23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

前スレの最後のほう、
面白い議論になっていたのに切れてしまい残念です。

マンショントレンド情報

供給戸数が大幅減少、供給が上昇と。株と一緒で需給関係と心理、金利だね。
供給戸数のピーク　03年、04年と。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

↑くだらんブログの宣伝。ウザイよ。

前スレで都心の事情を他に当てはめて、世田谷も杉並も郊外もどんどん値が上がるなんて、粗雑な論理は成り立たない。っていってた人いるけどそう思います。
２３区の不動産購入需要は一般所得者でしょ。
どうも一部の不動産投資家がグローバル化とか格差とか持ち出して上昇を理由付けしてますが、今後もあがると思うなら今からでも投資用に購入するんですかね？
今購入している人は間違いなく自己居住用で収益性なんて気にしない人たちが高い価格でもしょうがなく買っている人たちでしょ。
そんな実需にそぐわない需要は後２年で頭打ちですよ。　つまり天井に近い…

なぜ２年と見ますか？
高止まりから下落に転じるのはいつと見ますか？
>>05

マンションは本来
原価償却考えたら、値下がりするモンだよ

マンションは、ただ港区の３Aとか特別なエリアだけ値上がる他は値下がる。
全般的にみて、まだ５年は高いな、その後調整が入る。

>今購入している人は間違いなく自己居住用
この文言と

>実需にそぐわない需要
この文言は

矛盾してませんか？

07>都心のマンションは土地代が半分以上。仮に半分の５０パーセントの建物価値が
５０年でゼロ円になるとしても一年でわずか１パーセントの値下がり要因。
土地が１０パーセント程度に緩やかに上昇する中で誤差とも言える要因。

>>09
建物の価値自体は15年もすれば陳腐化してゼロ、20年もしたら取り壊し費用分で実質
マイナスでは？

土地の上昇ったって、土地が下がることは無いと万人が思っていても結局下がった
時代があるわけで、今の今後も土地が上がるなんて話は話半分に聞かないと。

>>05
＞そんな実需にそぐわない需要は後２年で頭打ちですよ。　つまり天井に近い…
港区住宅地の公示地価は、バブル時（１９８８年）平米５００〜８００万だったんですよ。２００７年はまだ平米１００〜２００万です。それでも実需にそぐわないと言うなら、なぜ平米５００〜８００万まで上がったと思いますか？
再び平米５００〜８００万まで上がることは考えにくいとしても、１００〜２００万で既に天井に近いと考える根拠は何ですか？

>>05
ちなみにあなたの意見がおかしいと思ってるわけではなくて、論拠は何かに興味があるだけです。

>>11
バブル期、ものすごい郊外でも、平米100万とか行ってた地域がある。
そこ、今は平米10万位。
バブル期の価格はどこでも、とにかく参考にならないのでそれを論拠にするのはどうかと。

あと、住宅地と言う考えで行けば、容積率が無限でなく、また富裕層と言っても年収2000万越え
以上等と言い出すと市場として成立しなくなるので、自ずと上限は決まってくる。
上限超える価格になり出したあたりから業者は撤退して供給が絞られる。

そうなるとこれまで供給されてきた中古売買の市場中心となる。
ここで、需給関係から手持ち物件の価値が劇的に上がることを期待する向きもいるかもしれないが、
バブル崩壊後、庶民向けに4000万〜5000万位で分譲された程度の物件が、いくら周囲の商業地が
上がったからとはいえ、年収2000万越えの連中が買うような8000万とか億とかになるかと言えば、
そこまで稼いでいる連中がそんな低仕様の物件で満足するわけもなく、異常な値付けがまかり
とおったまま売れ残ることになる。

土地が下がれば、マンションより土地を買う人が増えるから
マンションはもっと大幅に下がるじゃん。

バブル後に土地が下がったときってそういう動きでしたっけ？

10>
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm
45位のメゾン井の頭なんかわかりやすいですね。築３７年になるのに分譲時の６倍の
値段で売買されている。
デフレからの病み上がりの今だからこの程度。経済がまともだったらモットが普通です。

今後5年くらいで、都心５区のファミリー向けマンションを坪400万以下で買うというのは、
もはやムリな時代になりましたね。

１７＞都心が簡単に買える様な不景気はいい加減にしないと日本が立ち直れないよ。

13さん、専門家の方でしょ？すぐ分かります。

メゾン井の頭。その頃の初任給が８分の１くらいだから、6倍というとまあ
ほとんど値下がりしていないだけ立派というところか。
でも、マンションなかなか建たない地域の、都内屈指の公園を眼下に
見下ろすマンションだしで、当時の物件で80平米も珍しい。
あそこならたとえ建て替えたとしても住みたいという人も多いだろうしなあ。
そういうところってそうないことだけはいえるんじゃない？

都心５区には晴海も含まれるけど、そうかぁ
供給予定が大量にあるのが軒並み坪４００万以上になるのね。

>>13
＞バブル期の価格はどこでも、とにかく参考にならないのでそれを論拠にするのはどうかと。
「実需がなくなれば、それ以上値上がりすることはない」というのであれば、バブル期は都心で平米５００〜８００万、ものすごい郊外でも平米１００万くらいまでは実需があったということですよね。今との決定的な違いは何ですか？
現実に都心で平米５００〜８００万まで上がったんですよ。「参考にならない」理由は何ですか？
もっと論理的に、バブル期と今の地価上昇の違いをご説明いただきたいものです。

銀座まで１時間かかる品川ナンバーより１０分の足立ナンバーが当然勝ちでしょ。

足立ナンバーって言ったって陸運事務所が足立区にあるだけでココが足立区な訳じゃないから。

当然、品川ナンバーも品川区に陸事があるだけでもうすぐ狛江市の世田谷区でも品川ナンバーだから。

ナンバー論議は全く意味無し！

世田谷の畑に囲まれて品川ナンバーのカローラ乗るより銀座へ１０分の豊洲でベントレーは
比べる事すらあり得ないぐらい足立ナンバーの勝ちだね。

あ、でも世田谷でも「狛江銀座」までなら１０分かな？
戸越銀座ですら４〜５０分かかる田舎だね。

>22
都心居住だけど、ワンルーム、プラスアルファで２億円前後の
販売価格って、どこのこと指してるんですか？

>>24
＞ワンルーム、プラスアルファで２億円前後
ってなんのことですか？　質問の意味がわかりません。誤爆？

実需がなくてもバブル期には、マンション転がしで上がってたけど。土地は土地転がし。
買主が部屋を見ることさえなくても右から左に、業者から業者に転売されていった。
いい時代だったね。

歴史は繰り返すと言うが、今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
ミニバブルとか言われているけど同じだね。
「今回は前回と違って実需がなくなれば上げ止まる」などと言える根拠はない。
歴史に学ばないヤツは同じ失敗を繰り返すんだろうな。

へー。今もマンション転がし、土地転がしがあるんだ。
ちなみにババ抜きと同じで、最後に持った業者が前回は大損したんだけどね。買い手がなくなって。

>今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
理解してないな。
今は転がすじゃなく利回りだよ。
何時までもバブルに引きずってると現実がわからなくなるよ。

>22
私は13ではありませんので論理的な根拠ではありませんが。
バブル期と今では経済状況が違います。
以前は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の景気は収入まで上がっていないでしょうし。
バブル時の不動産転がしの発想、土地神話などは現在では通用しないでしょう。
なんとか国債利回りを上回る程度の現在の価格はすでに実需がどこまであるのかを試されているのではないでしょうか？
そういう意味で下げに転じたら一気にいくと思います。

＞今は転がすじゃなく利回りだよ。
わかってないな。
収益還元法だのなんだの言っても結局は都心はバブルになっている。
いつの時代も投機ってものはなくならないんだよ。現実を見ろよ。
ババを掴まないようタイミングに十分注意が必要なのも同じだがな。

バブル期と今の最大の違いは所得の違いでしょう。
バブル期は正社員がほとんどで庶民まで所得が増大し、雇用の安定もありました。
今は、4割近くが非正規社員（派遣・フリーター）で庶民の所得は増大どころか減少・二極化。
雇用の安定もありません。

ま、今はREIT次第でしょう。
運用先に困った地方銀行などが買い支えてきましたが、もう収益還元法でも説明がつかない地価に
なった地域もあり、REITの利回りも低下しています。
リスクを負って投資してもおいしくない状態になればREITに金がまわらなくなり、業者間で
買い支えての高値維持も不可能になります。

いまの値上がりのスピードは異常だが、
値段そのものは、だいたいこんなもんだと思います。
いままでが安すぎただけ。
「高値維持が不可能」なのはそうかもしれないけど、
いまは「高値」ではないと思います。

>32
同感です。
ＲＥＩＴの下げ要因ってどんなものが考えられますかね？
利回り、日本の金利、外国の投資環境くらいかな・・・

頭の悪い私にリートの利回りが低下すると地価が下がる仕組みを教えて下さい。
リートの利回りが低下して、リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
新規の募集に金が集まらなくなるからってこと？？？
それでも土地が安値で売りに出される訳じゃないですよね？
う〜む、いまいちよく分かりません。。。

>リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
違うよ。逆のサイクル。何かの要因で、家賃が下がる。利回り低下
リート価格の下落の始まりは、そういうこと。
お分かり？

REITの利回りは下がりませんよ。お金の流れを理解してないね。
新規マネーが海外から流入してくるのはこれからですよ。
まあ、百歩譲っても、地価、マンション価格が2004年水準になる
ことはありません。私は今の価格水準でもマンション追加しました。

日本人の収入は上がってないけど、世界的に金余り、海外の人の収入は急上昇
してますから、日本の金融政策が現在のトレンドに逆行して鎖国状態にならない
限り、地価は高値維持はあっても、下がることは考えにくい。
ここにいる弱気派の意見に耳は傾けても、買いのタイミングを逃さないように。
よく探せば、旧価格と言わないまでも、新価格で残っている築浅、新築モノは
まだありますよ。みなが引いている時こそ買いのチャンスです。

去年あたりから大手企業のリストラが終わり、今年の好決算が続出する。

家賃下がると思うか？

逆で、値上がりしてリート価格も上昇。

まさに、値上がりだしたにすぎない。

＞３７
君いいね
気に入った意見だよ。
その通り、

しかし、悲しいがちょっと上がっただけでビビッて購入できない人間は多数いる。
そういう人は、理屈をコネテ永遠に買えん。

そんなもんだよ世の中は。

養老たけし作『○○の壁』ってやつにちかいモンだな。

お褒め頂きありがとうございます。
私は今、経済成長著しいある都市に滞在中ですが、そこかしこにクレーン
があります。日本の比では無いスピードで不動産価格上昇中です。
流石に私もこういった都市はバブルを懸念しますが、日本のどこがバブル
なのか理解に苦しむ今日この頃です。
バブルかな？と考える段階は、REIT利回りが10年国債利回りとイコール
になった時でしょう。そこでようやく、バブル初期段階です。

しかし海外からの金の流入に期待するバカはどこから湧いてくるんだ？
定期的に出てきてるけど。
もう海外からの投資は完了してるだろ。
これからは売り時を見定めている段階だと思うが。
安値で仕込んで高値で売る。
素人がむらがりだしたら売り時だ。
投資の基本だろう。

企業から家計にまだ回っていない。初任給は上がり、正社員を増やす動きはある。景気は上向き。超都心は富裕層でミニ・バブルとかなんとかで勝手にやっていただけばよいが、年収１千万までの８割程度の一般サラリーマンは当面郊外しかなくなる。
外資は当たり前だが、逃げ足も速い。グローバルな景気次第で、今のマンション動向も変わってくる。いつ下がるか？誰にも答えは出せない。「答え」はすべていい加減なものだ。明日は誰にも判らない。
したがって、他者に馬鹿だのなんだのという輩は、自分のことを言っている正真正銘の愚か者だ、ということだけは確か。

キャピタルゲイン狙いの投資の個人は下がり始めるを察知して売り抜けたい。
実住希望で都心やそれに近い所に買いたい人は、下がり始めたら下がるのを待って買えない。
（ようやく買って、途端にどんどん下がっても、別にすんで使ってる分には、いいかもしれないが、
普通は、怖いか、もっと下がるよと欲をかいて買えない。あとは個人のライフステージの問題）

デベではないですが、実住希望の人は、ライフステージいかんですけど、買えれば買っちゃった方が良いと思いませんか？賃貸があまっても賃料は上げにくいだけで、下がっていくのは少数。
実質利回りが低くて美味くないのは、オーナーの個人投資家サイドの話で、
賃貸居住者サイドでは必ずしも、賃料下落→可処分流動資産増加→いつか買うときの資金貯蓄増大とはならないかもしれませんよ。
それに上昇すれば、購入物件も上昇　＆　賃料負担も上昇　で敗者復活戦なしになってしまうかもしれません。だから住む人は買いでしょう？
投資の人は、買うものと買う場所の考え方が重要でしょう、これはまた次回。もちろん買わないで、
エマージング市場に行った方が儲かりますけど、ホント。でも、私はまだ不動産買います。

実住でも、買っちゃった方が良いとは思いません。
人気物件は高くても抽選です。
当たるためには人気薄の部屋に応募せざるをえない。
人気薄の部屋は結局住んでも不満が出るし、中古で売るにも人気薄。
後で後悔するなら、わざわざ高く買う必要なし。

>>36さん
賃料が下がったらリートの利回りが下がってリートが売られリートの価格が下がるのは分かりました。
（賃料の下落以上にリート価格が下がれば利回りは上がるようには思いますが。。。）

で、それが地価の低下に繋がるという仕組みです。
リートの価格が下がったらリート組織のバランスシートが悪化する。
それをリート組織は資産を売って対応するということですか？

＞41
海外からの投資が完了した、とは初めて聞きましたよ。
あなたは直接、世界中の投資家とコンタクトがありますか？
ある人ならとてもそういうことは言えないはずだと思います。

確かに、不動産以外で回したほうが良いという考えはあるでしょう。
しかし資産の分散という意味で一定の需要はあり続ける。
郊外への投資の関心は最近高いですよ。都心オフィスだけで世界
からの資金は吸収できません。

参考までに私の廻りの不動産取得を報告。
①　大手一部上場企業勤務、勤務地場所は都心３区（千代田、中央区、港）
②　07年3月度決算は軒並み過去最高レベルの決算数字
③　しかし経営者は過去の反省からB/Sの軽量化を更に推進、郊外の社員社宅の処理等を
　　推し進めている。（本当に当事者は大変！）
④　結果、福利厚生のリストラが未だに進行中　⇒　社宅制度廃止へ。賃貸か新規購入への選択。

結果として、多くの人達が社宅制度廃止前に不動産新規取得作業を行っている。
取得地としてはDINKSは都心、家族持ちは郊外と分かれている。
ただし、取得物件は出来るだけ慎重に選択している（耐震問題等）
銀行は勤務先会社ブランドで問題なく融資実行。

まだまだ、新規マンション実需は存在していると感じられます。

＞41
海外からの投資が完了したなぞ息巻いてるが、君は何モンだ？
ガンガン海外資金入ってきてるぞ。
君らシロートには、ワカランだろうがな。

俺の友人ファンドは、今年から３年で１０００億円投資するし、まだまだくるぞ。
日本国全土対象

＞３７
誹謗中傷を気にするな。
君のような視点は、投資自体グローバル化する中客観的に見えてる証拠で、とてもイイよ。
世界で戦争の無い時代が続く中、全世界で資本主義が流行病化している。
あと８年以内に９・１１級のテロが発生若しくは阪神淡路震災等が発生して、株やら何やら一旦は下がるだろうがな。

今までの利回りが期待できない価格になった現在でも海外から資金が流入してくるとは思えませんね。
これから郊外が値上がるのは納得しますが…。
２３区の今後は一般所得者の購買力がどれほどあるかでいつ下がり始めるかが見える時期ではないでしょうか？