シティハウス成城

そろそろ２年になりますが、あと一歩で苦戦しているみたいですね。
物件はそこそこ高級感もあり、立地条件も悪くないのにどうしてなんだろう。

・駅から近道すると世田谷区の公園の中の山道を下って、裏口を使う必要あり。
・日中は、その裏道が近隣住民の抜け道になっている。
・物件正面に東京都の下水処理地下施設。
・営業の姿勢が6000万円超の物件に不釣合い（レベル低すぎ）。

やはり、売れ残りにはそれなりの理由があるということですね。

>>3
あと一歩って言っても、１年以上前から残15戸のままだよ

とく

2年もたっているけど、値引きはどのくらいまで可能なのでしょう。

実は今、数回の現地視察を経て、真剣に悩んでいます。
マンション裏手の緑地帯を抜ける通勤路は、実際に歩いてみるとそれほどの急坂ではありませんでした。桜や楓も生えているし、公園内には泉も湧いているし、清清しい感じでしたよ。
確かに近隣住民の散歩道にはなっていますが、地元の方々にとっても気持ちのいい場所なのかもしれ
ません。
正面は下水処理場なのですね？浄水施設かと思ってた・・・。でもその隣は幼稚園ですし、世田谷区の土地なので、いきなり正面にマンションが建つことはなさそうです。
正直、成城というブランドにはあまり関心はなかったのですが、周辺環境と緑地帯を含めた駅までの通勤ルートはかなり気に入っています。（あ、OKストアも便利ですしね。）
あとは価格帯が・・・。値引きについても軽く確認してみましたが、やはり住友不動産の噂に違わずめちゃめちゃ渋いです。景気・金利の上昇でいずれ完売と踏んでいるのでしょうか。

少し前なら値引きの話もしやすかったけど、最近の新築、中古の高騰で
住友さんも、待っていれば売れるという姿勢なのでは。
元々オフィスビルの賃貸が主体の会社なので、そんな発想なのでしょう。
マンション専業デベなら、次の計画の投資資金回収のために
物件を現金化したいと思うのでしょうが。

少し前の話ですが、都内のタワーの上層階がずっと売れ残り
デベが直接値引くと問題なのか関連会社に一括売却してしばらく時間を置いて
その会社が新築未入居物件として大幅値引きで売っていました、
住友は、そういうことしないんでしょうか？

この物件は、１年ほど前に検討しましたが、見に行ってしばらしくしてから
値引きの手紙が直接住友から来ましたよ。
「減価償却分を考慮する」ということで、再度出向いてお話をうかがったところ、
幅は500-600万でした。だいぶ心が動きましたが、南側の環境の悪さがダメで
見送りました。
今になって、値引きを渋っているというのは、おそらく金利の先高感と物価上昇で
今なら値引かなくても売れると判断したからだと思います。
１年前なら値引きして、今はしないというのも変な話ですが、相場が上がっている今の時勢だと
仕方ないかもしれませんね。

私にはとても買えませんが、いい物件だと思いますけどね。

この物件、まだ残ってたんですね。
私も10さんと同様、約1年前にかなり真剣にこの物件を検討していました。
減価償却分との名目で8%の値引きを提示されました。
契約直前まで行ったのですが、子供が小さいこともあり、最後は戸建に
移行しました。でも、この物件も子育てには最高の環境ですよね。
小学校もすぐ近くだし。

今朝のちらしに中古の物件が出ていましたね。売り出し時と値段はどの程度違うのでしょうか。

12さんは成城のご近所の方ですか？　お差し支えなければ、ちらしの中古物件の面積／間取り／金額を教えて頂けませんでしょうか？　この物件、売れ残り住戸を定価で販売していますが、一度住んだ瞬間に築2年中古として扱われると思うので、適正価格を測る参考にする意味で、中古物件の流通価格を知りたいと思いまして。。いきなり勝手なお願いですみません。

＞14
専有77.63平米　２ＬＤＫ　３階南向き角部屋　5,980万円
三井のリハウス成城店のものです。

>成城のご近所の方ですか？
近所ではないです、同じ世田谷区という程度です。

確か不動産業界の自主規制で、竣工後2年を経過すると新築物件とは
言わないと思うのですが。

＞竣工後2年を経過する

私は竣工後1年で、新築とはいわなくなる、と三井のリハウスの方に聞きましたが・・・
記憶違いかな？

15様

早速ありがとうございます。ご親切深謝します。

分譲時の価格はわかりませんが、現在販売中の同じような面積の新築？住戸と比べると、坪単価としてはかなり割安ですね。角部屋ということですし。

>>18
上で出ている部屋はおそらくフォレストコート（？）の部屋ではないでしょうか。
もしフォレストコートの部屋なら、新築時もかなり安かったような気がしますので、
割安でもないかもしれませんよ。

最近の築浅物件は、新築時より上げて売ろうとしてますから、
十分注意して決めましょう。
できれば調査するとよいですが、今となってはわからないかもしれませんね。

この物件だと、フォレストコートは日当たりが悪く、その分かなり格安で売りに出されました。
（その分わりに売れ行きはよかったのですが）。
１９さんと同じく、今の価格が割安という気もしません。

１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

①本当に残15戸のまま１年以上誰も買ってない
②残15戸と仮設定しただけで、本当はもっと残っているので多少売れても数字は減らない

ここは夜間以外、崖上から部外者が自由に入れるというのが…
都営住宅じゃないんだからさぁ

いや、入れるというか、通路を通り抜けられるだけで
中には入れないですよ。

＞１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

そうなんですか？
1年ぐらい前にみたときは確かに、「売れ残りの隠し部屋」のような
感じで、実際には15戸以上ありましたけど、
今もまだ15戸なんでしょうか？？
少しずつ売れてる感じはあったんですけどねえ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi

たしかに扉があって中には入れないけど、あんなの子供でもよじ登れる

19様＆20様

貴重な情報をありがとうございます。棟によってかなり価格が異なったんですね。発売当初のデータがあれば良いのですが、一般的にマンションの過去の期の販売分の詳細データって、なかなか見つからないですよね。

この物件、結構良い作りだと思うし、付近の環境も好きなのですが、現在の価格設定ではちょっと手を出す気にならないという感じです。他の方のレスを見ていると値引きもなさそうですし、縁がなかったのかもしれません。

>棟によってかなり価格が異なったんですね。

そのとおりです。
プレミアム仕様の部屋はかなりおしゃれだったりね。
その分価格が高く、かなり長く売れ残っている部屋が多かったです。
フォレストコートは非常に割安で、わりに早めに完売したと思いますが、
なにせ、日当たりが悪いし（その分静かだと思いますが）、
南側は向かいの棟の廊下から覗かれるしで、
売りに出す気持ちもなんとなくわかる気がします。

住友不動産は、住戸の位置によって価格差を大きくする傾向があるみたい
目白ガーデンヒルズでも南向きの高層階は、内装をプレミアムにして
より高額で分譲しました。
一方北向きの一部の高層階を除いた一般住戸、南向きの低層階は、
普通のグレードで普通の価格差で販売しています。

都心の物件では、最終まで売れ残ると高級賃貸にしていますよ
原価ですから結構利回りがとれるのでしょうか
成城あたりはどうなんでしょう。

元々オフィスビルの賃貸がメインの会社なので、資産を持ち続ける
という発想なのかもしれません。
「分譲」ですから、売ろうが持ち続けようが長期的に利益が上がればどちらでも
いいわけですよね。マンション専業デベとは若干発想が違うのでしょう。

最近、Eマンションにバナーを張ったり、マンション情報誌に広告を載せたり
販売活動が盛んになってきましたね。
作りも上品で、立地もいいのに、完売しないのは分譲価格が
割高という理由だけなんでしょうか。

↑現地に行けばわかります。

外観が病院みたいで安っぽいから、広告には掲載しないんですかね？

この物件の最大の欠点ですね、あの外観は。
もう少し落ち着いた外観にすればすぐ売れたと思います。
成城3丁目緑地の緑とも全くマッチしていないし。

残15戸分の管理費、修繕積立金は、誰が負担しているのでしょうか？

住友不動産が負担しているそうです。

計算すると、その負担額は1,000万円を既に超えていますね。

売れ残りは、15戸以上あると思います。
ＨＰに載っていない部屋もあるようでした。

住友の姿勢は厳しかったです。
部屋は、すでに古いマンションの雰囲気が漂い始め、横長の造りの割には
ゴミ捨て場が1箇所なので部屋によっては遠く、自転車置き場にいたっては
反対側になると置きに行くだけで一苦労、という感じでした。

こんな状態でも今は値下げはしない、との一点張りで消費税値上げの特需を
待っているのか、都心の地価上昇を期待している風情でした。

私も相当検討しましたが、むしろ、消費税が上がった後の方が値下げ交渉に
応じるかもしれませんね。

住友はほっとけばいいんですよ。
値段に見合う価値がないものは売れ残る、当然のことですから。
以前は値引きしていたのに、ここにきて値引きはしない、などというのも
よーわかりませんが、35さんのご指摘どおりなんでしょう。
さすが「地上げ屋がマンション管理に姿をかえただけ」と言われるだけありますね。
しかし、いつになったら完売するんでしょうか・・・
同じく売れ残りの見本のようだったガーデンヒルズ久我山は
一応「販売完了（完売といわないところがよくわかりませんが）」になったのに、
こちらはまだ余ってるとは・・・
天下の成城の名が泣きますね。

やっぱり興味があって買いたい人がいるんですね。
躊躇する理由は価格だけの問題という人も多いのでしょう、
マンション専業デベと違って、オフィスビルもたくさん持っていて
体力がありますから、最後は分譲中止にして賃貸物件として、
貸し出すかも知れませんね。

少し前の都心物件だと、分譲マンションでも
けっこう賃貸にしている例もあるようですよ。

でも、ここの掲示板では内容がいいけど価格が高すぎる、値引きしないという
ご意見が多いように見えますが？？

現地に行って見てきましたが、マンション裏手の緑地は実質的には崖で、その中に新しい道を整備したとはいえ、高齢者には上るのが大変なので、永住対象にはならないと思いました。それから、その道は誰でも通れるので、防犯上の懸念だけでなく、大きな震災で崖崩れが起きないかも心配でした。外観もごく普通で、あの価格を払うのは相当成城ブランドにこだわる方じゃないでしょうか。

たしかにアドレスは成城だけど、実態は喜多見レベルでしょ。
崖下の世田道沿いじゃ。
安スーパーも至近だし。

ただ、ここまで売れ残るとお笑いを通り越して哀れみを感じるな。
定価で買った人って、よっぽど先見の明がない人たちなんだろうね。

『成城初９分』って広告を出して意気込んでいた時代が懐かしいなぁ

虚偽だらけのコピー
http://www.stepon.co.jp/taikenki/ch_seijyo/index.html

>小田急線の急行停車駅で新宿から14分

小田急の公表でも15分です。

>管理費は 25,000円〜と安いんです

十分高いです。

>現在、最終販売を行っております

……

竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件。それでも強気の営業努力（？）で売れ残りが２０戸台（販売している１５戸の他にも在庫があるということ）にまで減ったのだから、どんな人が買っているのやら？

>>48
>竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件

流石にそこまで少なくは無いだろうよ。

サナトリウムみたいに清潔感があっていいんじゃない？
私は私鉄沿線は買わないけどね。