉱業ではエクストラータが同147ペンス高（5.9％上昇）の2656ペンス、銀行ではスタンダード・チャータードが同116ペンス高（8％上昇）の1560ペンス、資産運用ではシュローダーズが同52ペンス高（4.6％上昇）の1192ペンスで終了した。　金融取引ブローカーのＩＣＡＰは、前日に自社株買いを実施したとの発表も買いを後押し。終値は同29.5ペンス高（6.5％上昇）の484.5ペンスだった。

(8/18 1:57)

株も不動産も上がって困る人はいない

まあ、月曜買いにいっても遅いわね。とはいえ、長期投資前提なら安すぎる銘柄がゴロゴロある。何を買うか悩みますな。
不動産も一回そういう局面があれば良いですが。

サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰を演出して来た外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ると想定されること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げる可能性があるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等資産を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり（逆資産効果）、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなることです。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、市場のセンチメントも悪化し、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味のエリア・物件等については、若干調整局面に入る可能性があるでしょう。ただし、仮に価格下落に転じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように、何分の一までにもシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整で済むかも知れません。

上記を踏まえれば、現状、特別資金繰り等に窮していない限り、あわてて保有不動産等資産類を売却したり、逆に買増したりする必要はないでしょう。よって、真の投資家であるならば、この機にむしろ臆せず慌て焦ることなく、泰然自若かつ悠然と構え、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決込むくらいの心や資産の余裕が欲しいものですね。

ていうか、やはり下げがきついのは、米国、豪州、英国の不動産でしょう。特にホームエクイティローンがバリバリ付いているタイプが見ものでしょう。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

すいません、ド素人で申し訳ないんですが。

2003年頃の底値の時の都心マンションの相場と、その後の価格変動について、どういう流れだったのか教えていただけないでしょうか？
参考になるサイトのURLでもよいです。

値上がりしたのは分かりますが、具体的にどの程度の値段の変動だったのかの実感がつかめずにいます。

この掲示板はかなり玄人の方が多いとお見受けしました。
よろしくお願いいたします。

都心区及び準都心区の新規分譲マンション坪単価は、ここ２−３年でおおむね倍になってますよ。

一部マニア向け億ションのぞき、それじゃ売りにくいんで、少し狭くしたり仕様・設備等のレベルを落としたりして、一住戸当たりの価格増加を少なく装って売ってますけどね。

＞＞６７９
本当に倍になっている？　中古の相場はせいぜい１０〜１５％程度しか上がっておらず、かつてのバブル期とは比較にならないです。新築だけが上がるということは、経済合理性からいってありえないと思われ、高いのは相当な付加価値をつけてたそれこそマニア向けの物件ではないでしょうか。

2000年頃から港区の相場をウォッチしているが、港区の底は2001年頃だったかな。
2002年、南青山などで一部の地域で上昇に転じ、2003年から他のエリアに波及しはじめ、2004年には区全域が明らかに上昇に転じた。
2003年は、まだ高輪の新築が平米100万（坪330万）以下で買えた。
中古は、築25年前後のものが平米50万、商業地など条件が落ちる物件だと平米40万以下でゴロゴロ出てましたね。
2004年は、確実に上昇が見られるものの、じわじわという感じだった。
2005年にはかなり上昇基調が鮮明になり、先導した青山、麻布は底から２〜３割は上げていたが、他のエリア（白金、高輪など）はまだ１〜２割上げた程度だった。赤坂も出遅れていた。
2006年春頃で青山、麻布は３〜５割上げ、赤坂も遅れを取り戻すように急上昇したが、他のエリアはまだ２割前後。この頃が最後の買いチャンスだったと思う。
2006年夏以降は港区全エリアで値上がりが急加速し、中古も急に値付けが強気になった。
2007年の年初で、３Ａ（青山、麻布、赤坂）は底から５〜７割上げ、他のエリアで３〜５割といったところ。
現在は、昨年の上げ方が急すぎたせいか、やや減速している感があるものの、売り物件が少なくなり希少性が高まっていることから、当分はじわじわと上がり続けるのではないか。

レバレッジ掛けて関係会社から高値物件を大量に仕込んでるようなところは一発で吹っ飛ぶかもね。
まあ価格が下がれば潜在的需要が喚起されるから長期的な日本経済にとってはいいだろう。
異常高値に踊ってた人たちは悲惨なことになるだろうが。

麻布、青山、広尾あたりは　そろそろ坪１５００万円　なんて囃し立ててた人たち　まだそんなこと信じてるんだろうか？　素人さんなら、お門違いだし、業者さんなら、思惑外れだね。
あと、もしその水準で既に割高物件を購入してしまった人たちは、見る目がなかったと、自己反省するしかないのでしょう。

現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、米国金融市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る傾向が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、しばらくの間はあまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず最初に顕在化したわけで、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の、これまで優良と考えられてきた住宅ローン債権にも不良債権が発生するかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン債権物が市場で暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう、あらかじめ不測の事態を想定しつつ対応・準備を進めることでしょう。結果、ＲＭＢＳ全体の市況がしばらく弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が、低所得層に限らず増加し、その結果住宅がますます売れなくなるので不動産価格も下落し続ける、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国中心とした欧州や豪州等オセアニア、中国等アジアや中東等でも、過剰流動性に起因する資産バブル現象が顕著であったわけで、今回の一件で世界的な過剰流動性が急激に収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょうね。

確かにサブプライムにとどまらず、RMBS全体からCMBSにまで影響が出れば
大変ですね。日本の不動産にも投資家は勿論レンダーにも影響出てくる。邦銀だって羹に懲りて膾を吹く可能性も彼らなら十分ありうる。金商法に民営化に選挙と、10月なるまでゴタゴタしててよくわからないですね。

「ねぇ、ねぇ。サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？」

「風が吹けば桶屋が儲かる的な話だね。」

「実際、市場の不安と金融不安、流動性の低下というものは別物でしょ。」

「サブプライムローンの証券化には、オリジネータの倒産隔離とかされてないの？」

「民間金融機関のRMBS は、オリジネ−ターである民間金融機関の信用力から切り離したスキームで、万が一オリジネーターが倒産してもRMBS への影響がないように住宅ローン債権の譲渡は真正売買とされる。真正売買性を維持するために、住宅ローン債権の入れ換えは厳しく制限されるみたいだ。」

「それじゃ、格付けの高いＲＭＢＳは別に問題ないわけよね。証券化のリスク分散機能が働かなかったというより、もともと質の低いハイリスクＲＭＢＳを組み込んだ再証券化商品が問題だったわけじゃないの」

「RMBSでは小口のローン債権がまとめてプールされ、そのプール資産のキャッシュフローが投資家にそのまま支払われるパススルー証券であることが多いみたいだね。」

「期限前に償還されちゃうと損だよね」

「期限前償還リスクを回避するためにそのモーゲージ・パススルー証券を裏付け資産として更にキャッシュフローを組み替えたものにモーゲージ担保証券ＣＮＯというのがあるね。」

「今回、東京市場の株安は海外資本が資金需要があって株を売ってかつ円キャリートレードを引き上げたことなんでしょう？」

「そういう風に言われているね。」

「不動産に投資している外資も引き上げるの？」

「不動産ファンドというのは、組成してエクィティを証券化した時点で投資の大半は回収しているんだよ。」
「どういうこと？」

「たとえば、土地を１００億で買う。買ったものを不動産信託して信託受益権にして、それをＳＰＶという
　倒産隔離のための会社に譲渡する。ＳＰＶ自体、土地を買った会社が出資して作る。
　その会社が建物を建てて貸すことの収益から得られる配当、将来の売却益の取得権利を含め
　エクィティの証券化として市場に投資家に売る。大抵は私募ファンドのような形で資金があつめられる」

「外資の日本の不動産ファンドの資金はどこが出しているの？」

「日本の不動産だから、日本のＡＭ・ＰＭが絡んでいて、外資系の会社とはいえ、証券化の募集は
　大和證券ＳＭＢＣみたいなところがやっていたりする。胴元の資本は外資でも証券化したあとは
　法人投資家なんじゃないの？」

「不動産ファンドは５年単位でリファイナンスよね。土地が上がれば売却するケースもあるでしょ？」

「大抵はリートに売るんだよ」

「それって、ＲＭＢＳがRMBSを組み入れたCDOに投資される構図とにているわよね。」

「注意すべきなのは、いま米国住宅バブルの崩壊、バブルの終わりのはじまり・・・みたいなことを
　言われているけど、どこまでが資金の引き上げでドミノの連鎖がどこまで続くのかは誰にも
わかっていないのだよ。」

「リゾート投資みたいなもので転売目的だ買ったのは少ないんでしょ。ハワイにしろフロリダにしろ
　金持ちが減価償却費で節税したくて貸しているんじゃないの？」

「たしかに、住宅地価が下がっているのは米国でもごく一部のエリアだけだよね。だから
　ずるいエコノミストは住宅バブルの終焉とか言い切れずに終わりのはじまり・・・なんて
　女々しい文学的表現をすんだね」

「ということは、今回のサブプライム騒動と２３区マンション価格は無関係ってこと？」

「デベロッパーが、サブプライムのＣＤＯでも買っていない限り大丈夫。なにしろ邦銀は真っ先に
　そういうものには手をだしておりませんと宣言したしね。」

「サブプライムで日本の何かどこか潰れるものあるの？」

「マンション購入の決済残金を当面株やＦＸで運用していた人が手付け放棄でキャンセルとか
　でる程度かな。それだって秋口までに修復されたら狼狽売りを買い戻す余剰金があれば
なんとかなるでしょ。」

「ＮＹ市場がまた下落したら？」

「ＦＦ金利を下げるでしょ。」

「それでも下がったら？」

「そのとき考えよう」

「また、謝れっていう子が出てきそうね。」

「だから、ツラみせたら謝ってやるって言ってるだろうよ。そいつはオレに恥をかかせたい
　だけなの。こっちは自分の知らないことをいい加減に書いても、恥だともなんとも思わない
　認識の違いだ。間違えたら勉強して知識を補完するほうが大事だろう。」

「そうね。間違いを指摘してあははって笑うくらいなら、誰でもできるわね。」

「自分のつたない仮説をさらして批判を受けるのは価値がある。でも個人の人格否定や
　あほ、まぬけと言ってもらってもあまり役にたたない」

「あなた、今日の日経６−７面食い入るように読んでいたものね。」

「おいおい。お前までオレに恥かかせたいのかね（笑）」

「株売ったんでしょ。そのお金でハワイでもいこうか？月曜にドルに替えてくるわよ私」

「やめてくれ」

689も便所の落書きレベルなので安心してください

このまま100円まで円高が進みますように。　アーメン。

>>692
オイオイ、100円まで進んだら俺のＦＸが破綻するじゃないか。

よーく、考えてみれば、毎週何百という新規売り出しがあるわけでもないし、
株屋の予想でもあるまいし、毎日書き込むネタがあること自体以上だわな。
東京２３区の新築マンションは、月ごとに供給量が細っていく以外になにか
際立った変化があるわけでもなし
金融マーケットのパニックにあわせて、むりやり不動産暴落説をとなえてみたり
するわけか。

東京都心以外に高騰した地価がない現状で、どうやって地価下落がはじまると
いうのだろうか。
それも都合よく東京都心部だけ下がって・・・なんんてことは普通はないよな。
だいたい景気低迷したらテメーの給料だってボーナスだっておぼつかなる。


世の中、縮小均衡か拡大均衡かどっちかしかない。
縮小均衡だった世の中が拡大均衡へ方向転換した瞬間だけ
庶民が都心周辺を買えただけで、拡大均衡が縮小均衡に向かう過程は
かつてのバブル崩壊の１９９２年当たり同様庶民の出番はないだろうよ。

都心周辺新築マンション価格が高止まりしていると、用もないのに
うろついて、人の発言に茶々入れる廊下とんびの暇つぶしスレになるだけだ。

元祖匿名はん。
どうですかね。私は投資の女神は強い者の味方だと思う。
悪者はやっつけられても弱者救済みたいな話にならんと思うのだけど。
このまま待っていれば、都心地価は暴落するんですかね。
待つにしてももう少し確かなビジョンがないと、「バブルはいつか弾ける」的な
念仏となえていても待ってる人は安心できないでしょう。

やべ。やっちまった。
とりあえず200マソ溶けた。

素直にマンション買っておくんだった。。。。
とは全く思ってないが
とりあえず新築マンションが3年以内にそれ以上に下がってくれれば
おれの勝ち。とりあえず先に中古から崩れるんだろうけど。

明日は株も買っとくか。

> サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？

これ、私も聞きたかったです。
下がる派の人ってほとんど「サブプライムローン破綻→不景気→不動産価格下がる」みたいな便所の落書きレベルの理屈だから。
でも、今回の会話調さんの話は、私にはちょっと難しかったです。

>>689
あの、日曜は金融先進国のアメリカでもマーケットは休場なんですが・・・

今までの上がる派の論拠に、外国じゃ不動産利回りがマイナスなのに日本じゃまだ５％近くあるから外国に合わせてもっと上がるというのがあった。
（これも日本の異常な超低金利を無視してる無茶苦茶な理論なんだが）
自分はそれは利回りマイナスな外国が異常なんであって長続きしないと言ってたが、案の上サブプライムが弾けて値下がりし始めた。場所によっては暴落。

バブル崩壊みたいな不景気はこないだろうけど、ジャブジャブ投入されてた資金が引き上げられたらそりゃ下がる要因になる。
もちろん色々な要因があるからこれで確定ってわけじゃないけど、
既に個人は値上がりについていけず売れ残り物件が多くなってて、かつREITとかの投資資金も停滞してきてるのはマイナス要因。

それらを無視して関係ないってのは今年の４〜７月上旬ごろの経済評論家のサブプライム論聞いてるみたいだ。

誤解されてる方もいらっしゃるようですが（会話調さんとかも）、サブプライムローンが破綻・不良債権化することが、直接的に２３区のマンション価格下落につながる、といった短絡的・近視眼的な議論を行っているのではありません。サブプライムローン破綻の影響には、大きく分けて、直接的影響と間接的影響の二つがあると考えられます。少々長くなり恐縮ですが、以下におさらい的に説明します。

（１）直接的影響：　サブプライムローンの不良債権化で、サブプライムローン債権を保有する債権者・投資家に直接損失が発生します。サブプライムローンは証券化手法により多種多様なストラクチャー債に組込まれ、世界中の投資家が購入していますので、その影響は米国のみならず世界中に波及します。ただし、これまでのところ、日本では野村證券の約７００億円程度の損失が最大で、金融機関破綻や金融システムを揺るがす程の大きな影響はないと思われます。ちなみに、米国のサブプライムローン残高は約１５０兆円弱で、その他住宅ローン債権（プライムローン、オルトＡ等含むすべて）の総合計は６００兆円超です。先にＦＲＢのバーナンキ議長が表明したサブプライムローンでの最大損失額約１３兆円は、住宅価格の２０％下落を前提とした試算に過ぎず、それ以上の下落が発生した場合には、最大損失額も増加するのです。

（２）間接的影響：　米国のサブプライムローン破綻問題で特徴的なのは、全米不動産価格は平均して依然若干増加している現状において、サブプライムローン破綻が早くも顕在化して来たという驚くべき事実です。米国不動産価格が今後低下局面を迎えることは衆目の一致するところであり、今後もサブプライムローンを供与して来た不動産金融会社の破綻が続くことが予想されています。こうした中、市場ではサブプライムローンに限らず、いわゆる住宅ローン債権を組込んだ仕組債（ＲＭＢＳ）を忌避する傾向が顕著に見られるようになっています。「羹に懲りて膾を吹く」との諺もありますが、これは洋の東西を問わないようです。また、問題を複雑にしているのは、ＣＤＯ等（マネージド型含む）証券化商品の発達で、サブプライムローンのリスクがどこにどの程度存在するかが分からないことでしょう。高リスク債権を低リスク債権と組合わせて中リスクの債券を組成する等、商品設計は投資家ニーズ等に合わせて自由自在に可能なため、逆に、サブプライムローンのリスクの全体像が当局にも市場参加者にも見えづらいのが実態です。まさに、金融技術進歩の仇花でしょう。人間というもの、よく分からないものは信用しない、手を出さない、というのが本能的反応であることは世の常で、特に信用リスクを扱う投資家や市場参加者にはその傾向が顕著です。このため、サブプライムローン組込み商品であるか否かや、その組込み度合い等にかかわらず、現在市場では住宅ローン債権関連金融商品が完全に厄介者扱いされており、まともな値段が付かない状況に陥っています。一般に、市場で信用リスクの高まりが懸念され始めると、いわゆる「質への逃避」が始まり、高リスク資産から安全資産へと資金シフトを推し進める動きが強まります。これにより、株価下落と債券価格上昇（金利は低下）という状況が生まれる訳です。この一週間ほど世界中を席巻した信用収縮は、まさにこのプロセスによる株価下落と金利低下でした。日本にとって更に複雑なのは、ここで一気に円高が進行したことでしょう。なぜ円高になったのか、複数の要因が絡み合っていますが、最も直接的な要因は、いわゆる円キャリー取引の巻き戻しでしょう。円キャリー取引とは、ゼロ金利政策が解除されたとは云え、歴史的になお最低水準の円金利で資金調達し、それを米ドル等に交換した上で米ドル資産等を購入する取引で、為替市場では円売り・米ドル買いとなるため、恒常的に円安傾向が続いていた訳ですが、今回の世界的信用収縮による市場混乱を受け、その取引を手仕舞う動きが活発化し、それによって進行することが想定される円高で為替差損を蒙らないよう、我先に米ドル売り・円買いで、調達資金返済のための円貨買い戻しを図ったために、急激な円高が進んだ訳です。

こうした動きが今後も継続的に行われ、為替がどんどん無際限に円高になることはないでしょうが、ハッキリしているのは、これで世界的過剰流動性の主因の一つであった円キャリー取引が一旦収束したということでしょう。世界的過剰流動性のもう一つの要因とされるのは、いわゆるオイルマネーです。１バレル８０米ドルといった水準にまで高騰した原油価格のお陰で、中東他の産油国はかつてない過剰流動性を保有することとなり、それがロンドン等経由でヘッジファンド等を通じて世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込み資産価格高騰を演出して来たのです。ところが、原油価格高騰は、必ずしも実需に基づく高騰というよりも、中国・インド等での資源消費拡大傾向を踏まえた先高感から、上記過剰流動性による巨額資金の流入により、ある種の投機的高騰とも言えるもので、やはり一種のバブル現象であったと考えることもできます。今回のサブプライムローン問題顕在化の重要なポイントは、決して米国の低所得層の住宅ローン債務デフォルトとか、それに伴う住宅ローン会社の破綻といった直接的影響に留まるものではなく、むしろこれまで世界中に過剰流動性を供給し続けて来た（１）日本発の円キャリー取引と、（２）原油価格の投機的高騰、といった２大要因の逆回転が始まるかも知れない、という点なのです。これら２大要因の逆回転が始まれば、どのような影響が生じるでしょうか？　簡単に言えば、世界的な過剰流動性が収縮するということです。過剰流動性が収縮すれば何が起きるでしょうか？　これまで世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込んでいた巨額資金が細るわけですから、投資対象商品・資産の価値下落が始まる、ということです。では、いままで具体的にはどのような商品・資産に資金が流れていたのでしょうか？　ありとあらゆる資産に流れ込んでいたのですが、ある程度の利回りを確保するためには、多少リスクが高いと思われる資産にも資金が流れ込んでいたのです。具体的には、株式や原油、市況商品、不動産、そして今回の問題の発端となったサブプライムローン債権等が組込まれた仕組債等です。逆に、投資対象として優先度が落ちていたのは国債をはじめとする高格付け普通債券でしょう。低リスク資産は低利回りしか期待されないため、他資産が高騰している中、資金は低リスク資産から中・高リスク資産へと流れ、債券市場は低調・軟調となり、債券価格下落に伴い金利上昇が起こる訳です。これまでの世界中で起きていた、株高、株式型投資信託高、現物不動産高、不動産投資信託高、原油高、市況商品高と金利上昇は、まさにこの構図です。

以上から、サブプライムローン問題の間接的影響のうちで最も重要なポイントが、世界中の過剰流動性が収縮するか否かであることが理解頂けたと思います。これ以降はあくまでも予測と憶測ですので、さまざまな立場でさまざまな考えがあろうと思いますが、当方、過剰流動性が収縮すると考えます。なぜそう考えるか。たしかに日本国内では数百億円規模の損失が散見される程度で、サブプライムローン問題に端を発する金融不安はそれほど深刻には見えません。少なくとも、バブル崩壊後の不良債権問題では１００兆円弱の損失処理を行っており、それにくらべれば大したものではないでしょう。しかし、日本ではその１００兆円の損失処理があるからこそ、あれほどの低金利（というかゼロ金利）であってさえ、なおデフレ経済であった（依然として「羹に懲りて膾を吹く」状態）ことを考えれば、日本人投資家のマインドがリスク選好型に転換しているとは到底云いがたく、むしろ、株式市場や不動産市場でも外国人投資家が常に相場をリードして来たように、日本人投資家の振る舞いだけでは株価や不動産価格の上昇はおぼつかないことは明らかです。よって、日本の株式や不動産の市場動向の鍵を握るのは、好むと好まざるとにかかわらず、外国人投資家のビヘイビア次第ということが云えます。では、これまで市場をリードし続けて来た外国人投資家たちの動きはどうなるでしょうか？　日本では大した問題ではないように見えるサブプライムローン問題は、本国の米国では違った風景が見えて来ます。既に巨額損失発生で幾つかのファンドや金融機関が破綻していること、少なく見積もっても１３兆円超の損失が発生する可能性があり不動産価格動向次第では損失額が膨らむ危険性も否定できないこと、また、円キャリー取引における急激な円高による損失リスクが顕在化したこと等の環境変化に鑑みれば、これまで同様にヘッジファンド等を通じてリスク資産に巨額資金を注入し続けることは、いかに楽観的米国人であっても、そうそう簡単な振る舞いではないでしょう。実際、損失を蒙った金融機関・ファンド・投資家等は、信用リスクに非常にセンシティブになりますから、これから敢えて多額の資金調達を行ってまでリスク資産のポジションを拡大することは、当面の間、市場参加者の大勢とはなり得ないでしょう。現在の市場の雰囲気は、ちょうどＬＴＣＭ等の有力ファンドが相次いで破綻した際のそれに酷似していると云われています。あの際も、落ち込みから回復基調に戻るまでに、数年の期間を要したことは記憶に新しいところです。

よって、今後２−３年は、信用リスクに過敏となってしまった市場参加者による、低リスク資産を選好する安全運転相場へと移行するものと考えられますが、それによる実物経済減速への影響を懸念して、ＦＲＢが機動的に公定歩合引下げのアナウンスを行ったと思われますし、今後の景気動向次第では、ＦＦレート引下げや更なる公定歩合引下げもあり得るでしょうが、それ自体が、ＦＲＢがサブプライムローン問題の米国経済への重大な影響を認識し懸念していることの証左と云え、日本には関係ないよ、と涼しい顔をしている訳にはいかない問題だと思います。というのも、日本の景気拡大は、結局のところ、円安による輸出産業の好業績の恩恵による面も少なくなく、それは米国はじめとする、まさに過剰流動性で資産価格が高騰し資産効果で消費が拡大した国・地域向け輸出が好調であったことも主要因の一つであることから、米国の景気減速や円高による業績悪化は、結局、日本経済全体にとって悪影響を及ぼす危険性が少なくないと考えられるためです。また、間接的な国内景気減速のみならず、日本の株式や不動産の市場動向をリードしていた外国人投資家が、過剰流動性収縮の結果、日本での活動の縮小を余儀なくされれば、より直接的に、株式や不動産の市場にネガティブな影響が発生することは自明です。株価下落は、それが組込まれた投資信託等含め、多くの金融商品の価値を下落させ、それにより内外機関・個人投資家等に含み・評価損失が発生し、若しくは投資妙味減退により新規資金の市場流入が細り、更なる価値の下落を招来して、その結果として、逆資産効果により国内消費・投資活動が減退することは、十分あり得るシナリオです。特に、上述のとおり、日本人投資家は過去のバブル崩壊の痛手から完全に回復し切れておらず、羹に懲りて膾を吹くメンタリティが継続している状態ですから、今回のサブプライムローン問題の顕在化は、日本人投資家の多くのリスクテイク・マインドや投資マインドを冷え込ませる効果が十分にあると考えられます。実際、今回の株式市場混乱で損失を蒙った自称富裕層個人投資家さんも少なくないものと考えられ、資産の目減りにより財務面の余裕が失われた個人投資家が、更に強気に買い増しを進めることも、そのための資金を銀行等から借り入れることも、従来よりも確実に難しくなることは間違いないため、それらの影響がジワジワとボディブローのように日本経済全体に及ぶこととなれば、これまで高騰一辺倒であった都心部一等地の不動産価格ですら、ある程度の調整が避けられないと想像することは、決して荒唐無稽な夢物語でも、根拠のない戯言の類でもなく、一定の確率で発生することが十分想定されるシナリオであると考える方が、きわめて自然であることはまったく間違いのないところです。もともと、都心部一等地の不動産価格は、商業開発物を除いても、既に一般サラリーマンには高嶺の花状態であり、むしろ一部の俄か富裕層個人等の物件購入ニーズを背景に、物件供給数も僅少であるが故に、近時高騰が進展して来た経緯があるものの、そうしたニッチ市場をエンド側でリードして来た俄か富裕層が、今次株価下落等の影響で損失を蒙り資金力や信用力等に余裕を失った場合、もはや都心部高額物件を購入する（できる）層が極めて限られることとなるため、従来同様の価格高騰が継続する基礎が損なわれることは敢えて言うまでもない点、十分認識・理解されることを強くお勧めします。

なお、会話調さんなどの指摘されている、外資系ファンド等の国内不動産投資資金は、証券化等で一般投資家等へ販売して回収済との点ですが、事実関係はそのとおりであるものの、だから今後はリターンゼロでも損失が発生しても構わない、ということにはなりませんね。不動産投資資金を債権譲渡や流動化・債権化等により回収して利益確定した後、当該回収資金は改めて他の投資対象資産へと注がれている訳で、これまでの投資資金が全額海外に引き上げられていない限り、なお国内市場で再投資されていると考えるべきでしょう。職業投資家による投資活動とは、資金提供者らが期待するリターンを長期継続的に実現できるよう、初期投資で利益確定後も、次々と継続的に新しい収益目標や目標利回り等を設定して、常に投資活動を続けている訳であり、今回のサブプライムローン問題顕在化で、そうした継続的投資活動において相当額の損失を蒙った外資系金融機関・証券会社・ファンド・機関投資家等は、本国等における損失補填や流動性確保等の必要性が高まった場合には、当然に、本国以外の市場における投資資産によって利益（損失）確定や資金確保を図るために、それら再投資資産の売却・処分等を行うことは至極当然に予想されることであり、そのスピードと程度如何では、日本の株式市場や不動産市場により一層ネガティブなインパクトが生じ得ると考えることも、いわば当然のことです。

以上までにご説明した諸点を踏まえ、必ずしも（都心部）不動産市場のみならず、株式その他のリスク資産全般についても、今後２−３年程度の間では、ここ数年来の資産価格上昇基調に終焉や停滞が訪れ、場合によってはある程度の調整（価格下落）局面が到来することが、６０−７０％程度の確率で現実のものとなるであろうと予想します。

詳細な分析本当にありがとうございます。
以上十分考慮のうえ意思決定いたします。

最後の3行で納得しました。

>>707
自分も。
２、３年、貯金しながら様子を見ます。

697です。

経済アナリストさん、ありがとうございました。
現状分析と「過剰流動性収縮の可能性」という点まではよくわかりました。
ただそこから先、「俄か富裕層の資金力・信用力の余裕喪失」と「海外機関投資家の手じまい」が２３区のマンション価格下落につながる、というくだりがよく理解できませんでした。

「俄か富裕層」については、本格的バブル期のように投資により個人の資金力・信用力が拡大している状況であれば想像もしやすいのですが、私の周囲の都心マンション購入層は高収入の経営者や外資系サラリーマン、DINKSで、投資は趣味程度の人が多いようです。今回予想される信用収縮が、こうした購買力に与える影響は限定的なように思います。
「海外機関投資家」に関しては、過剰流動性収縮により確かにネガティブなインパクトがあるだろうと思います。ただ、23区の地価に海外機関投資家が与える影響を測りかねています。これについては、何か定量的なデータがあったりするのでしょうか？

ちなみに私は、この掲示板で言われるところの「＊＊＊」です。
これ以上のマンション価格高騰は困りますが、不景気になっては元も子もありません。

Almost no impact about japanese market.

いままで不良在庫のいいゴミ捨て場がわりだった
私募REITなどが組成できなることで、市場での処分を迫られたり、
他の投資での損失を埋めるために、特に信用状況改善のために、
利食い売却などがなされると、
当然供給が過剰になりますよね。

先高感がなくなれば、
転売狙い組みとかは売らなきゃ経費倒れになるわけで、
割高の提示価格でがんばっていた売り物件も、
我慢比べは限界になるでしょう。
崩れだしたら早いでしょう。

もっとも、個人的に最も都内マンションの下落要因だと思うのは、
都内の新生活が期待していたようなハイソでセレブなものじゃなく、
生活感たっぷりの郊外生活の焼き直しだと顧客に気付かれたとき、
ブームと宣伝で作り上げたイメージが剥げ落ちることだと思います。

実際デベ各社マンション売り切ったあとは、
都心部へのプレミアム付加の意欲は減退、
あとは住民でご自由に問いうスタンス。
むしろ今後売りたい郊外へ資本を振り向けつつあります。

箱物を作って土地に付加価値をつけて売るビジネス、
古くは鉄道新幹線・遊園地・行楽地・宅地で原野を売った商法と、
今も同じロジック。

もっともそういう期待感が無くなってしまったあとでは、
いくら価格が下がっても、
もう欲しいとは思わなくなってしまうのでしょうけれどね。

>711
日本語でOKですよ。
私募REITって私募ファンドのこと？REIT（公募）のこと？分譲マンションの完成在庫がREITや私募ファンドに流れる訳もなく、せいぜい関連会社賃貸か再販業者という流れでしょう。
イメージされているのは外資が不良債権のバルクセールで買った物件のうち、利回りの低いものが親密REITに組み入れていたという話だと思いますが、今や不良債権処理で不動産が出てくる状況ではありません。企業の減損処理や資産リストラも一巡しており、都内の不動産は明らかに需要逼迫。弱小デベがデフォルトしたところで大手が勢いづくだけだと考えています。

ま、これでうさんくさい転売物件とか、本業利益が減る事業法人のPL粉飾のための売りが出てくるだろ。いや、粉飾は言い過ぎか。

需要側は給料増えず税金増えてるんだから言わずもがなと。

あとは俺は新築マンション価格に反映されるまで数年待てばおっけーだろ。

小難しい理屈振り回すまでもない。

ま、いずれにしても、不動産にしろ、株の信用取引にしろ、FXにしろレバレッジかけすぎると、それを狙われて売り崩されて、最安値で強制的に売らされる恐怖を皆さん、肌身で感じた１週間だったわけですよね。
皆がほぼ同じ方向に向きがそろってしまっているときは、レバレッジのかけ方に気をつけないとね。特に主婦とか植木屋とかまでが関心を持ちはじめると危険信号ってことだもんね。
日本の不動産も、１０人が１０人とも先高感を語り、９５％以上ローンを組んで買うのが、当たり前って感じになってたときに潮目が変われば、大きく下げるチャンスだったんだけどね。ちょっとはやすぎんでない。

単純に考えて、投信だとか株のように、世界経済の流動性や流言蜚語でパニックになって
２割も３割も暴落する市場に、レバレッジかけて投資するのは嫌だと思うかもしれないね。
そうなると、５０００万とか１億円とか持っている人はどこに投資するんだろう。
海外不動産？為替変動リスクに懲りたのに、これからハワイのコンドミニアムでも買うの？

そうじゃなくて、様子のわかった国内不動産という流れになるでしょ。
だって、金利も上がらない。余計ないじめっこの外資系もいなくなって、ちょろっと
値下がりしたとたんに日本の投資家が押し目買いしますよ。
だいたい、日本の不動産は米国の９年前をみれば先行きが読める。
景気低迷でローン破綻が増えるまで今後も価格は高止まり。
それまで、富裕層は株から引き上げた金で不動産を買う。というか金融市場が
やばいよというあたりで大体の人が不動産シフト終わっているような気がするのだけど。

これから、デフレ再発。デフレ万歳。就職氷河期ＯＫ。発泡酒大好き。氷結カンチューハイも
大好きという人は、別だが、デフレ放置したら失業者と生活保護世帯が増えて
北九州市みたいに餓死者が出るような世の中になるよ。
そういうものを待望してまで「家」がほしいのかね。
むしろゆるやかなインフレのなかで景気拡大して所得を増やすというのがフツーの
考え方だろう。

不動産だけが、レバレッジかけてもキャッシュフローさえ健全なら大損しない
リスクの少ない投資なのだと思うよ。
リスクはおそらく「無知」「物件を見る目のなさ」「価格の高値掴み」であって
ここで都心部にプチバブル崩壊があっても、ほとんどの物件は、富裕層の賃貸事業用に
さらわれそうな気がするね。

一般のマンション市場は、外資の資金の引きあげなど対岸の火事。
ここで、地価が下がり始めたら「え？もうおわっちゃったの」みたいな
感じだろう。
足立区の大規模開発も市川駅前マンションもモルガンやブラックロックがどうしようと
お値段変わらないわけですよ。

住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
組合の強い会社は無理かな？

＞住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
それって、就職氷河期の発想だっつうの。実質賃金が下がって優秀な人材確保が困難になる。生保や金融機関ほど手厚いのはなぜだと思う。

＞都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
それで住宅取得意欲が衰えるの？増すの？
よくわからない。

＞ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
だいたい住宅補助金なんていっぱい出しているのは
ちまちま全国転勤させて人をこき使う２流大企業だけ。
一流企業はいまだに借り上げ社宅があるし超一流企業は最初から給与で
払っている。

＞組合の強い会社は無理かな？
いまどきどこに組合の強い会社があるのか？公務員？ＪＲ西日本

金持ちは減らさないことなんて考えてないよ。
増やさないことには相続で黙っていても半分以上減るんだよ。
長期のスタンスで、インフレ懸念があれば債券なんか買うトンマは
いない。
日本国債？ばかいっちゃいけない。家計部門の保有率は何％だと
思ってるの。
円高、米国債というのはわかるが。
あんたの言ってるのは企業の資金部門の運用の話だろ。

大学教授のような具体例を書ける人（当たる当たらないはともかく）が少なくなって、競馬の予想屋みたいな意見か他人の揚げ足取りの書き込みばかりでここも少々役に立たなくなってきましたね。
ところで>>712の住まいに詳しい人さんは元祖匿名はんじゃないんですか？
登場をお待ちしてます。

＞金持ちはリスクを無理して取る必要なんてない。
貧乏人にはハイリスクでも金持ちににとって不動産はローリスク
投資なのだよ。

結論は、長期横ばい。毎年名目ＧＤＰ成長率程度の価格上昇。
価格動向ということでいうのなら、今後も上昇を続けるというのは考えにくい。
なにしろ供給が細って、土地の売り物がない状況で都心周辺の
「取引」自体が細っていく状況にある。
需要が増していけば、あるいは給与水準が伸びて、金利が下がれば
もっと上昇する可能性はあろう。
買換え需要にしても、３階建てミニ戸がいぜんほど魅力的でなくなって
戸建てを売って都心マンションへという流れも飽和状態に近づいている。

だから地価下落だというのは、便秘のあとは下痢になるというような
話で、浣腸でもしないかぎりそうはならないのは子供でもわかる。
当面便秘。金詰りならデフレだが、金余りの物件詰まり。
物件吐き出す下剤は不景気にほかならないが、不景気だから地価が
下がるのではなく、地価がさがると不景気になるのだ。
地価が上がって不景気だった例もいくらもあるし、いまなど業種や地域に
よっては不景気だって言っている。

未来のマンションは所有権販売じゃなく、信託受益権の販売となるかもね。維持管理や建替えもスムーズ（反射的に資産価値維持・価格を抑えられる効果）

>>726さん
それで、価格が下がるのならメリットもあるのでしょうが・・・

賃貸と区分所有の中間コストにはなりえない気がします。
管理会社の取り分に信託銀行がおんぶするスキームになるだけのような。

区分所有のマンションを買って賃貸していて、サブリースかけていたら
信託受益権買ったような気分になりますね。
ただし、不動産なら空き家になって自分で住んで売って、譲渡益課税の
３０００万控除が使えたりできますけど、信託受益権なら相応の信用ある
信託銀行、ＰＭ会社が必要でしょう。
昔の土地信託の体たらくを思い出すと寒気がしますけどね。

一般のマンション購入者は、為替や株とは無縁の人々も多いはず。そうすると、やはり、銀行が低利で住宅ローンをたっぷり貸してくれるかどうかが、マンションを買えるかどうかのポイントになってくる。買いたいという気持ちは、夢を語るモデルルームでいくらでもコントロールできるだろうけど、いざとなって、買えるかどうかは銀行の審査にかかってくる。
今回のサブプライムの影響で、銀行の審査がより厳しくなり、今まで90%まで貸してくれたいたのが、70%ぐらまでになったりするんでしょうか。
だったら、２，３割値下がりする可能性もあるよね。

お金が工面できない人が増えるから値下がるなんて今の状況ではまずないでしょ。
そういう場合は今後売り出される物件の専有面積減らされるだけ。
特に23区内はしばらく人口増との見通しだから、値下がり感のでるのは10〜15年以上先の話でしょうね。

たしかに今回の大騒動で邦銀の住宅ローン審査は多少、厳格化する
可能性はありますね。
ただし、大概の一般リーマンMS購入者は提携ローンを使用しているし
提携ローンを選択しなかった人達（自分も含めて）は確認事項が
増える可能性はありますね。ただ、銀行は立地、物件内容（デベ会社）、
収入・支出状況の詳細をしっかりチェックしているからそんなには
深刻な事態にはならないのではないかと思います。
＊過去に借金している人は厳しくなるかな？

私も物件を決めてから仮審査を経て、なるべくクレジットカードの
使用は避けております。
＊仮審査銀行担当者から借り入れ、クレジットカードの使用金額には
　注意してくださいと忠告があった為。

銀行関係者の方・・いかがでしょうか？融資状況に変化はありますか？

>>728
http://japan.pimco.com/LeftNav/Global+Markets/Japan+Credit+Perspective...
http://www2.pimco.com/pdf_jp/JCP%20Jpn.pdf

住宅ローンの日米比較については上記が詳しいです。
サブプライムの影響で日本のローン審査が厳しくなる話はまったくないです。
というか、もともと日本の住宅ローン審査は甘くないですよ。

ローン審査は
①本人の信用度　支払い不能の可能性
②担保掛目の低下

②については、①がしっかりしていれば問題ないといえば問題ない。
①で企業が倒産、リストラしたら担保物権を任意売却して返済させる
　という意味で②も重要。

地価が下落基調になれば、土地担保金融の根幹が揺らぐ。
金融危機というのはそうして起ったわけです。

基本的にマネーサプライを増やそうと金利を下げるでしょう。
金融当局は金を無理にでも貸し付けて開発やら分譲やらすすめて
地価を上げようとする。
一方、地価が下がり基調だとデベロッパーは弱気の価格設定に走り
安売り逃げ切り商売を始める。
土地持ち企業も早く売らないとどんどん評価が下がると売り急ぐ。
かくしていっこうに下げ止まらない地価という事態が現出したわけです。
また、そうしたいんですかね。

でも一方で、ただでさえも国債の利払いのからみで、本格的な金利上昇は避けたい状況に加えて、米国からの短期金利引上げ見送り圧力が強まる中で、今後、金利が継続的に上昇するような状況になるんでしょうか。

米国の景気減速が避けられない中で、米国の金利引下げ攻勢に真正面から金利を引き上げていったら、それこそ、日本の金融政策発の劇的な円高、日本株暴落、おまけに日本の不動産まで下げ局面に突入して、大混乱になるような気もしますが、いかがでしょうか。

ここは、やはり、低金利継続あるいは利下げ方向への方針転換の方が、場の空気を読んだ動きになるのかと思いますが。

それどころか、銀行がいまやっているのは、他行のローンの奪い合い。
２００４年の湾岸戦争当時は、マンションの売れ行きもまだよかった
から、ＭＳ銀行の提携が３年固定期間、１．２７％優遇、それ以降
たったの0.4％優遇というセコイものだった。
今や、同行自体が１０年固定、2.55％なんてやってるし、他行も
１０年固定２．6％なんてやってる。
要はそれだけ借り手が減ったということだ。
複数デベの共同販売のビッグプロジェクトなどすごいよ。提携ローン
で話が決まってからもＯ社とか他行のローンはいかがですかという
チラシを購入者説明会資料につっこんで送ってくるくらいだそうだ。

２３区物件も減ったけど、首都圏のローン貸付総額も物件数減
郊外物件売れ行き不振で相当落ち込んでいるんじゃないのかな。

金利優遇という値引きが、横行しているなかで完璧に人を見られている。
とにかく、ローン審査というのは、厳然と行なわれているわけで
お金持ちほど安い金利で借りられて、余裕のない人ほどぎりぎりで
かりた古いローンをせっせと返す以外手がない。

例えば、アパマンローンを３．６％で借りていたら
住宅ローンの１０年固定2.6％はそのままにしてアパローンを
繰上げ返済したほうが得だ。

米国でも、金持ちは安い金利で投資を行い、貧乏人はサブプライムで
破綻する。

外国メディアの本日付けの記事で７３２さんが記述されている同じ内容が
記載されてました。8月の日銀利上げ見送り、将来の可能性として
日銀は利下げの検討も必要になるかもしれないと。
なんか、竹中氏の言う通りの展開になってきた様な気がします。

原因と結果は取り違えてはいけない。
金利を下げても地価が下がるわけではない。
地価が下がったら金利を下げるべきだというだけ。
金利が下がると地価は上がるのだ。
地価が上がっても金利は上がらない。
バブルの時期は低金利だったから地価が高騰した。
あわてて金利を上げたが手遅れだった。
金利は地価を見てあげるものではなく物価上昇
をみてあげるものだ。
不景気になると政策金利は下がる。

ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

そういう意味ではなく長期金利（短期金利の長期変動予測）が
下がっていくということでしょう。

利下げなんてしたら、後々が怖い。バブルへまっしぐら。

金利は１０年近く現状維持かもしれない。

そうなると当然、２３区マンション価格は「下がりもしないし
上がりもしない」膠着価格が１０年続くということになるのでは？

７３７さん

その状況が一番良いですよ！庶民としての意見ですが。

正直知らなかったけど、ニューヨークの不動産ってバブル前の8倍に高騰してたそうですね。
金利など諸条件が違うとはいえ、3割程度の上昇の都心をバブルじゃないって言うのも正しいかもしれませんね。

もし、日本が80年代に不動産バブルを経験してなかったら、
アメリカを追うように、このまま本格的な不動産バブルに突入したかも知れないですね。
だけど、日本人は賢いと思いますので、
大多数の国民の意識に、不動産バブル＝悪としみ込んでるはずです。

問題は政治家ですね。彼等がバブルをまねくような政策をとらねばいいのですが。

今回はバブルにならずに現状高止まりの後、ゆるやかな下降で終わると信じております。

不動産高騰か国債暴落か・・・
日本の選択肢はこの2つだけですよ。
常識では考えられない借金があるんだから

>>739
仰せの通りで
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
日銀、即日で1兆円を短期市場に供給
　日銀は20日午前、短期金融市場に即日で1兆円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の供給オペは3営業日連続。手元資金を確実に調達しておきたいという外国銀行の意欲が引き続き強い。金利上昇圧力を抑えるため日銀は17日の1兆2000億円に続いて厚めに資金を供給した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物金利は取引開始直後から0.55％程度で取引されていた。オペ後も誘導目標（0.5％）を上回る水準で推移している。(10:53)

バブルは、悪でも善でもない。単なる愚だよ。

正しく生きようと思うな、賢く生きよ。

衆愚政治というのがあるが、衆愚経済というのがまさにバブル。

赤信号みんなで渡れば怖くない。
農耕民族の遺伝子にはみんなが田植えをはじめたら植えて
みんなが嵐の準備をはじめたら自分も準備し
みんなが刈入れを始めたら自分もする。

乗り遅れないように、村八分にならないように。

高金利、みんなで借りたら怖くない・・・怖いだろう。

とはいえ、米国のバブル崩壊についてはわが国では多くの情報が
でまわっていない。９０年代当初、オリンピア・ヨーク、トラメルクローの倒産のみならずＳ＆Ｌ（貯蓄金融機関）の多くが倒産
シティーコープも大幅赤字になったし、多くの銀行が再編された。


ところで
バブルの回顧録には、得てして誇張されたり正義感からの糾弾物
が多いが、異色なのが
ゴールドクレストの安川氏やザイマックスの腰高氏の師でもある
あの江副浩正氏（７１歳）の近著『不動産は値下がりする』中央公論新書ラクレ
豊富なデータ業界裏話のオンパレードで、読み物としてたいへん面白い。
この時期、ミサワホームの三澤千代治さんの軍師井上氏が地価の本を
出して、さすが７０過ぎたら何書いてもオッケーなのだなとうなされる
が、別の意味で隠居した敗軍の将の回顧録はもっと面白い。

経済に善悪の概念をからませるところが日本人的。
窮地に陥ると自分は正しい行いをしてきているから神が救ってくれる
なんてキリスト教徒の投資家でも思わない。
脱税は悪だが、節税は善悪の尺度でなく賢愚の尺度の問題だ。

正しい判断、間違った判断という言葉は正解は一つという狭い了見から
きている。経済は賢い判断、愚かな判断の二つなのだと思う。
自分だけが豊かになることを心の底で間違っているという「偏見が」あるのだろう。
自分が幸せになったら誰かが不幸になると信じているのは、農耕民族の
遺伝子だろう。
日照りのときのオレの田んぼに水を引いたら他の田んぼが干上がってしまう。

マンション価格が下がれば、みんなが２３区マンションを買えるから下がったほうが
いいという発想は、日照りの時に池の水を引かないで雨が降るのを待つのに
似ている。
自分が買いたいならさっさと買えばいいのだと思う。
自分だけこんなときに買うのが怖いからまわりの様子をみているのだ。

なんども繰り返して恐縮だが10年分の供給量を5年で出し尽くしたから
結果的に団体さんに割引して遅くきた客にぼるしかない場末のキャバレー
のような状態になっちゃんだと思う。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
上記によれば
２３区の新築マンション戸数は
２００２年度　　３９０００戸
２００３年度　　４４０００戸
２００５年度　　３７９００戸
２００６年度　　２２７００戸
今年度7月現在　５５００戸
と推移してきている。
5年間で合計18万戸

戸数は漸減しているが、各年度の区別トップ５は大きくいれかわっている
これらにはワンルーム・１ＬＤＫコンパクトマンションションも含まれている模様
港区の供給量と23区供給におけるシェアのすごさがうかがえる。
ここまで出尽くすともう当面なさそうだと納得したい気分になる。
トップ５の供給戸数も３０００戸〜2000戸以下へとうつりかわっている
港区の2004年の4500戸、2005年の4000戸というのは確かにすごい。

2003年度　　　　　戸数
東京都 豊島区 3,701
東京都 港区 3,657
東京都 墨田区 3,643
東京都 世田谷区 3,314
東京都 江東区 3,258

2004年度
東京都 港区 4,528
東京都 世田谷区 3,373
東京都 江東区 3,098
東京都 中央区 2,721
東京都 大田区 2,323

2005年度
東京都 港区 4,026
東京都 中央区 2,976
東京都 世田谷区 2,158
東京都 足立区 1,954
東京都 練馬区 1,818

2006年度
東京都 江東区 2,919
東京都 港区 2,101
東京都 世田谷区 1,905
東京都 品川区 1,621
東京都 足立区 1,489


2007年7月まで
東京都 江東区 802
東京都 板橋区 532
東京都 足立区 503
東京都 大田区 338
東京都 江戸川区 325


過去の5年累計
東京都 港区 17647
東京都 江東区 15257
東京都 世田谷区 14120
東京都 中央区 12378
東京都 大田区 11407
東京都 新宿区 10554

それも、売れっ子から順番にだしちゃったんだね。

×のような状態になっちゃんだと思う。
○のような状態になっちゃったんだと思う。

https://www.moshimo.com/mds/item_image/4901777087903/1/l.jpg

そうだね。北朝鮮に亡命をお勧めしますよ

国債８３０兆円なら、最大６０ねんまで返済延ばせる仕組みになっているらしい。
２年から３０年まで償還期限の「多様化」で逃げてさらに３０年延ばすというから
問題の先延ばし。
国債の利率以上にインフレがすすめば平気という理屈。
なにがなんでも景気拡大。
ただし企業の利益が伸びたら、自社株買いや内部留保を増やし配当多くして
株価をあげないと海外企業に買収されてしまう。
だから個人には資産価値の上昇で報いる政策をとるしかない。
植木等の「日本無責任時代」という昭和３２年の映画でも企業買収と株価の
上昇が言われていて面白かった。

735さん
>ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

答えれば0.25％下げて
またゼロ金利に戻せばいい、問題ない。
これで、日米で協調してサブプライム問題を乗り越えたとやればいい
ちょっとした貸しにはなるだろう。


国債重圧の日本経済の脆弱さは皆さんご承知の通り。
与党も参院で完敗し、政権交代もありうる。
その間は、政治の空白が続き株価もベタ凪ぎ状態だろう。

日銀オペの下手さ加減に驚いたのは、私だけだったのかい？

>>751さん
元祖師匠と呼ばせていただきます（＾＾；

財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

先述ですが、金商法、選挙、郵貯と、10月まで様子見してます。株と不動産は基本別個ですが、株が上がらずに不動産だけ上がるなんてことはないのは事実でしょうし。

まあ、株なら短期の底で仕込もうとする気持ちもわかりますが、デベが急に値下げするわけでもないですし、これから買う方はそれこそじっくり攻められたらどうですか。インフレであれどうであれ、慌ててがっついて買う必要性は全くないでしょうし。

しかし87年時の西ドイツみたいに、ここで、黙って0.25%上げてほしいね。米国の景気低迷は規定路線で、どっちにしろダウは下がる。てことは、市場コンセンサスの100％逆をいって、一機に円高、NY株安へのトリガーを引いた方が、その後の回復過程を考えれば、そうする方がスッキリするんでないか。一旦、3%ぐらいまで上げとけば、その後の政策として、0.25ずつ下げるオプションが確保できるってとこでしょう。株を下げるとこまで下げれば、後は回復しかないわけだから、かなりわかりやすくなると思うんだけどね。そこから２年は、株も不動産もとにかく買いだよね。みんなそれにむけたスタートのピストル音を待っているんだと思うんだが。
とりあえずはFXで１ドル=105円無期限で待ってますね。早く来て！

753 元祖匿名はん　

＞財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

そうですね、お考えはごもっともと言いたい。
本来ならゼロ金利を効果的な為替介入と同時にやりたいところだが、日銀と財務省が協同一致するとは考えられない。

　本来日銀は民間企業で上場してるから独自色を出してもいいところだが、サブプライプ問題の本質が何ぞやといった本質を見るつもりも無いのだろう。

住環境が劇的に良化し、価格が上昇しているところ。
取り立てて変化も無く、将来老人化が進むと思われるのに上がっているところ。
後者は一時的な値上がり。

３０代人口の流出入
これが大きなポイント
流出が大きいところは
家が買えない貧乏独身と老人の街になる
荒んで行く

このシリーズ・スレぜんぶ読むと　ホントに面白いネ。
いかに　おばかちゃんが多いか　よく分かるから。

都心部では坪２０００万円超えも間近！　なんて真顔でのたまわってた輩までいました。自らの無知蒙昧を棚に上げた厚顔無恥も甚だしいね。

私は都心部一等地の不動産が暴落するとは思わないけど、当面、もう上がらないよ。よくて現状維持。悪くてバブル分と思われる１−２割は下がるかも。特に、ここ１−２年で急騰した、港区・渋谷区辺りが最も危ないね。株式と同じで外国人投資家や個人がお金を流し込んできたエリアでもあり、欧米の景気後退の影響を最も受け易いし、実際最もバブルが大きかったエリアだから。

で、上にもあるように、株が下がれば不動産が上がる、なんて妄言、恥の上塗りだから止めた方が良いよ。歴史上古今東西を問わず、株式市場暴落した経済で不動産価格暴騰なんて　絶対にない。だって、こんなの当たり前の常識でしょ。株式市場暴落は、その国の経済の先行き不安のゆえ。みんなが今後の景気低迷を予想し、高リスク資産から低リスク資産に資金をシフトするんですよ。だから国債とかが買われて金利も下がる。国債は元本保証資産だからね。他方、元本保証のない資産は基本的にすべてリスク資産。株式はその筆頭だけど、不動産もそう。

バブル崩壊までは、日本では多くの人たちが不動産は低リスク資産（つまり価値下落せず事実上元本が保証されている）と思い込んでいたけれど、バブル崩壊後に地価が数分の一まで暴落した現実を見せ付けられた結果、不動産がリスク資産であることをイヤというほど思い知らされた。それにもかかわらず、株価が下がったら不動産価格が上がるなんて、ほとほと呆れ果てて、言葉もないよ。。。

>>760
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

週明けの米国株式市場、揉み合ってるみたいだね。

FRBの公定歩合引下げで、先週末に底抜け相場になるのは一旦防げたけど、市場全体の地合いは決して強くないから、今後一段の下げは十分あり得るし、実際、欧米の金融機関（強気で有名な投資銀行でさえ）は、今後の米国景気後退のシナリオの高さと、FRBの追加利下げの可能性の高さを、レポート等で既に公表している。

米国経済では、1990年代と、2000年台前半に、それぞれ今回と似た資産バブル崩壊後のリセッションを経験しており、いずれも一旦FRBの利下げ等で底割れを回避できたかに見えたものの、その後確実にリセッションに入った例を挙げ、今回もそれと類似した景気動向を今後辿るだろうって云われてる。

３０代人口論者さん、もう少し経済勉強した方がいいよ。

３０代人口のどれくらいが、坪２０００万円の物件買えるだけの資力を持っているというの？

１０年後、２０年後の不動産価格の話をしてるんじゃないんだよ。

ここ数年で港区の物件供給数はすごく多いし、それで人口流入も多かっただろうけど、殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。そんな人たちが増えたところで、今後ガンガン不動産価格が上昇する要因とはならないよ。坪５００万円でもあっぷあぷだよ。

１０年後、２０年後の不動産価格を考えると
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

>>756
トヨタが定昇を渋った？　アホか？
トヨタは定昇はおろか06年からベアを実質的に復活させとるわ。
ひょっとして、定昇とベアの区別もついてない？

格付の監視強化まで出てるようですね。やっぱりCMBSにも影響でかねない気がします。

うむうむ。素人の当たらない書き込みは大変素晴らしいものです

>>767
ま・ま・ま・　ここはゴルフの練習場みたいなもんで、じっくり見ていて役に立つというより、少しでも自分の知見が深まればそれでいいのではないでしょうか。
そのためには、人のスィング笑うより自分も打ったほうが面白いと思うよ。
頼みもしないのに素人コーチが出てくるのもご愛嬌。

他人を馬鹿よわばりしないと発言に弾みがつかない人が多い
一杯ひっかけないと文句もいえない長屋の熊公レベル
（ってオレもか）

マンション価格は、坪単価250万を境に二極化するという「得意の二極化の話」だ。
坪単価２５０万超えの物件が売れるエリアは価格の上昇可能性があり
250万の壁を越えられないたまプラーザや都下、城東・城北は今後価格がゆるやかに
下がっていくと考える。

占いを言っているつもりはない。
購入者に中間層が消える以上、今後ますます、中位以下の所得者の買える住宅は
安くならざるをえない。
「中間層が買える物件はますます下がる」
世の中には、購入者が買えない。金利は不透明。ストックがあまっているのは
250万以下のゾーンだけという状況。おのずとそうなる。

一方メリルリンチによればわが国に富裕層は141万人いるらしく、
三浦展の調査によれば日本では金融資産1億円以上の富裕層は130万人いて、
世帯数にして87万世帯その大半が首都圏に住んでいる。
高級不動産市場というのはやはり存在し続ける。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/life06q3/506815/
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20070805k0000m02002700...

一方、バブルのときにゴルフ場や公共事業に高値で土地を売った田舎の地主が
今後10年でばたばたとお亡くなりなり、地方の人口は漸減する。
金だけが遺産として都会住いの50代60代の子供に流れる。

遺産を、まだもらえない３０代、40代。もらえるはずの遺産がバブルのつけまわしで消えて
しまった郊外一戸建て住いの団塊世代の子供たち

所得格差だけでなく資産格差も開いていく。

ここは、街の批評をすることが最近少ないけど、昔は世田谷・文京合戦などあって
面白かったね。
最近、池袋にいったけど、ますますわけのわからない暑苦しい街になっていた。
渋谷は、西武の低迷がひどすぎる。池袋はにぎわっているのに西武のＡ館地下など
靴屋から模様替えした食品のれん街が、休日の午後から閑古鳥。
店員同士が暇つぶしにショーケースはさんで雑談しているひどさ。
渋谷はかわっちゃったね。元気がいいのはＳＹＵＴＡＹＡと神座という大阪ののラーメン屋
と東横デパ地下だけだった。
大きな人口ボリュームが有楽町・銀座（最近では丸の内）商圏に移動したせいだろうか。
実際、渋谷の町を歩くより有楽町から銀座まで出るほうが疲れない。近いのと
人の混雑がないのと街がきれいだからだろう。

>>770
あなたが年取っただけでしょ

７６９さんの仰る通りの２５０万円を境の２極化とすると、
中間になる価格の不動産の持ち主（デベも個人）も要注意ということに
なりますね。

強気で、自分の資産は高値入りと思っていても、下がり始めれば
安い側に滑り落ち。落ち幅が下げ止まらない可能性あり。
現状は２５０万近辺でも、滑り落ちる可能性もあり、
逆に上に入る可能性もある。

そんな感じですか？

>>770


渋谷はドブネスミの一大繁殖地に認定されましたしね。

いや、それもあるけど、いまさらＳＨＩＰＳやＢＥＡＭＳや
ユナイテッドアローズを言ったりきたりしなくても丸の内と
有楽町で買える便利さもだるよ。
だいたい渋谷にあなたがた何しにいくの？

>>772
250万以上で今現在売れている場所は、3年前でも新築でも今後ゆるやかに上昇か
横ばいで安泰だろうという意味です。昔から３３０くらいのところは７００になろうが
いくらになろうが「趣味の価格」です。
別にそこを貸して儲けようとかいうんでなくて、カルチエの宝石やハリーウィンストンの
時計のお値段のような世界。

ただし、エリア相場という意味ではなくマンション単位の「中古平均坪単価」で２５０超えて
いれば大丈夫でしょう。（なぜかはいずれ書きます）
やばいのは、今２４０くらいで売り出して買い手がつかないエリアや物件でしょう。
いわゆる昔の中堅サラリーマン狙いの価格のつもりが、そういう層がどさっと抜け落ちて
いることに売り手が気が付いていない。
たとえば
美しの森の客はららぽーと横浜の鴨居マンションと世代的に完全に被っていたりしませんかね。
あの辺、昼間は車でどこでもいける。大手町・丸の内方面通勤者には
ＪＲ通勤のほうが田園都市線より早くて便利かも

東京がＮＹのような碁盤の目のような構造ならば、都心の高値集中構造も変わっただろう。

ローワーマンハッタンからハーレムまで、イーストリバーサイド、ハドソン川サイドなど所得階層が
ブロックで住み分け、行政やデベロッパーはスラムクリアランスで都市機能の更新が図り
いつでも段階的に街が発展してきた。

残念なことに、東京は城壁こそないが、中世城郭都市のような同心円的都市構造だ。

皇居周辺を中心に物理的にも地価ヒエラルキーが概ねはっきりしている。
歴史的にも低収入の者が住めるのは、外周部と決まっていて、都市の発展のなかで
常に外周部は幾度も外に追いやられてきている。
江戸からの文化には風水思想が入っていて、鬼門（うしとら）裏鬼門（ひつじさる）の方位
を忌む習慣もあった。

同心円的ヒエラルキーは終戦の焼け野原で一掃されたかに見えたが、低所得者の
集まるスラムと戦後の農地改革で宅地化された住宅街とに二分化された。
スラム街は昭和30年代に公団住宅や都営住宅に置き換えられた。
一方で都心部でも木造賃貸アパートが数多くつくられて若年層が多く入居した。
かつての都心は、目黒川、古川、神田川などの川沿いの低地に低所得者が住み
高台の住宅に高額所得者が住んでいた。

同じような住み分けが、実は高層マンションの上下で起きている。
＞殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。
確かに大まかにはそうだが、最上階に限らず、上層階角部屋にローワーハイクラスの富裕層も
著名文化人もいたりする。住んでみないとわからないだろうけど低所得者層はいないが
さまざまな所得階層のるつぼだね。
金持ちだってお買い得は見逃さないということだ。

昔住んでいたマンションは、朝黒塗りの社長車が３台お迎えにきていた。
バブル期の名残の地域では有名なマンションだった。
５年たったら、１台だけになり、最後は迎えの車は来なくなった。

富裕層は、マンションの座敷わらしみたいなもの
居てくれるうちはマンション価値は高まっていくが、抜けたときが下がり始めた証拠。売るなら座敷わらしがへりはじめた頃が狙い目だ。

８０年代都内のマンションは、座敷わらしは芸能人。彼らは事務所経由で借りて住んでいるが
９１年過ぎたらだれもいなくなった。
それでも持ち続けていたら、最近またあがりはじめた。
そういえば、近所の公園で大河ドラマに出てくるような顔の人が
変な時間に犬の散歩をしているのをみかけるようになった。

貧乏神は公務員かな。彼らは官舎に住んでいてマンションというものを理解していない。守衛さんや管理会社に怒鳴りちらす。

ことに警察官僚が住んでいると荒川あたりでも狙撃事件がおきてマンション価値が下がる。
要人が住んでいて、近所に交番ができるというのが一番よろしい。

元祖師匠、ぜんぜん効いてないですけど・・叱ってやってください
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

日銀、即日で8000億円の供給オペ・４日連続
　日銀は21日午前、短期金融市場に即日で8000億円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の資金供給オペは4営業日連続。手元資金を確実に調達したい外国銀行の意欲がなお強く、国内の短期金利に上昇圧力がかかっているため供給オペを継続した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物の金利は取引開始直後から誘導目標（0.5％）を上回る0.54％前後で取引された。オペ後も誘導目標を上回る水準で推移している。(11:45)

でもって

日米財務相、電話で協議・「当面は状況注視」で一致
　尾身幸次財務相は21日午前、ポールソン財務長官と電話で会談した。両財務相は、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題などについて協議し「当面は状況を注意深く見守っていく」ことで一致した。会談後、尾身財務相は日銀の金融政策について「全体の状況をみて、適切に判断していただけるものと考える」と記者団に語った。のだそうです。

250万以下の注目エリアとえいえば23区を外れるけど
やっぱりここ。
順調とは言いがたいけ売れているんじゃないだろうか。

東京第24区・25区の宮前区・青葉区
城南あきらめ組は、練馬などへはいかない。
池袋ターミナル、新宿ターミナルでなくあくまで渋谷ターミナル
半蔵門線、銀座線・表参道乗換え丸の内線にこだわる
一瞬豊洲に惹かれるが、プレステージと高島屋ＳＣの
魅力で会社の先輩も住んでいるこの沿線へ


Uの森、平均坪単価２３０万円〜２４０万円
ライオンズは売り切った。
Ｆシオンは3月　257戸完売
Ｂランズは　４/85戸
Ｇノアは　7／８９戸
Ｃンス　は１０戸
Ｐハウス　は5／35戸
大規模なＤＳは61/341戸

なんやかやいっても、城南を坪300万〜400万で
攻められて、武蔵小杉が売り切れたら
ここが売れてしまうんだろうね。

田園都市線は地獄のすし詰め通勤ラッシュ。
あんなところよく住めるよな。

価値観の多様化というんでしょうかね。通勤時間帯を前倒しする。
6時台の各駅停車で座って読書通勤ってのもあるらしいですね。
7時台に会社について、静かな時間に昨日の仕掛かりを片付ける。
夜は空いてるらしいですよ。この沿線。

奥さんはラッシュ関係ないし、昔からこの沿線大手企業の社宅が多くて
土地勘のある人が好む土地らしい
Ｎ証券とかＪエナジーとか、ＣヤノンとかＮ◆ＫとかＮ◆Ｃとか
都心から高速乗ると15分で川崎インター降りれば目の前が犬蔵。
夜のタクシー代9000円が会社から出る業種の人は「帰宅」は楽なんだそうだ。
間違っても朝都心方向に高速で行こうとおもわないほうがいいらしい。
渋滞に巻き込まれたらヘリで救出を待つ以外にないそうだ。

＞781
夜すいてなんかないですよ。ぎゅうぎゅうです。

混んでいるのって、急行でしょ。各駅停車で帰ればいいんですよ。

武蔵小杉なんか住まずに都心にいらっしゃい

いらっしゃいってあなた、キャバクラの呼び込みじゃないんだからｗ

あとでお金とるんでしょ？

769さん。
ほんとそうですね。同感します。

スレを見返すと、
どうやら資産家と庶民の、現状の経済感覚のズレが、
格差の広がりのせいで大きくなってるようですね。

資産家は、好景気、物価上昇、金余りなどを理由にかなり強気だし、
庶民は、上がらない給料、増える税負担、デフレ、少子化、格差問題で弱気だし。

元々、上流と下流のズレは存在していたんだけど、
中流層が多かったんで、中流の意見が圧倒的多数をしめていたから
かき消されてしまってそのギャップが目立たなかったんでしょう。

その中流が2極化によりいなくなっちゃったって事で、
2極のギャップが目立ち始めたんでしょう。

となると、2つは住む世界が違うんだから意見は絶対一致しませんよね。

中古物件の強気の価格なども、売り主である資産家からすれば、当然に思えるんでしょうね、きっと。
だけど、買う側の庶民は現実離れしたバブル価格だと疑ってしまう。

実際に、ある部分は好景気だし、ある部分は不景気だし、
株も激しく乱高下してるし、
どっちも正しいから複雑ですね。

で、この先どうなるかですが、このまま2極化が進めば、
値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？

>>788
貧困層の代表のような書き込みですね。

>>787
富裕層マーケットと貧困層マーケットが明確に分かれていくんでしょうね
1％の富裕層と99％の貧困層
中間層は絶滅

本当に都心不動産がもう一度下がるのなら、今回の株同様に5年以上保有した
手持ちの賃貸物件早く売って都心賃貸物件を安く買うのに備えたいなぁ

今の手持ちがグロスで６％〜７％だけどそれ以上の物件とか出るのかな。
例えば８％のグロスキャップでも賃料1.5万/月の場所が坪単価225万で
買えるくらいにならないといけない。
恵比寿あたりの新築でも中古でもそこまでは安くなったら大変うれしいなぁ。
でも下がったとたんに業者がみんな買い取っちゃうだろうね。

都心周辺湾岸でも賃料月坪１．３万とれて坪単価180万まで下がったら迷わず
買うけど。待てばそこまで下がるわけ？

下がる論者の目標は2003年水準にあと5年で戻るという話なのか？

年率８％の下落が来年から起きれば豊洲の新築坪単価280万が
18０万に戻るのは2012年という話になるが
同じ率で郊外マンションが下落した日には現在１８０万で売っている
マンションは３５％値下がりする話になろう。

4500万なら2900万だ。買った人は泣くよな。

そりゃ新規購入者はうれしかろうが、

家賃水準がそこまで下がらない限り全ての物件が賃貸事業者か転売業者の手に落ちるだろうね。というかその値段にするのに土地を誰が安値で
売るかだよね。

上昇と下降のスピードほぼ同じって事は考えにくい。
来年初めあたりが天井と仮定したとしても、最短でも8〜9年かかる。
万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。

仮に今の郊外在庫都内の在庫がそのまま売れ残って、すべて7掛けで
業者が引き取ったとしてもエンド価格は仲介手数料入れて８．５掛けで
しかない。
完成在庫率が４０％としても、マンション価格で６％の下落ということだ。

そっから先だが、
①業者は懲りずにまた高値で土地を仕入れてコストダウンして劣悪マンションを
　　供給する
②もう郊外もだめだと供給を手控える

③安値で買える大規模敷地を探す

マンションは小規模になればなるほど坪当たり原価が上がる。
そもそもマンションは、ゴークレもフージャーズも規模効果のコストダウンを
ねらっている。バブル期小規模億ションを郊外に作って売れ残った
リクルートコスモスの失敗をゴークレはよく学んでいるわけだ。
③はない。逆にいうと、もうマンションデベに跡はない。延命策として
在庫をぼちぼち売って、あとは幹部が定年退職したら、会社を身売りする
そういうシナリオしかないよ。

>>793
＞万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。
としたら、2003年に買った人は築10年くらいで売って少し賃貸で竣工待って
また安く新築買えるという話になるね。悪くないな。

地価が下落するからマンション価格が下がるのであって
マンション業者が投売りすると地価が下がるわけではない。

なぜなら、6割以上は頑張って売って、あとは闇で投げうるケースが
多いからいっぺんに顕在化しない。

それと安売りはバルク買いの業者がリスクを負って少し高めに売るか
貸す。資金が調達できたらそういう時期が到来したらそういう商売
したいくらいだ。

賃料が下がれば、地価はおのずと下がる。
誰も分譲買わないで賃貸でいいわけだから、
土地を買ってまで賃貸・分譲する人はいなくなる。
中古も家賃との比較で買い叩かれる。

逆に土地の「真価」が高まれば家賃は下がらない。
家賃とは相対的価値に対する評価。

一方、都心の再開発で街のアメニティが向上すれば、利便性が増す。

街が活性化されて人が集まって家賃が下がるという馬鹿な話はない。
景気？
景気が悪くても賃料は横ばいだし、景気がよければ値上がりだ。

いままでの借家法は戦時中に大家が留守宅の家族を追い出す
不安をなくし後顧の憂いなく出陣するための強制法規だったらしい。

これから発展する街に出来たレジデンシャル物件は、管理はもとより
アメニティを高めながら、賃料を2年に４％程度上げていく魂胆だろう。
更新ありの定期借家契約を結んでいるというそういう意味だ。

①今後10年毎年の地価上昇率が３％以下なら、10年先に１０００万貯めれば
5000万が6６００万に値上がりしていても所得が増えているから買える。

②今後10年毎年の平均下落率が４％以上なら今の頭金で都心周辺が買える。
ただし競争倍率も2003年並だから当選まで1年くらいはかかる。

しかし10年間３％〜４％の変動率は、基本的に1994年以降の都心地価の
下落率にほぼ等しい。①も②も結局は大きな目でみれば横ばい。

②が無いと思うのは、上昇の慣性を止めるブレーキが存在しないからだ。
ファンドがカネを引き上げると地価が暴落するという妄想は、証券化がショック
アブソーバ機能を持っていることを理解していない。


広尾ガーデンなんたらのスレで誰かが力説していたからそちらを読まれたい。
（私じゃないよ）
今回は債権の証券化が再証券化されて債権そのものは債権者の与信が低ければ
こけるのは当然。ベースは借主の労働賃金なわけで
一部に値上がり期待のリゾート投資があったということで、基本的には監督機関
格付け機関がつるんでごまかしたという話だろう。

日本の不動産証券化は、たしかにデット（債務）の部分もないわけじゃないけど基本的に
エクィティ（所有権・・信託受益権の共有持分への出資）が大半。
まともにまわっているエクィティはさらによいトラックレコードを出して組成した
ファンドが転売するのが定石だろう。
日本人はとにかく持っていてキャピタルゲインをねらいたがるが、外資は
投資効率・・価値の最大化を目指してそこで売ることを考えている。

それと、日本株だって外資が買い戻して再浮上しているたしいじゃないの。

江副さんの本にも出ていたが、1990年頃は金利が高かったから、ビッグやワイド
という貸付信託、金銭信託の利回りが５％以上あって募集時期には行列ができた。
金を預けていれば資産が増えた時代だ。

給与を増やすか、持ち金を増やすかだが、貯蓄では10年毎年づつ100万貯めても
1100万くらいにしかならない。

リスク資産に投資することではじめて資産が増やせる時代だ。
ところが、この国の多くの人は博打と投資の区別もできないのが現状だ。
格差社会は種銭の有無の差異が出発点かもしれないが、本当は
投資について学ぼうとする姿勢の有無も重要だ。
仮に金があってもチャンスをチャンスと捉えるか恐怖と捉えるかは知識の差だ。

国も830兆円の赤字を抱えている。毎年２％水準のインフレで
国債の利払いを帳消しにしていくか消費税率をあげていっぺんに世の中
不景気にするか、国債が暴落しハイパーインフレを招くかしか解決策はない。

幸い家計部門には１５００兆円の金融資産がある。
これを活用して景気拡大を目指したうえで税収を上げていく。みんなが米国債
を買っているからいっこうに日本の資産価格は上がらない。

要するにみんなが日本株に金をつぎ込み、土地を買って賃貸マンションを建てて
国が資産高騰を緩やかに容認していけば、・・・・貧富の格差は開くが
国の破綻は免れる。
これがそもそも、前川レポート以降、内需拡大まではよかったが
赤字国債を発行するにいたり、20年後に行き着いた結論だろう。

企業業績はどんどんよくなる。一方それを給料に還元してしまったら株価は上がらず
多くの企業が買収の危機に晒される時代になった。
時価会計、減損会計はなかなか本格実施されないが、早晩そうなっていく。
生活者には資産価値の上昇で報いる政策にすでにシフトしている。
国があまねく広く救済できる時代ではない。
北朝鮮でなく北九州市の福祉課職員が、52歳の低所得者の生活保護を打ち切って
餓死させても良心の痛みを感じない時代なのだ。
公務員などいてもいなくても資源の再配分などという基本機能すらまともに機能しない
状況になっている。
小さい政府・・・まったくなっていない。地方財政の究極の赤字要因は無能な
公務員が多数いたことにほかならない。地方都市の主要産業は公務員なのだ。
地方の赤字までいれたら１０００億円。

ここまできたら、自助努力で幸福の道を探すしかない。
リスクというものを研究つくしてリスクを負うことで、リスクを想定して対処策を
用意して投資をしていくことで学ぶものもあるし何より他人や社会に依存しない
生き方が学べる。

消費者主権 という言葉がかつて流行った。

不況になるとマーケティングで流行る言葉でもある。
有限な資源をいかなる財・サービスの生産に、どれだけ用いるかを決定する究極的な権限は消費者の欲望や選好にあるという概念だ。

実際には生産者の優位性から、消費者の市場での選択は必ずしも
欲望や選好を正しく示しているとはいえず、主権は消費者ではなくむしろ
生産者にあるという考え方もある。
タワマンなんて売られるまでは誰も欲しいとは思わなかった。
運戸臭くて獣臭い場所に誰も魅力は感じなかった。いくら港区でも
下水のポンプ小屋目の前にバーベキューやりたいなんて思う人は
いなかった・・・欲望は生産者が創造した物語なのだ。

デフレ時代に育つとすべてのものが消費者主権的な考え方になる。

しかし、バナナの叩き売りは消費者に価格決定権があるが、マグロの競り市は
売り手に決定権がある。

市場は、競売りか叩き売りのどちらかだ。
23区新築マンション市場はどっちなんでしょうかね。

たたき売りは厳密にはたたき売らされ。つまり物件価格が担保割れして、かつ追加担保が入れられなくなるほど財政面で厳しくなれば、売りたくなくても銀行が背中を押してくれる。

おまけに銀行も後ろめたい融資なんかがあると、不良債権処理が遅れ、銀行の財務に対する不安が増幅し、金融不安にまで発展したのが、前回のバブル崩壊のメカニズム。

現在の超都心のマンションの購入パターンは、100戸が全体だとすると、約半数ちかくが現金購入。のこりがローン利用で、平均すると購入金額の約50%ぐらいをローンで調達。

つまり、現状における購入価格から50%程度値上がりしている状況では、1,2割の価格下落ぐらいでは、担保割れの発生は皆無。

言い換えれば、担保割れ物件が発生する必要条件は、現在、販売されている結構、上昇した価格で契約し、２年後にローンを90%以上利用して決済した物件が、もう１、２年して下落して担保割れになるといったパターン。

つまり早くても３年程度は時間がかかる。

てことで、今回の場合は、そうなる前におそらく、過剰流動円資金が日本の不動産や株に流入することで、数ヶ月の踊り場を経て再び上昇モードに入る可能性の方が高いと見る方が無難なんじゃないでしょうか。

てか、そうならないと、それこそ消費税を20％ぐらいにしないとマジやばくなるでしょう。まあ、それでも別にいいけどね。

>>802
子供が増える環境かどうかが重要ですね。
２３区で１５歳未満の人口比率が高いところってどこでしょう？

保育園の待機児童が多く激戦の、世田谷区。
子供への財政負担がひどいにもかかわらず、激増している川崎市。

>>804
郊外はどうでもいいけど
都心部はどうですか？
都心回帰って面で見るとどこが多いのかな？
中央区？

>>802
上京者の数が増え、上京者比率が上がって行くと
一次取得者＝家が必要な人の比率が
上がって行くから
住宅取得の需要は年々増えて行くことになります。

ジモティーの低所得層は
一生独身、パラサイト生活から親の家を相続

上京低所得層は
一生独身、アパート生活から生活保護

まあまあの所得層は
ジモティーは親元に近いところ志向
上京組は仕事に便利な都心部志向

上京する人の比率は変わらなくても、分母が少ないから、
総数が今より減るって言っているんじゃないの？