1ヶ月で1000レス。
まだ、数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その３）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-12-04 09:23:00
マンションが単独で値上がりしているのでなくオフィスや商業ビルの需要とからめて
相対的にマンション供給地が無くなっているのです。
同時に分譲ででるべきマンションが資金回収の簡単な証券化スキームで
賃貸マンション化して投資家にリスク転嫁されているのです。
本来なら新築分譲ででるものがオフィスビルやホテルや賃貸マンションに
なっています。
しかたがないから土地を売りたくない地主に定期借地を使ってに老朽施設の建替え
とセットで分譲物件を仕掛けるというのが都心の昨今の実態です。
そもそも都心部大型物件は環境アセスメントとかに時間を要するわけで、無人に近い
臨海部でも実は潜伏期間３年以上かかって着工するものが都心では環境アセスとか
建設協定などやっかいなことが多いようです。
当面マンション供給は郊外の便利のいい場所が中心になるでしょう。これは
行政の開示している開発許可や環境アセスの記録を丹念にみていくとわかり
ます。
＞好立地の都心マンションはまだまだ値上がりすると予想されるわけですよね。
はい、需給がここまで偏れば嫌でも値上がりするでしょう。同時に都心地価の
相場で新築マンション価格は上がらざるを得ない状況にあるともいえます。
＞・現状で８千万円以上の高額物件は売れ足が遅い。
逆に申し上げると８０００万以上の物件数は年間何件あるでしょうか。
確かに、平均価格が５０００万クラスの物件の上層階（湾岸タワーのような）
は特殊例です。
また成城など既成高級住宅地の「売れ残り」もそれに含まれますが
時間がたてば売れていくでしょう。なにしろ深沢ハウスでさえ完売した
わけですから。
＞坪２万円の高額家賃はお客が付きづらい。
まだ２万円はそれほどないでしょう。六本木ヒルズとかのぞいて既存の
中古物件の賃貸相場は都心でも１万５千円が現状。
お客がつくかどうかは今後の話でしょう。
ＴＢＳ開発の賃貸物件、ミッドタウン、青山アパートメント
これらの動き次第です。まだ結果は出ていないのではないで
しょうか。
住友の田町など順調に埋まっているような気もしますが・・・
＞将来このカベを超える需要主体はたくさん出てくるのでしょうか。
立地と質の勝負でしょう。芝浦アイランドで１．４万の家賃がとれたら
ミッドタウンで２万の家賃で不思議はない。
相対的な話です。
不動産はミクロで成り立てばいいのであってマクロの動向はあまり
関係ない。画一社会でなくなってきた現われなのだと思います。
ご自身の投資ターゲットのなかでの動向をどう掴むかが大切です。
あ、そうそう申し遅れましたが、住宅購入はリスクを伴う立派な投資です。
大きく資産を増やすこともあれば、収入の多くを費やしても何も残らない
だけでなく居所まで拘束されて子供の高校受験まで制約をうけたりもします。
誰もそういうことは声を大にして言わないだけです。
リスクという言葉を危険と訳すのでなく不確実性と訳すべきで
どうなるかは自分が納得できるシナリオで予測するしかない。
私は５年は上昇すると見たから追加購入したし、銀行もそう考えて
いたから私のローン審査もあっさり通してもらえたのでしょう。
船に乗るときには救命具のありかは確かめるべきで、実際不測の
事態が起きたらどうするか、心配だからしょっちゅう考えてますよ。
でも人間心配するほうが正常で心配しないのは無知なだけです。
そこまで心配するならやらなきゃいいと思われそうですが、やはり
お金持ちになりたい気持ちが勝るわけで、苦労なしにお金持ちには
なれないから仕方ない。
どれだけ細かく心配するかが投資における「努力」なんだと思いますよ。
夕張の破綻のように、地方が明らかに崩壊し始めて、
一見格差社会へのステップのように見えるけど、
場合によっては酷いゆり戻しが来る可能性がある。
いまだに選挙権だけは、人口比例ではなく過疎地に手厚く配分されているから、
選挙になれば公平や平等の名のもとに地方の理論が強くなるし政治家は迎合する。
安倍もなんだか旧来の古臭い権力基盤のようだから、
都市部主役の手法では行かないかも。
そうそう、中古はＮＧ。資産価値とか、そんなものむしろあまりない方がいい。
設備も古くなるし、夢がない。
古くなったら壊す。そしてどんどん新築建てないと。
それをめいっぱいローン組んで買ってもらう。
ローン組むから信用が創造され、
消費するから新たな需要が生まれ、需要が供給を生み経済が活性化する、
そしてみんなＨａｐｐｙ。簡単な理屈です。
ていうか、あまり素人のサラリーマンが自宅マンションを買うのに、買い時を検討するだけでなく売り時を検討しなきゃいけないこと自体、ナンセンス。自宅については、なるべく若いうちに買って、しっかりローンを払い、ローン金利を上回るペースで不動産価値が上昇するようコントロールして、まじめに生きている人が報われる社会にするのが金融当局の仕事のはずだし、過去１５年間を除いてはそれがちゃんとできてきた。別の言い方をすれば、同じ５０代で動くのが１０年ずれたおかげで天国と地獄になるようなことがないようにある程度、市場動向を金利政策でコントロールすることが重要。日本を除く先進諸外国はここ数年の急上昇を受け、高金利政策で相場の暴落を回避しつつうまく踊り場をつくるべくコントロールを開始している。ここまでは１５年前の日本と同じ。しかしここからの違いは、たぶん、不良債権処理を２，３年で片付け、壊れ相場にしないでスムースに次の上昇相場に進化させていくプロセスが金融当局の腕の見せ所になる。つまり、今回の日本の不動産相場の本格回復局面が軌道に乗れば、さすがに同じ轍は踏まないと考えるほうが無難だし、だとすると５−７年程度の上昇と２年程度の踊り場を交えた長期上昇相場に戻ると考えることが合理的だと考えますがいかが。
792さんの言うとおり、安心して自分の家族のペースで購入したいです。
世田谷に一戸建てが夢だったけど、買い時を逃し、途方にくれて、
ふらふらここを見てたら、うちも都心に投資物件買わなきゃという気になっていました。
が、投資ー不労所得は良いけど、生活は？幸せですか？ユーティリティは高いですか？
実際に、不動産価格のトレンドに合わせて、人生を送るのは疲れそうです。
住宅って、特に自己居住用物件は株やら投資物件に比べて遥かにリスクは高いけれど、簡単に買ってしまう人が多いですよね。先物で且つレバレッジかけて信用買いみたいな、ダブルで危険なことを簡単にやってのけちゃいます。銀行は貸して欲しいときには金を貸さず、特に要らないときにどんどん貸す。審査が緩いときというのは、危ないと思いますので、慎重に。。ただ都心物件は買っていいとおもいます。多少無理するくらいが、丁度良いんじゃないでしょうか。
これから住居用の都心の優良物件を多少無理してでも買える人、30台サラリーマンって
どんな程度だろう？ 単純に値段で言って、80平米8000万くらいの物件でしょ。
まぁサラリーマンには1億円を買える人は少ないでしょうね
となると、買う人は富裕層と投資目的となりますね
実需は減りそうですね
人はそれをバブルとよびました。
バブルの頃の自営業は、自分は借家に住んでいるのに、銀行からプロパーの融資を受けてまで
1億近い中古マンションを投資で競って買いました。
あるお客に2ＤＫ8000万円なんて中古マンションを買うと言い出すから
融資を断って、当時は恨まれたけど後になって感謝されました。
当時の不動産屋さんは「サラリーマンが買えるような物件は儲からない」と言ってましたが
サラリーマンが買える物件だから破産しなかった。
それはいえてますね。私の親父の物件はバブル時代、田舎のくせに1億円してたらしいけど、売らずにそのまま住んでます。そういう人は今でもそれなりに裕福ですね今は。まあ過去の話で、今と一緒かというと分かりませんが。
投資の人は、自分の物件が上がることに変わらないとか言っているけど、
やっぱりみんな焦って買う、投資しようという気運がないと、きっと上がるにしても
上げ幅は小さいと思うからなあ。
２０５５年には８０００万人台、３５年からは毎年１００万人ずつ減っていく。
人数の問題もあるけど、それより２．５人に１人が６５歳以上なんて国、
外国から見てどうなんだろう？？ やっぱり新しい発想とか枯渇していくよね。
８０００万以上の物件が売れるメカニズムの一例
◆遺産相続
少子高齢化・・・とは、老人が多く子供が少ない。
老人は８０代で多くは早晩亡くなる。その子供は５０代
８０代の老人が住宅そ取得したであろう４０代の頃は
１９７０年前後、大抵は地価はゆるやかな上昇で
その後の９０年代に住み替えているならいまは
そこそこの土地資産があったりする。
ついこの間まで二世帯住宅ブームだったのが昨今の
タワマン人気で鳴りを潜めたようだ。
とはいえ、問題は遺産相続だ。
１２月２６日号のエコノミストにも 中高年のための
遺産相続というのが掲載されている
８０代は実は豊かな年金世代であり借家、アパート
などで老後の生活確保をはかった人が多い世代。
介護保険のおかげで、老後の費用が結構ういて
５０代の子供が相続する額は結構な額になる。
ことに不動産・有価証券など遺産分割のため
現金化すれば結構な額になる。
親の介護のために親の家を売って都内にマンション
を買って介護している例も少なくない。
①郊外の残債割れマンションからの都心復帰
②老朽化したマンションの買換え
③親の借家を売却して都内に賃貸物件購入
若年層の一次取得の需要が減ったとしても、中高年の
買換え需要は、マンションの経年劣化が進むにつれて
顕在化するのではないだろうか。
ことに、６０歳すぎても所得の多い「自立型シニア」は
１０年前の失敗を地価反転の今をとらえて失地回復を
はかろうと思うのではないだろうか。
５０代の抱えるローン残債は平均１８００万程度。
仮に４０００万で売れて遺産が４００００万入れば
現在のローン負担と同額で８０００万が買えるわけだ。
クレームがくるといけないので注釈
（相続税課税標準（評価額等の合計）−基礎控除５０００万円）÷法定相続人数＝相続人の課税対象額
支払う税額＝課税対象額 ×相続税率 （累進課税）
一人頭4000万の相続って結構すごいですよ。兄弟がまだまだ３人くらいはいる世代。
１０年で５万人とかって数字の根拠がよく分からない。
というか、２３区の人口でなくて、郊外を売って都内に買う人の話だったような？？
事例を紹介すると、不動産財テク指南と勘違いする人が多いですね。
別に一般論でこうなる。こうすれば簡単。などという道はなくて
紆余曲折、また多分に幸運もあいまって資産を手にできる。
そういう話は参考にならないと切捨てないで、やはり目標と夢を持って
資産って築いていくものではないかと思うのです。
ただ、本当に東京って人の数が多くてレーサムリサーチの人から
聞いた話では２億円を電話一本で動かせる資産家は世田谷に２０００人
はいるらしい。
一方、都心の今後の大型分譲マンションは日赤の定期借地権
麻布台二丁目計画（１７５戸）その他虎ノ門とかいれても１０００戸に
満たないわけです。
それと高額家賃だけど、個人で払うのでなく法人名義で会社経費ではらう人が
多いわけでオフィス賃料だと思えば２万円でも安いわけです。
まぁ、さまざまな要因があいまって今後まだまだ都心は上昇機運。
日銀が心配しているのは都心の高騰が周辺に波及して平均地価が急激に上昇
しないかどうかでしょうが、本年は通貨価値を守りたいから地価抑制を
理由にしているだけでしょう。
実際問題、銀座の土地表参道の土地が坪２０００万であろうがいくらだろうが
局地的な範囲の話なら庶民は関係ない訳で
確かに、富裕層の裾野はかなり広がってますよね。世の中に、金利という概念がある以上、二極化は避けられない。減価償却されない、むしろ増価する物質ってお金くらいなもんですね。金利のおかげで。だったら、富裕層が買うような物件を無理して買っとくというのは一つの手法でしょうと思います。富裕層は郊外に絶対買わないだろうから、都心。加えて富裕外人も今後増える。彼らも都心居住。高齢者も都心回帰の流れ。団塊ジュニアも郊外から遠距離通勤には抵抗ある。
富裕層を狙うってことは、都心の中でも２４６沿いとか、ごみごみした下町とか、
環境のよくないところは駄目ってことですね。
あと、今後、富裕外人が東京にそんなに住むものですかね？
駄目だと思います。住環境が良いところで借りるなり買うなりしたいでしょうから。今後外資系企業は簡単に日本企業買えますからね。武田薬品ですら、世界でみれば時価総額なんて10分の1くらいでしょう。楽々買われちゃいます。買収した外資系企業が東京に大挙押し寄せる、あり得ない話では無いと思います。
そんなことないでしょう。GEの時価総額は約48億。三菱重工30個買えちゃいますよ。買わないでしょうけど。シティグループの時価総額は約32億。三菱東京UFJ2つ買えます。日本の時価総額大きいところは収益性低いところが多いので、買収する意味はあんまり無く、こういう組み合わせは無いと思いますが、収益性の高い数千億規模の日本企業は格好のターゲットだと思いますよ。
金利で二極化というのはよく意味がわからん。
ちなみに団塊ジュニアはむしろ地方や郊外横浜ないし外国のほうに価値を見出している人間が多い。
よく団塊ジュニアが引き合いに出されるけど
人口でみると団塊ジュニアといっても今の40代よりも人口は少なく
また20代と30代でも人口がかなり違う。
人は自分の住まいの近くに住みたがるもので
そのエリアに住んでいる人がそのエリアのマンションを買う割合が高い。
もともと人の少ない地域の湾岸タワーでさえ上層階のうえから３層は
すべて都心３区の購入者というデータもある。
つまり、高額所得者の住む土地はいつまでたっても高いし
所得水準の低い地域は逆に高値のマンションは売れない理屈になる。
今までは川崎や船橋の賃貸に住んでいた人も湾岸のタワー買ったり
できたのが、値上がりしちゃってもう買えるのは家の周囲しかない。
買えるのは川崎郊外、船橋郊外。
それじゃ別に賃貸でもいいや・・・って話。
でもデベロッパーも商業施設とからめたマンション供給をしかけて
郊外も結構順調に売れたりする。
一方、世田谷目黒の賃貸に住む人は世田谷、目黒のマンションが買いたい
のに買えない。郊外にはいきたくない。
そこで中古を探す。築３０年なら３０００万台で結構物件はあるが結構悩む。
しかし、それも２年前にくらべたらすでに２割値上がりしていたりするのが
現状。
家賃１５万以上払っていると無駄だなぁって思うんでしょう。それと
狭さの問題もあるし。奥さんの友達は新築のマンションみせびらかすし
買えと煽るのは不動産屋ではなく奥さんの方。
確かに、高額所得者は地価の高いところに住み、低所得者は
安いところに住まざるをえない。
往々にして生じやすい「プレステージと地理的優位性の落差」
これを埋めるのが佃島、豊洲などの都市再開発。
本当は近くて便利だけど安い土地を買って付加価値を高くする。
されに新線ができたり商業施設ができたりすると効果絶大。
古くは新玉川線の開通による沿線のマンション化。
三茶など下谷の商店街が移転してできた街で農道沿いにミニ開発
庶民が買える住宅地だったのが芸能人が住む町に変わってしまった。
新線というのは舎人新線、ＴＸ以外もあるが最近は都心にばかり
できる。大江戸線、南北線、１１号線。
今後の注目は、東北線東海道線引きとおし。
尾久に保線区を集約すると山手・京浜東北が奥に引っ込んで
品川保線区跡が大きく空き地になる。
住所は高輪。Ｖタワーが６本は建ちそうな広さ。
あとは、大崎から五反田にかけて。それとペアシティルネッサンスが
４棟は建ちそうなソニー跡地。
目黒駅付近の都バス車庫やその対岸のドレメ校舎など今後定期借地と
からめて出てきそう。
いずれも２０１０年〜２０１６年頃の話
これらがあっても都心が「供給過剰」という話にはならない。
ついこの間まで、マンションが買い手市場だったので
皆さん勘違いしている。
「地価反転」のあとは、
①都心、世田谷、目黒の人気エリアの供給が減る
②買い控えしても、周辺相場が上がるので売り手は
困らない
③在庫の評価が上がるわけで金融機関もデベに
無理にとりたてない・・・余裕で完成物件が売れる
そもそも、物件選び放題、どれが一番いいか・・みたいな
状況だったからユーザの目から見た評価サイトに
価値があった。
売り手市場の現在、掲示板も評価サイトも役割が
かわってきたような気がする。
下り坂のときは皆で手をつないで滑らないように降りて
も上り坂で手をつないでいたらすばしこい奴に先を越され
どんくさい奴に足をひっぱられる。
売り手市場では、どこで何がいつ売りにでるかという
情報こそが大事で皆の動きを見て動いてはいけない。
もっと言ってしまうと買い手市場のときは買える下限の
人にあわせて物件価格が決まった。買い手の下限が
価格を下方に引っ張った。
それでないと売れ残り、その後にさらに安い物件が
出たらどうしよう・・・そういう恐怖心が売り手にあった。
今は、買える上限の人を基準に価格をつけている。
三井の都心Ｔも坪５５０万以上・・・だって買える人がいる
んだから。
そういうあなたも自分のマンション売るときは同じ気持ち
で値をつけるでしょう？
今後、中古マーケットが整備されようとされ、新築物件が減少に向かうということは、今のうちに都心（定義あいまいですが）だったら新築は買っといたほうが良いという結論でしょうか。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
