シティタワー品川 Part15

>>776
というかちょっと算数のセンスあったら、小学生でも分る話。加重平均とか知ってる？

あのマンションズですら駅ごとの平均価格一覧、○円以内で買える駅は？とか煽っておきながら
記事の中身は駅からの距離補正も方角補正も何もしないただ単純平均した数字、こんなものを
堂々と出しているんだからあまり気にすんな、というかこの業界こんなもんだ。

なんか、デベさんの回し物みたいな発言を見てしまいました。ＣＴＳが回りの物件に対して異常に
安い価格であるのは知っています。でも、ＣＴＳの価格でスミフが作って赤字になったのですか？
違いますよね。つまり、周りの物件は異常に利益を追求しているという事ですよね。
どなたかが書いておられましたが、”不動産業界では瞬間蒸発する様な価格の物件は評価されない”
そうです。

これはなかなか美味い言い方ですが、早い話が可能な限り高く価格をつけて、長い時間をかけて
沢山利益を得た物件が評価されるという事です。つまり、値上げに便乗しろという事です。

雑誌社などが、ＣＴＳが周辺価格に比べて異常に安い事を認識していないとは思えません。むしろ
公平に機械的に計算したらそうなるという事ですよね。実際、その価格で売られたのですから。

むしろ、住友不動産が実績として価格帯を書いたりする時に意図的に抜いて表示している事の方が
問題だと思います。つまり、不動産屋に公平な情報は期待できないと言う事です。

そんな住友不動産がどうしてこの物件にシティタワーの冠を被せたのか、ほんとに不思議ですよね。どうしてだろ。

>782さん
不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
普段は定期借地権物件も入っています。

これは、推定ですが、ＣＴＳパート２、３がドンドン企画されている様です。もちろんコンペですので
色々なデベが参加できるわけですが、住友としては実績を作りたかったのではないでしょうか？
だから、名前にもシティタワーの名前をつけた（要するに住友の実績ですよとのＰＲ）
とにかく、儲かる物ならなんでも手をつける大阪商人が住友ですから。

ＣＴＳは安いですが、その分、販売コストも殆どかけていませんよね。だから結局儲かる。
但し、住友として儲かる事実を出来るだけ宣伝したくないから、こっそり売った（まあ、それでも
数倍〜数百倍ですが）のではないかと。あんまり宣伝すると、他の物件であこぎに儲けているのが
ばれてしまう。

推定で断定して酷評乙です。

>>789 さん
>不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
>普段は定期借地権物件も入っています。
ＣＴＳだけ意図的に入ってないという事はこの２社も不動産業界と同じ体質。
不動産を安くしたくない。つまりぐるだという事でしょうか。

お兄ちゃん。ハズレた残念な方々が不毛な議論してるよ。

>>792さん
ＣＴＳの高い契約率はデータから欠落しています。
不動産を安くしたくないなら高い契約率は当然、データに入れるはずです。

>>787 792

どうしてそんなに穿って見るのかな…
こんなマーケットアウトの事情抱えた物件を
データに含めたって消費者をミスリードするだけでしょ。
含めないデータが存在するのはそういう理由。
より精度を重視した結果。
含めて掲載してしまった雑誌社はセンスが欠けてたか、
もしくはネタとして雑誌売るためのスパイスが欲しかったんじゃない？
そっちの方がたちが悪い。グルなわけないでしょ？
日経等に不動産屋が金を払って仕向けるの？

むしろ含めてなんの意味があるのかな？
「おっ、品川が暴落してる！狙い目だ！」
って勘違いして物件探したらドコも安くなんてない。
ＣＴＳを入れて消費者を振り回すことが公平？？
超ナンセンス。

加えて。
あまりにも即完売する物件は価格がもっと上を狙えたとデベロッパーは悔やむでしょうね。
しかし、長く売るのが評価されるという解釈は間違ってます。
キャッシュインが長引くのは投資効率の観点で最大のネガティブ要素。
利益の喪失にダイレクトに影響します。ＤＣＦを知りましょう。

「公募してるんだから含めるでしょ」という短絡的センスを
センスが悪いと言っているんです。

>>787

投資効率という概念には時間軸があります。
程度論ですから、
〔長い時間かけて高い利益〕＞〔早い期間で低い利益〕
単純にこんな式にはなり得ません。

キャッシュインは可能な限り早く。
キャッシュアウトは可能な限り遅く。
利潤の追求をする上で経営の基本ですから、
サラリーマンでも知らない人は今すぐ勉強したほうが良いです。

>>786さん

凄いこと言うね。
本当にそんなの数値化して横串を通せると思ってるの？？？？？
不動産価値に影響する切り口を洗い出して厳密な補正を加えて？
それをフリーペーパーとしてリクルートは駅のホームに置けと？？

毎晩レインボーを通るとき見てるけど 今月に入って明かりが点く部屋が出てきたよ。

以前のスレでは既出ですが、
なぜ、このシティタワー品川が定期借地権とはいえ、
ここまで安い価格になったのか、興味がある方は、
下記のURLにある東京都の公表している資料を精読してみてください。
こまかな解説はしませんが、

【参考：過去の掲載情報】
の中の、「審査基準」という書類の中に、

>5) 価格・賃料等の審査
>個々の配点枠について、主に比例的に配点を行う。なお、価格・賃料等
>の提案が、事業収支計画と整合していない場合、加点しないことがある。

>ア 定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
>(ア) 販売価格
>専有面積70㎡から90㎡までの間にあり、その販売価格が45万円／㎡
>以下の住戸について、当該提案販売単価と、その住戸の数に応じて、
>比例的に配点する。

という記述があり、
東京都がもともと設定した価格は45万円/平米つまり、約149万円以下
であることが条件でした。

そして、同じページの
提案審査講評(63KB)という資料を読んでみてください。
その中の別紙２という資料に、
＞ア　定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
という項目がありますが、
住友不動産チームである「Dチーム」が圧倒的に高い評価を得ています。

つまり、東京都が指定した単価よりも大きく下回る単価設定をしてきたわけです。

つまり、同じ土地入札単価であれば
住友不動産の儲は少なくなる訳ですが、
このような基準を上回る低単価を提案したのは、
このコンペが実施された平成15年当時、
住友不動産はワールドシティタワーズの分譲を控えていたため
競合すると思われる本件を落札して、
極力ワールドシティタワーズの販売に影響しないスケジュールでの販売を
するためだと考えられます。

結果竣工販売という手法をとり、
ワールドシティタワーズへの影響を最低限におさえることに成功した
ということです。

以上ご参考になれば幸いです。

800です。

URLを書くのを忘れました、
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm
を参照してください。

消費者をミスリードするからデータに含めないのなら、
注釈としてＣＴＳの存在を書き加えなければ、
８００余名のマンション購入者の存在を無視することになり、
データが消費者をミスリードするのは同じ事だと思う。

どうでもいいけど、ナンセンスって団塊世代が昔使ってた流行語だね。

>>800 さん　おはようございます。
詳しい説明　どうもありかどうございました。
ＣＴＳが東京都の設定した価格よりも低い事は知っておりましたが、その様な事情があったのですね。
さすが、天下の大阪商人　住友不動産です。その様な事情ゆえに他の不動産、とりわけ自分の不動産
に影響しない様にこっそり、秘密に、瞬間に売ったのですね。　あと、できるだけデータを
残さない様にしている。

なにしろ不動産業界　皆で”瞬間蒸発する様な価格の物件は評価し・な・い”という合意を
している様に感じます。ユーザーをミスリードするという言い方もなかなか美味い表現ですね。
つまり、高い方にリードしていくのが正しいリードの仕方という訳ですね。

ここマンション掲示板を暫く見させて頂くうちに、段々、不動産業界の構造が分かってまいりました。
私は製造業に関わっており、自分達の業界の常識とあまりにも違うのでびっくりしています。
製造業では中国の台頭、ダイソー等の安売り店　等があり、可能な限り”よい物を安く”提供する
のがあたりまえです。それが、自分達の信用、ブランド、価値につながるのです。

不動産業界では”良い物←ＣＴＳはコストパフォーマンスは良い　をより安く売った事は可能な
限り隠匿する”　と　思えてなりません。住友不動産はなかった事にしたいのでしょうね。

安っぽいけど安いから我慢します。