購入検討中さん
[更新日時] 2022-06-11 08:16:15
所在地 東京都文京区関口2丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含)
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬
売主:積水ハウス株式会社
施工会社:株式会社熊谷組
管理会社:積和不動産株式会社
文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか?
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのIR資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「GM文京目白坂」という記述を見つけました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...
(20?21ページ参照)
資料によると、2008年完成で、50戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう?完成2008年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか?
[スレ作成日時]2008-06-10 06:48:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区関口2丁目1番3(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩4分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
68戸(事業協力者住戸1戸含む、他に管理事務室1室、パーティールーム等) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2020年12月下旬予定 入居可能時期:2021年01月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 東京マンション事業部
|
施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
積和不動産株式会社 |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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グランドメゾン目白新坂口コミ掲示板・評判
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1233
マンション検討中さん 2018/05/21 11:49:08
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1234
マンション検討中さんですからですから 2018/05/21 12:52:14
わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね?
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1235
マンション検討中さんですからですから 2018/05/21 13:09:43
不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。
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1236
マンション検討中さん 2018/05/21 13:19:55
>>1234: マンション検討中さんですからですから
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか?先ずあり得ない優良マンションではないですか?
資料やっと届きました。8階ではH1かIタイプか?私は方角的に西が好きです。
「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約75ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか?」
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1237
匿名さん 2018/05/21 13:29:19
心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより
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1238
通りがかりさん 2018/05/21 13:39:38
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1239
匿名さん 2018/05/21 13:52:23
1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。
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1240
マンション検討中さん 2018/05/21 13:55:14
>>1233: マンション検討中さん
インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率70%のところ実際は68%位です。
55条2項適用するための空地率+分は僅か2ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう1ポイント余裕をもっておけば良かったのに。
となると目白坂低層棟も建蔽率56%位とすれば高さ12mの4階建てが建てられそう
ですね?
一時は10m制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり12m4階建てが
建つのかな?
ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか?
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1241
匿名さん 2018/05/21 14:46:54
セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは?
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1242
マンション検討中さん 2018/05/21 15:40:21
知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない(他社に売ることを検討中?)らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。
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1243
匿名さん 2018/05/22 08:56:57
なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ?
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1244
匿名さん 2018/05/22 10:46:12
高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。
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1245
匿名さん 2018/05/22 11:11:24
住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか?
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1246
検討板ユーザーさん 2018/05/22 12:13:14
住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか?
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1247
マンション検討中さん 2018/05/22 12:34:01
現地視察されました?
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。
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1248
マンション検討中さん 2018/05/22 12:47:14
そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。
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1249
匿名さん 2018/05/22 13:15:09
東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。
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1250
マンション検討中さん 2018/05/22 13:19:16
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1251
匿名さん 2018/05/22 14:08:05
贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ
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1252
マンション検討中さん 2018/05/22 16:05:06
>>1242: マンション検討中さん
>南側は積水は手掛けない(他社に売ることを検討中?)
過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか?を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ12m、建蔽率60%以下(恐らく約56%)
容積率150%(地下室緩和分を除く)」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。
これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。
>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。
いずれにせよ建蔽率28%、容積率177%の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。
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1253
匿名さん 2018/05/22 22:08:45
たしかに「建蔽率28%、容積率177%」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。
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1254
名無しさん 2018/05/22 22:43:18
数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…
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1255
匿名さん 2018/05/23 04:47:07
沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど?
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1256
匿名さん 2018/05/23 06:10:53
沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。
ですから、109万円/平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。
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1257
匿名さん 2018/05/23 06:31:14
問題ないと言ったのは、この程度の仕様(グレード)でも、この辺りの相場(沖式)には十分見合っているので問題ないという趣旨です。
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1258
匿名さん 2018/05/23 13:47:04
今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。
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1259
匿名さん 2018/05/23 14:00:39
私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。
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1260
マンション検討中さん 2018/05/23 14:00:49
「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」
HPに謳っているので、南側建物は高さ10mとして置きたかったようですね?積水さん。
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1261
通りがかりさん 2018/05/23 14:07:21
沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ-バ-ないかな。
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1262
匿名さん 2018/05/23 15:16:27
>>1260 マンション検討中さん
南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね?
消費者が誤認する広告になっていないか気になります。
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1263
マンション検討中さん 2018/05/24 04:19:49
>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。
やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ12m
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは12mだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。
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1264
通りがかりさん 2018/05/24 06:49:39
不動産公正競争規約に抵触するのでは?
東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。
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1265
マンション検討中さん 2018/05/24 13:21:12
1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。
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1266
匿名さん 2018/05/24 14:38:01
南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う
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1267
マンション検討中さん 2018/05/24 15:00:29
南側低層棟は12mの地上4階ではなく、普通に10mの3階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね?
都の認定基準が厳しく無理して4階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。
小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約4222㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように3階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても4階建ては言い出せない雰囲気ですが。
ここでももし4階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています?
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1268
匿名さん 2018/05/25 02:36:03
10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。
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1269
マンション検討中さん 2018/05/25 03:17:14
そう言えばヒルズ目白坂も地上3階地下1階です。
12mか10mか?たかが2mされど2m。
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1270
通りがかりさん 2018/05/25 03:29:39
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1271
マンション掲示板さん 2018/05/25 11:40:44
ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。
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1272
匿名さん 2018/05/26 23:59:41
公開されている間取りが増えましたが、
子ども2人を育てるには少々厳しいですね。
完全な個室を与えられるのは最上階のプランだけ。
1階のお部屋は北向きでかなり厳しい居住環境のように思えます。
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1273
通りがかりさん 2018/05/27 00:29:07
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1274
マンション検討中さん 2018/05/27 12:10:58
我が家は、3人家族なので、間取り的には 良いかなと思っています。ただ 上層階でないと、リセール的に どうかなと。価格次第ですね。
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1275
マンション検討中さん 2018/05/27 12:14:28
上層階でないと南側の開発計画の影響が気になりますし
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マンション検討中さん 2018/05/27 13:43:42
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匿名さん 2018/05/28 06:23:07
イメージ?一路線しか走ってないんですから電車の便は良くありませんよ。
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周辺住民さん 2018/05/28 12:29:23
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通りがかりさん 2018/05/28 12:30:47
このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は そう多くはないと思いますよ。
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匿名さん 2018/05/28 12:52:37
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匿名さん 2018/05/28 13:02:31
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1282
マンション検討中さん 2018/05/28 15:47:12
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匿名さん 2018/05/28 22:02:23
雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。
白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。
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1284
ご近所さん 2018/05/29 11:14:57
私は会社まで徒歩40分の通勤です。ちょうど良い運動になります。雨のときだけ、有楽町線を使います。
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1285
通りがかりさん 2018/05/29 12:39:51
グランメゾン目白新坂のコミュニティと よりそつて住まい環境を守りましょう。
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1286
通りがかりさん 2018/05/29 12:46:27
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1287
マンション検討中さん 2018/05/31 00:42:03
こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか?
場所が凄くいいので、きになっております。
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1288
匿名さん 2018/05/31 01:18:14
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1289
匿名さん 2018/05/31 04:04:45
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1290
匿名さん 2018/05/31 04:21:26
そのかわり、西寄りは南側の土地の開発計画の影響をモロに受けます
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1291
マンション検討中さん 2018/05/31 08:52:44
お墓見えるのか
お墓は移動しないから、一生見えるってことかな、、、?
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1292
匿名さん 2018/05/31 08:58:02
再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。
高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、
なかなかよさそうですね。
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1293
匿名さん 2018/05/31 09:16:08
ML見学に行ってきました。問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。ちなみに、東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。営業さん談によると、事前案内会の参加者には「抽選当選率5倍」権利が与えられるようです。それを聞いて、購入意欲が一気に覚めました。
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1294
マンション検討中さん 2018/05/31 11:33:19
墓か、目の前に建物か、かあ。
西の高い方しか、微妙かな。だとしたら高いよなあ。。
墓ビューだと、もし賃貸に出すことになったらマイナスになりそう。。
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1295
マンション検討中さん 2018/05/31 11:53:01
西側の6階から上の部屋を 買えたらいいのですが。やはり 抽選になつてしまうのかな?
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1296
匿名さん 2018/05/31 12:07:18
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1297
匿名さん 2018/05/31 12:47:32
ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。
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1298
匿名さん 2018/05/31 13:37:56
高速下の道ですが、路上生活者の寝床に利用されているので通るの嫌なんですよね。
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1299
匿名さん 2018/05/31 13:48:26
視線を逸らして息を止めて通過すれば特に問題ないと思いますけど。
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1300
匿名さん 2018/05/31 14:16:13
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1301
匿名さん 2018/05/31 14:21:15
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1302
通りがかりさん 2018/05/31 17:34:46
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1303
匿名さん 2018/05/31 22:12:14
あれ、高速道路下に路上生活者おられます? 気付かなかったな。夜おそくに通るのは避けた方がよい雰囲気でしたが。
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1304
匿名さん 2018/05/31 23:46:20
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1305
匿名さん 2018/06/01 01:34:46
ガセ?貴方どこ歩いてるの?
夜は江戸川橋の駅から護国寺方面に向かう高速道路下で何人か会えますよ。
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1306
匿名さん 2018/06/01 05:08:04
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1307
匿名さん 2018/06/01 06:00:38
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1308
匿名さん 2018/06/01 07:13:41
江戸川橋駅から護国寺?
鳥尾坂下や七丁目坂下あたり?
そっちは関係ないでしょ。
江戸川橋駅から目白新坂の間には昼も夜も路上生活者はいません。
町会が神経質になっていて橋のたもとにある交番が目を光らせてますから。
ネガるのは自由ですが虚偽投稿は良くないですね。
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1309
匿名さん 2018/06/01 09:24:43
夜9時ごろ二度ほど通りがかりましたが、
お二人いましたよ。
関口パンの隣のお墓の前の高架下に。
空き缶集めの拠点にされているらしく
かなり物騒だなと思いました。
毎日通ることを考えたら憂鬱な気分に
なりました。
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1310
匿名さん 2018/06/01 09:36:12
高架下は雨露を凌げて便利ですから仕方ないですね。
傘を買える人は大通りを歩きましょう。
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1311
匿名さん 2018/06/01 09:45:54
結局、駅を日常使いする者にとっては、
目白坂側の南側開発が本命なんですよね。
目白新坂側だと高架下を通っての往復になるので
閑静な環境とは程遠いというか、まったく無縁ですからね。
南側、早く発表してもらえませんかね。
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1312
匿名さん 2018/06/01 13:14:31
>>1308 匿名さん
どちらにお住まいか知りませんが、
一度ご自分でも確認されては?
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1313
匿名さん 2018/06/01 13:22:19
うちも夜に犬の散歩で通りますが、目白通り関口パン側の高架下に二人、信号を関口台公園方面に渡ったところには三人います。暗いですしとても怖いです。怖いといえば江戸川公園ですが…ご近所の方ならご存知ですよね。
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1314
匿名さん 2018/06/01 13:24:01
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1315
匿名さん 2018/06/01 14:46:01
高架下、夜は必ずいますよね。
空き缶集めの拠点だったんですか。暗くて閉鎖的な道ですし物騒です。
江戸川公園の件はちょっと種類が違うというか何というか、、、
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1316
マンション検討中さん 2018/06/01 17:46:41
池袋の再開発で行き場が無く
護国寺⇒江戸川橋て流れてきてるんでしょうね
池袋周辺(新庁舎)の高架下は追い出されたみたいでいなくなりました
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1317
匿名さん 2018/06/02 00:08:00
江戸川公園、思わせぶりな投稿が続いてますね。
生まれた時から関口二丁目住まいですが意味不明です。
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1318
匿名さん 2018/06/02 03:55:08
あの事故のことですよね。大島てるには載っていないと思いますが、さすがにこの掲示板には書けない内容です。子供達は特に夜は近寄らせません。
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1319
匿名さん 2018/06/02 04:13:53
何もないから書けないだけでしょ。
こういうネガは削除して欲しいな。
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1320
匿名さん 2018/06/02 09:18:51
まあ近隣の方は大体知ってる数年前の事故ですよ。
肝心の二文字は書けないでしょ、さすがに。
茂みの方を歩くのは今でも避けますが。
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1321
匿名さん 2018/06/02 16:27:42
そこまで書いておきながら伏せる意味が分からない。
それなら書かなきゃよいし、もはや概要を書いても変わらないし。
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1322
匿名さん 2018/06/03 00:28:55
ここはマンション購入にあたって情報交換をする場所。
治安や安全に関することなら伏せずに明らかにすべきだし、
そうでないなら思わせぶりな煽りをやめるべき。
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1323
マンション検討中さん 2018/06/03 08:25:26
モデルルーム案内会で模型をみてきました。これから南側に建つであろう低層マンションは、確かに5階相当までのものになりそうですね。7階西側の角部屋を希望していたのですが、営業の方に抽選で不利になると言われました。正式な申し込み前なのに、このようなやり方はありなんでしょうか?積水物件どうしの買い替え?の方だからでしょうか。具体的には、「事前案内会」に参加した2名の方がすでに希望されていて、その方たちにはそれぞれ5倍のアドバンテージがるそうです。それでも申し込むのであれば、当選確率は 1/5+5+1=9% とのこと。大手ではないディベロッパーさんでは、このような手法は通常なのでしょうか。知人からディアナコート目黒(モリモト)でも同じような話があったと聞きました。
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1324
マンション検討中さん 2018/06/03 09:28:21
このマンションのモデルルーム、プレミアム住戸仕様なんですよね。ものすごく高級感があってグッと心を掴まれるのですが、パソコンで7階以下の部屋のシミュレーションを見せてもらうと一般的な内装で正気に戻ります。マンションモデルルームあるあるですね。笑
フローリングや建具の色は3種類のパターンから選べるそうなのですが、大手住宅メーカーの積水なのだし、引渡しまで2年以上もあるのだからもっと選択肢があれば良いのにと思いました。
あと、南側建物の影響が実際にどのくらいになるのかも気になるし、引渡し時の金利がどうなっているのかも心配です。これは誰にも分かりませんが。
ただ敷地の余裕のある使い方や共有部分の仕様は素晴らしいと思うので、悩ましいところですね。
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1325
名無しさん 2018/06/03 09:45:22
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1326
マンション検討中さん 2018/06/03 13:30:37
抽選になる部屋をばらけさせたいのでしょう。
人気物件ならどこの営業の人でもそうするし、希望提出前に倍率を教えてくれて親切じゃないですか?
買えるように、倍率の低い部屋を提案してくれたとかではなく?
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1327
通りがかりさん 2018/06/03 13:48:54
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1328
通りがかりさん 2018/06/03 14:15:54
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1329
匿名さん 2018/06/04 03:04:56
物件サイトができた時から5倍優遇の説明書きがありましたよ。
ずっと検討してる購入意思の固い人と、飛び込みで申し込むような方とで差がつくのは当然じゃないでしょうか。
私が販売員ならキャンセル可能性の低いお客を大切にしますね。
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1330
匿名さん 2018/06/04 03:07:50
>>1323
自由が丘のスミフも同じ5倍優遇がありました。
なので希望の部屋が買えませんでした。
スミフはあちこちでやってます。
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1331
匿名さん 2018/06/04 11:31:05
5倍倍率のマンション?関口台の物件では 立地的に 良くないと思いますよ。
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通りがかりさん 2018/06/04 13:00:58
タワ-マンション以上の 価格差が ありそうですね。階数差と 東西で。ベストは?
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台
14.9%
坪400万台前半
44.8%
坪400万台後半
23.9%
坪500万超
16.4%
67票
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