文京区の住環境はどうですか？

土砂災害危険区域ってどうやって決めているかと言うと、文京区の場合急傾斜地の崩壊であるとすると
イ 傾斜度が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域
ロ 急傾斜地の上端から水平距離が１０ｍ以内の区域
ハ 急傾斜地の下端から急傾斜地高さの２倍（５０ｍを超える場合は５０ｍ）以内の区域

高さ5m以上の擁壁があると崩壊の危険性の有無ではなくその地形を理由として指定される

https://www.mlit.go.jp/river/sabo/sinpoupdf/gaiyou.pdf

崩れる危険性が本当にあるなら土砂災害特別警戒区域レッドゾーンになるので、イエローってことはとりあえず崩れる危険性は大きくないということ

なるほどね、そういう条件なら該当箇所はあちこちにありそう。100箇所も納得。でもそんな条件なら現地に行けばここちょっとヤバイなって見ただけで分かりますよ。間違っても買ってしまうことは無いでしょうね。

医師会館の横の道を入ると擁壁が見えるみたいなので、危険そうかどうか目で見て確認するのが一番かもしれませんね。ただこの物件、足が早そうなのでモタモタしない方がいいですよ。

個人的な感想として、そんなに危険なら崖下のブロック一帯を再開発して千駄木駅直結再開発複合タワーでも建てればいいのに。中に小中学校をビルトインして屋上にはプールとグラウンド、あるいは老人介護福祉施設や多目的ホールなどを作れば地域全体の賛同は得やすいだろう。そして待望のエスカレーターが団子坂に出現することになる。

あ、誤爆気味だなこれ、>>1853 は千駄木の中学校裏のアレね。

>>1851
2月5日の崩落事故も
イエローゾーンでしたが・・・
http://nkbp.jp/3bwsZFB

>>1853
擁壁に検査済証が取られてないのでは。

>>1854 匿名さん

団子坂のエレベーター、切に願います！

>>1857
最近まで色がついていなかったようだから単純に事務手続きの問題のような気もする。

>>1859 匿名さん

東京都の精査が、ガチで危ない郊外から始めていて、文京区は後回しだったので、最近になって色がついたらしいよ。

都に任せたりせず文京区が独自の制度を設けて対策したらいいと思いますが。

擁壁の必要な地域の容積率とか緩和して大きな高層ビルからなる複合開発しちゃえば擁壁ごと消滅して安全になるんだけどね。大枠を決めてしまえばあとは民間の物カネが重力の法則で水が低いところに溜まるように集まってくるはず。

ところで何かと話題になるル サンク 小石川後楽園、壊して更地にして土地を返還なんかされると、非常に危険な崖地が出現すると思うんだが、なんとかうまい方法はないかね。

ルサンク小石川を壊しても崖はあらわにならないと思うんだけど。
こんにゃくえんまの側から見ればわかるけれど崖の部分は建物と独立した擁壁が造られているから。

崖地を宅地開発する場合には開発許可を得ることを必要だとする、開発許可基準を強化する規定を設ければいいと思う。練馬区は基準を条例で定めてる。
不誠実な業者は開発許可を逃れることをするので、崖に擁壁が造られないような事態が起こるのではないかな。

さすがに文京区は江戸時代から多くの人が住んでいたので擁壁のない崖地というのはそうそうないですよ。問題は遺跡かと思う様な石積みとかがまだ残っているので。一方で地域によってはガレージから大砲がでてくるんじゃないかみたいな要塞のような立派な擁壁でガッチガチにしているすごいところもあって、所有している人の経済力の問題じゃないかなって気がします。

石積みはやはり崩れやすいんですか？

崩れやすいとは一概には言えないと思うよ。地震に何度も遭っている江戸時代の城郭建築の石垣がびくともしていないケースもあるわけだし。

ただ既存不適格であることは間違いないし、強度不足の場合も多々あるだろうね
http://www.toti110.com/futekikaku.html

擁壁に建築基準法に基づく工作物の確認が得られていればいいのです。業者ならわかるはず。擁壁に確認が得られているかどうかは区役所でわかります。

建築基準法の虚しいところは新築は規制できても既存の建物は規制できないこと。

古くて危険なのは既存不適格擁壁だけでなく、住宅だってビルだって同じこと。

新しい建築基準に基づいた新しい安全で堅牢な建物に健全な新陳代謝がおこなわれなければ
いつまでたっても危険なままだよみなさん。

良好な住環境のためにマンションに反対するのはいいが、逆に災害への危険度は放置。火災、震災、水災、そうしたリスクに目をつぶって耳をふさぎ、大変な被害が起きた時どうするのだろう。マンション建設や再開発は災害に強い街を作る。

https://www.sankei.com/affairs/news/191025/afr1910250052-n1.html

いざ災害がおきれば、野放図な乱開発を戒めた英雄から、災害を起こす原因を作った賊になる。そこまで考えている人はいるのだろうか。

白山三丁目は震災の時、古い木造戸建て、細い路地がやばいと思う。

白山三丁目なんてほぼほぼ小石川植物園だし、結構鉄筋の建物も建っているからそこまで酷い気はしないなあ...

ただ千川通りの東側はもう少しなんとかした方がいいと思う
もはや歴史的建造物の域になっている建物もあるので大丈夫かと心配になる

谷底低地は戸建てより基礎をきちんと打ったビルに向いているんだよね。集合住宅やオフィスビルをどんどん建てれば災害の被害も少なくなるだろうに。

あそこは昭和30~50年くらいの木造戸建てがひしめき合ってるね。
離れたマンションに住んでるが、ここまで火が来ないか心配だ

考えてみれば文京区はまだまだ再開発の余地があるな

事情がよくわかってない人ほどそういう書込みをしますねえ

エルアージュ小石川や文京ガーデンみたいに再開発が始まって安全できれいな街並みにかわるといいね。柳町小学校も立派な校舎に建て替わるみたいだしね。

林町小学校も建て替えて欲しい。

そのうち建て替わるんじゃないですか？柳町は昭和39年の建物で林町は昭和47年ですから古い方から順番でしょう。

>>1876 匿名さん
タワマンに泡銭突っ込んだ凍死家さんでしょう。
無視でよいかと。
小石川再開発のタワマン購入者ってこんな人ばっかですね。

>>1879
まあ一時期は統廃合の流れでしたが、最近は人口が増えて結局存続することになりましたからね。文京区もずいぶん子連れ世帯が増えましたね。保育園も増えましたがマンションも増えているのでまだまだこの先不足になりそうです。

ファミリー向けの広い間取りがぼちぼち増えてきていますからね、安くはないですが経済的に余裕のある子育て世代のご家庭が増えてきていくのではないでしょうか。

明治時代にすでに都市化が進んでいて山手線や私鉄線も乗り入れることができなかったために区域すべてが山手線の内側で台地が多く地盤も悪くないのに、隣接区のように再開発をしようとしない、ただ太平の眠りをむさぼっているのどかな都心の田舎、それが文京区。

別に再開発する必要ないんじゃない？

だんだん文京区の住環境も変わってきているからね、文京地区をきれいにできるように制度を変えて行く、そうした人間の知恵が試されているだろうね。東大近辺が廃ビルと廃屋だらけのスラム街になる日も近いんじゃないかな。

>>1885 匿名さん
スラム街にはならないと思うけど、文京区行政の怠慢については不満。港区を見習ってほしい。

とはいえあの古い雑居ビルを借りる人はそんなに家賃払ってくれないと思うので、建て替えとか修繕などのメンテナンスに回すお金が大家にあるのかとても心配。
どんどん汚くなっていくんじゃないかと思う。

建て替えてもロクな賃料とれないだろうしね
マンションもオフィスも

今のままならね、再開発ってなんのためにやるのか分かっていないのかな。

魅力のないエリアにオフィスビルやマンション建てても焼け石に水ってこと。
街ごと変わらなくっちゃ。
とは言っても国や企業がマネーを入れてくれる場所じゃないからね、文京区って。

文京区内のマンションならどこでも中古で売れる、と不動産会社から言われたのですが本当ですか？
売れやすい場所、売れにくい場所はどこですか？

>>1890 匿名さん
山手線内で地下鉄網が張り巡らされているのだから、すでに国も企業もかなり投資しているのでは。
いまの文京区の問題は、丸の内にも銀座にも新宿池袋にもアクセスが良いのに、街の作りが昭和から止まっていて、魅力がどんどん落ちていること。街の魅力的には、遠からず郊外地区の目黒区や品川区にも抜かれるというか、すでに抜かれているかもしれない。
若い世代の富裕層に住みたいと思われるような街づくりが必要。

昭和の雰囲気を好んで住む人もいるでしょうから捨てたもんでもないのでは。小石川、秋葉原、東池袋なんかの外郭から変わっていくでしょう。白山あたりは変わらないでしょうから諦めてもらって。

＞すでに国も企業もかなり投資している

それでこのザマなら、国にも企業にももはや魅力なしエリアに認定されてるってことだよ。
もちろん東京人にもね。

そういう前提条件を考えてみると後楽園はだいぶ文京区では毛色が違って見えるね

後楽園… そうでしょうか…。
都心を眺めた後では、いまだに昭和感から脱却できていない筆頭格に見えますケド…。
コンサートとフードコート頼みであれだけ広大な敷地を食い潰してしまったが故に、魅力のないエリアとして伸び悩んでいるのでは。

後楽園遊園地だけではないからね、電柱の地中化もいち早く行われているし今度の再開発でまた一つ変わっていく場所だろうね。まあル サンク 跡あたりはしばらく廃墟ビューを楽しむしかなかろうね。私的にはあの辺の階段に接道した一角がもう少しなんとかならないかなあって気がします。

播磨坂も共同印刷の新社屋ができるあたりからまた少し盛り上がりが見られるだろうね。あの辺をプロデュースしようという親父さんが頑張っている場所で、少しずつ実を結びつつあるね。文京区の地元民は自分で限界を作ってそこから先に踏み出さない臆病な人が多いからね。お下げ髪を解いてメガネを外してルージュを引けばこんなに魅力的なあなたがいるのにって言ってあげたい。

小石川とか後楽園とか、客単価が低いから無理だよ。
そろそろ諦めて、理想は胸にしまっとけ。
国も企業も、中央線南側の儲かるところにしかマネー投下しないよ。
ボランティアじゃあないんだしｗ

再開発効果は不動産価値の上昇をもって評価されるのならば、文京区は絶好の場所だと思うけどね。あまり言いたくないが最初から高いところをもっと高くしようというのにはちょっと限界があるんじゃないかと。