物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番(地番) |
交通 |
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西長堀」駅 徒歩5分 (7-A出入口) 大阪市営千日前線 「西長堀」駅 徒歩5分 (7-A出入口) 大阪市営長堀鶴見緑地線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分 (1番出入口) 阪神なんば線 「ドーム前」駅 徒歩8分 阪神なんば線 「桜川」駅 徒歩6分 (2番出入口) 大阪市営千日前線 「桜川」駅 徒歩8分 (1番出入口) 南海汐見橋線 「汐見橋」駅 徒歩7分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
205戸(非分譲住戸3戸、他非分譲店舗3区画) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上35階建・塔屋2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年02月下旬予定 入居可能時期:2016年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]阪急不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ジオタワー南堀江口コミ掲示板・評判
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781
契約済みさん
778です。成る程、わかりました。失礼いたしました。宜しく検討してください。
残りが少なくなってきているらしいですよ。
ただ自転車の問題はあちこちである様子です。後は管理組合総会での判断です。
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782
契約済みさん
最近ある中古不動産会社のオーナーから聞いた話ですが、FIX窓は夏場、大変な暑さらしい
ですね。南東角部屋で夏の電気代が6万円にもなったとか、それでしたら、南西角部屋はど
れ位になるのですかね。 まあ、エアコンもその人によって使い方も異なるので一概には言
えないとは思いますが。 とにかくFIXは暑いらしいですね。
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783
匿名さん
複層ガラスか単板ガラス、またはそれぞれの断熱性能が変っているので、はめ殺しか開閉かで断熱性能が変るものではないね。
仮に同じ設定温度に対するエアコン代といっても間取りや壁の断熱性能、エアコン自体の性能によっても変ってくるので何ともいえない。
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784
契約済みさん
今のFIX窓でもかなり暑いと聞いています。知り合いの人が子供夫婦のため、当物件の95㎡程度の部屋を
検討していましたが、FIXのため断念したといっていました。FIXはまともに日が入りますからネ。
私の購入部屋は当然FIXではありません。
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785
匿名さん
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786
匿名さん
>>784
今のFIXがどうかじゃなくって、そもそも使われているガラスの性能が色々違う。例えばLow-E複層ガラス(断熱タイプ)は太陽熱を透過させ室内の熱は逃がさないし、Low-E複層ガラス(遮熱タイプ)は逆に太陽光線を半分にカットする。FIX窓に限らず使われてるガラスの性能と用途次第。
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787
匿名さん
95㎡でも5500万円程度、ある程度の年齢になればそれくらいの現金は出せるものです。
FIX窓は断熱云々はともかく、どんなものですかね。賛否両論ってとこですか。入居後
分かることです。
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788
匿名さん
LOW-E複層のFIXでしょ??冬場でもほぼ結露しないはずだから良い選択だと思う。
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789
匿名さん
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790
匿名さん
コーナーのFIX窓は確か遮熱タイプだったと思います。夏の熱さはだいぶ緩和される筈ですよ。
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791
物件比較中さん
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792
匿名さん
リビング以外はLOW-E複層で2メーターサッシの引き窓だったと思います。こちらは腰まで壁じゃなくて残念ですね!
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793
契約済みさん
791さん、仰る通りです。もったいないですね。そのため私は角部屋は購入
しませんでした。
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794
匿名さん
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795
契約済みさん
793ですが、ここでプライベートなことを書く事はできません。
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796
物件比較中さん
>>791
ほんと残念ですよね!
下まで窓だったら買ってたのになぁ。
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798
匿名さん
こちらの掲示板を読むまでLow-E複層ガラスについて
知らなかったので調べましたが、ガラスとガラスの間に
特殊金属膜がコーティングされていて、断熱性能と
遮熱性能が期待できるものなのですね。
こちらのようなタワーマンションでは非常に有効だと感じます。
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799
匿名さん
タワーに限らず日本の住戸は結露対策と断熱・遮熱を疎かにすると最悪健康被害にも至りますから、投資用でない場合はじっくりと設備や仕様を吟味して検討した方が良いと思います。特に高層階になると引き戸の換気なんて現実的に難しくなりますから。あとはサッシの遮音等級も知っておかれると良いです。因みにこの物件ではT1、T2を採用してるとのことです。
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800
匿名さん
残すところ4戸、タイプはB・Cだけみたいですね。3月には完売しそうです。
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801
買い換え検討中
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802
匿名 [男性 40代]
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803
匿名
下までガラスだと家具レイアウトが難しくなりますよ。。。
20畳以上あれば問題ないかと思いますが、、、
あと、、、FIX窓だから夏暑いんじゃなくて、開口面積(=窓の大きさ)が大きく、庇(=バルコニーも同様)が無いから暑いのです。
FIX窓を採用しているメリットは、手摺や網戸(この物件は下層階になります)など視界を遮る余計なものが無いので、開放感が得られます。なので、この物件はコーナー部分で採用しているのでしょう。
ペアガラス+Low-eを採用してるこの物件は良心的だと思います。
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804
契約済みさん
FIX窓だから....の内容はみんな知っていることですよ。
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805
匿名さん
798さんの様にガラスに種類があることを知らない方は多いです。私も今回この物件を見にMRに行って初めて知ったクチですし。住宅の仕様はクルマ同様、興味のある一部の人は良く識っていて吟味できるが、大多数は特に興味も無く知る機会も無いために薦められるがまま買っていくだけ。
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806
803
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807
契約済みさん
私は夏の暑さが苦手なのでLOW-E複層ガラスを使っているのを確認してから契約しています。
特にホテル形式の廊下だから、板マンのように風通しは良くないので尚更です。
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808
契約済みさん [男性 40代]
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809
契約済みさん
完売ですか。そうすると、この検討版は不要となりますね。
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810
匿名さん
戸数も多くキャンセルの可能性もあるので施工までは必要なのでは?
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811
匿名さん
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812
匿名さん
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813
匿名さん
まだ完売の告知が公式サイトに出ていないのですが…
残り1戸であるとありますが、それが売れたのでしょうか?
それともその後にキャンセルがあったという事なんでしょうか??
公式サイトの最終更新日が昨日だったので、これが最新の数字なんじゃないかと思いますよ。
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814
匿名さん
5/31でMR閉鎖するそうです。
多分完売したのでしょうね。
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815
匿名さん
公式HPに3/2更新で先着1戸の募集が出ていました?
完売御礼がアップされていないのは、正式契約がまだなのかな?
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816
匿名さん
一応先着順ですが、もしかしたら抽選かもしれませんね。その場合今週の金曜昼前とかに抽選するので、それまでは完売と出ない筈です。若しくは普通に残1戸。
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817
契約済みさん
東洋ゴムのゴム免震装置の問題が発生しましたが、この物件の装置はどこのメーカー
ですかね? 以前、東洋ゴムのHRLを使用したことがありますが、かなり品質は
良かったですけど、このような不祥事を起こすと取り返しのつかないことになります。
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818
匿名さん
都構想で西区と西成区一緒になるんですか?もしなったらマンションに影響ありますか?
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819
匿名さん
>>817
肩を持つつもりはないが不祥事なんて何処でもやってる
そもそも免震ゴムなんて交換できて当然やから
あかんかったら仕替えたらいいだけの話
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820
匿名さん
>>817
ここはブリジストンだったはず。
現地に装置のミニチュア展示してますよね。
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821
契約済みさん
あかんかったら仕替えたら(取り替えたら?)といいますが、工期が相当遅れるはず、
ミニュチュアを展示していますがメーカー名までは表示していませんでした。
都構想は西成のみならず浪速区も入ります。区役所は西成区に設置、遠くなるので困る
ことになると思っていましたが、今の西区役所は支所(出張所)の形で残るとのこと。
西区の名称は、大阪都中央区西南堀江のように残すようです。 ただ西は東西南北を
地名に入れるとややこしくなるので検討中のようです。 南堀江の名称はそのまま
残すようなので、当物件には影響はほとんどないはずです。
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822
匿名さん
都構想、他のスレに区ごとの独立採算性になるから区ごとにサービスが異なっていって、他の区より税収に占める生活保護費が多くなると他のサービスに影響が出る可能性があるなど書かれていて気になっているのですが将来のマンションの資産性に影響ありますか。
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823
匿名さん
税収は5区の中では中央区が最大といっていましたが、詳しくは維新の会に問い合わせされるのが
ベストです。
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824
契約済みさん
820さん、そのメーカー名のソースはどこからですか。HP、もらった資料にも書かれていなかったと思います。
今も、TVの6CHで大問題視していました。かなり前の耐震偽装のような事件にならなければよいのですが。
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825
匿名さん
>>824
820です。
定かではないのですが、現地のミニチュア免震ゴムに
BRIDGESTONEマークが刻印されていた気がします。
記憶違いならゴメンなさい。
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826
契約済みさん
825さん、824です。今確認しましたが、ミニチュア(1/1.6サイズ)免震ゴム本体に
ブリジストンと書かれていました。前面ガラス(プラスチック)が汚れているのと、やや
逆光となっているため、目を凝らして確認しないとだめですね。 安心しました。
ふと、一昔前の姉歯の耐震偽装事件を思いだしましたね。
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827
契約済みさん
東洋ゴムの件、当物件で採用していなくて幸いでしたが、今日のニュースでは発覚してからも
出荷していたとか、悪質ですね。株価暴落かと思いましたがそうでもなし、会社全体からすれば
業績に大きな影響はないと判断したのですか?
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828
[男性]
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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829
契約済みさん
FIX窓のことだろうと思いますが過去に出ていました。
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830
契約済みさん
FIX窓でも換気用に端っこは開けられるようにはなっていますけどね。バルコニーがないとは?、
全戸あると思いますけど。
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831
契約済みさん
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832
匿名さん
とうとう完売ですか。残り少なくなってから結構早いスピードで売れましたね。
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833
匿名さん
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834
[男性 40代]
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835
契約済みさん
H25年、年末の契約開始から人件費、資材高騰ですのでキャンセル待ちも多いのではないですか。
私のように近所に住んでいる者であれば販売の情報も早く入手できたのでラッキーでしたけどね。
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836
入居予定さん
総戸数がたった200戸?、正しくは205戸ですけどね。 たとえ、数十戸でも立地条件が
悪ければ売れません。 今居住のマンションは即日完売でした。 マンションも株と同じで
人気で決まります。人気の条件は居住環境、方角、校区、交通の便などですけど、良いマンション
の必須条件ですよね。
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837
[男性 40代]
私もこのマンションを契約して本当に良かったと思います
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838
契約済みさん [女性 30代]
しばらく何も考えてなかったのですが、あれ?聞いたことのある管理会社・・・もしや
管理会社の業務品質で住みごこちは変わるし、調べてみたらランキング外。
管理費に見合う分だけの仕事をしないのでは・・・大丈夫なのか一抹の不安がよぎります。
わずか2年経たずに、ジオ天六が見限ったこの管理会社の話は有名ですしね。
ジオ天六の最新スレも見て不安になりました。
大丈夫でしょうか?
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839
匿名さん
>>838
えー
ジオタワー天六の管理組合は総会で管理会社を子会社から変更したの?
管理会社の変更って理事とか大変じゃないの?
無報酬だし理事なんてやりたくないなー
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840
契約済みさん
ジオタワー天六の住民者用のスレが参考になります。 住民者の60%が管理会社に
不満があったと書かれています。
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841
匿名さん [女性 50代]
No.839さん 昔、理事しましたけれど報酬制でしたよ。報酬制ができるはずだけど。
2年で管理会社変更する住民と理事のパワーは大変だったと思うわ。しかも、ジオ天六って巨大タワーマンション
で販売元のすぐそばじゃないの??
でも、管理会社変更の話は昔のマンションでも5年目にあったし、それを短期実現したジオ天六はすごいかも。
管理会社本社の社員らが管理費に見合う分だけ、働かなかったから見限ったのでしょうね。
天六の口コミも見たけれど、管理会社変更先で国内でも有名な会社じゃない。
1年じゃ変更は無理だから、関係者全体が相当の下準備をしているはず。
ここの販売元の口コミも見たら納得できるかもよ。
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842
匿名さん
>>841
マンション購入ハウツー本で読んだけど
事業主の子会社の管理会社から他の大手の管理会社へ変更するだけで平均30%も下がるんだっね
ここも管理組合発足後の理事に頑張って変更して欲しいよ
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843
マンション住民さん [女性 30代]
>>842 そんなハウツー本があるのですか。
最初の理事会が出来るまでが勝負みたい
ですね。その間は管理会社のやりたい放題
ですからね。チャリンチャリン商売しやす
い。真っ先に修繕積立金計画と管理規約は
国のガイドラインに従って見直す、理事会
の理事役割を決める、人手が足りなければ
皆で協力したら、ハウツー本通りになるか
もです。いかがでしょうか
-
844
匿名さん
>>843
役所に合わせると将来は楽だけど
いきなり修繕積立金が2倍にかっちゃうよ
管理費は下がるだろうけど
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845
匿名
>>844
修繕積立金も計算に入れて購入したけど、
今が安すぎる。二倍でもいいぐらい。
目先安く売る販売元の戦略でしょう。
もちろん管理費は下げる必要はありますね。
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846
契約済みさん
そんなことを言っていれば購入者(ローンを組んだ人)の3割は返済不能で
売却することになりますよ。 管理費、修繕費はローンと同じく毎月の出費、
安くするように検討するのは当たり前の話ですけどね。
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847
匿名
>>846
ローンを組む、組まないなしに関係なく管理費を最初からさげる検討さえすれば、管理会社にむだな管理費を払わずに済むのでしょうね。無駄な支出がどこにあるか?皆で探す必要が最初にあるのかも。最初の確認は管理会社とその関係会社でしょうね。少しでも管理会社関連を外すと安くなるのは知られていることですし。その努力をするかしないかで大きく変わるでしょう。
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848
不動産業者さん [女性]
>>842
ハウツー本を知っているなら、最初の理事になっていただきたいですよ。何事も最初が肝心だから。
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849
入居予定さん
管理会社が関連会社云々のことは私が初めの頃検討版に書いたので今更という気もしますが、
新たに検討する気になったことは良いことです。とにかく毎月の出費となること、ここは皆さんよく
検討され、意思の疎通を図る良いチャンスじゃないですか。
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850
匿名
>>849
確かに良いchanceですね。いいスレになってきました。
住宅ローン減税や固定資産税半額で、安いのが定着すると数年で、これが当たり前だと麻痺してしまいますね。ローンを組む時に5年後以降を想定して、急激な上昇にならないようフラットで計算しましたよ。たしかに積立金が安すぎる。積立金は管理会社に関係ない私達の資産だから。そのために管理費を最初から下げにかかればよい。究極は管理会社変更だろうけど。
共用部分や管理費で安くできる部分がたくさんあるはずですし、何が高くかかるのか最初から皆で細かく見定めることが必要でしょうね。
管理費は高めに設定して、住民苦情が出たら数年後に下げてくることも多い。管理会社を通す発注は10パーセントぐらいピンハネするのは当たり前ですから、全て相見積で管理会社の発注価格と比較も住民公開したら良いのかも。管理費は消えて無くなるから、管理室にも行って管理会社と関連会社の流れを把握することからスタートでしょうね。
-
851
ご近所さん
この管理費、修繕費についてはローン組、現金組にかかわらずよく検討することが大事ですね。
いい加減な計画で行くとギリシャ、アルゼンチンのように家計はデフォルトだ~。
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852
検討委員会が必要?
>>851
管理費は必ず下げられますよ。しかし、管理費が
高すぎるなぁ。皆で見直し検討委員会を初期に作った方がいいのかも。究極的に管理会社変更して管理費下げるなら、私達が生活に慣れる早いうちが得策だよね〜。30%も安くなるなら。
その下げた分を修繕積立金に回して、プラスマイナスゼロ以上スタートでどうでしょう? 建物が古くなるにつれて修繕積立金が急激に上がるのはおかしいものね。修繕積立金が本当の資産価値だし、企業なら減価償却で安くなるものだから。
-
853
入居予定さん
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854
入居予定さん
修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。
ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理
組合が工事会社を指名(第三者の監理会社を入れて、競争入札)すれば相当費用は節減できる。
要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。 また大きな要因ですが、駐車場の
使用率(計画では65%)も大事ですよ。 因みに北西の位置にあるヴィークタワーは契約率
が低く、外貸しのチラシが入っていましたよ。
-
855
契約済みさん
ヴィークタワー駐車場契約率30% 。 ジオはいくらですか?
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856
匿名さん
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857
匿名さん
>>852
ジオタワー天六は阪急の子会社の管理会社の対応とサービスに不満で築2年で管理会社変えたらしいね
ここは変えるなら音頭取る指導者がいるかどうかですよね
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858
匿名
>>854
外貸しなら管理組合に税金がかかりますね。
855さんの稼働率30パーセントじゃ、マンション運営していけないっす。初期からみんなでかなりテコ入れしないと。
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859
匿名
>>857
ジオタワー天六の話は有名ですね。
指導者云々より理事会と住民が一致団結できる
かではないでしょうかね。
どういう方法で変えたのか知人に聞いてみます。
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860
匿名さん
>>856
東洋経済の素晴らしい記事ですね。
老いも若きも、不動産投機の短期転売目的者も、皆が負担公平性の観点から議論を早くする問題。
朝三暮四にならないよう、早期に長期修繕積み立て金は理事会外も巻き込んで話すべきでしょう。
どうせあてにもならない30年計画を管理会社が出してくるだけだろうし。彼らには収益に関係のない私達の問題ですからね。最初に話し合いましょうよ。
管理費は消えてなくなるけど、修繕積み立て金は私達の財産ですから。管理費が下げることは可能だし。こういう意識のある理事が最初に公募されるなら理事会参加してもいいかな。
皆さんどうかな。
-
861
入居予定さん
856さん、854ですが書いている意味は余計な支出はやめろということです。
理想を言えば収支トントンが最良、積立金が相当余るようではどこかのマンション
のように毎年工事を行うことは目に見えている。それを防ぐためには管理組合がしっ
かりとした組織になることが重要だということ。
-
862
契約済みさん
ヴィークタワーは駐車場契約率30%のためコンシェルジュは廃止する意向と聞きました。
また、新ナニワ筋に面した小規模のマンションも外貸しです。
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863
ご近所さん
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864
匿名さん
ヴィークタワーは管理費をめちゃくちゃ安くしてその分をまるまる駐車場代に乗せたので、結果駐車場代がかなり高額になり借りる人が少なくなったのです。
何せあそこの管理費は一般的なタワーの相場の半額ですからね。
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865
契約済みさん
コンシェルジュは継続ですか、それは失礼しました。住人の方はあんなものは不要
だといっていましたけどね。
管理費、修繕費は確かに安かったですね、その割には販売価格は無茶、高かった。
一括で修繕費を徴収しようとの考えだったのかな。
-
866
匿名
コンシェルジュってなんにもすることないやん。
きれいなおねえさんなら植栽かオブジェくらいのいみしかないし。
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867
匿名さん
コンシェルジュって世帯あたりで割ると
費用なんて知れているからね
エントランスにコンシェルジュが
居ると居ないでは大違いだから
廃止なんて考えはありえんよ
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868
契約済みさん
コンシェルジュよりもどこかの駅のように猫でも置いておく方が癒しになっていいと
思いますけどね。とは言っても私は猫よりも犬の方が好きだけど。
-
871
契約済みさん
質の悪い書き込みは当事者以外が多いからね。869が、逆にそのように言われるかもしれないよ。
-
872
物件比較中さん
>>871
ほぼ契約してる人達の書き込みみたいだけどね。
私の様な人間は、少々、管理費が高かろうが、ちゃんと資産維持出来る人達の住むマンションがいいんだよ。
管理会社とは、お互いを信頼し合える関係を構築するべきと言う考え方かな。
高々、数パーセントの管理費を節約する為に、質の悪い管理会社に変えてサービスを劣化させるとかないかな。
結局、タワーマンションの様な大規模な集合住宅、建造物を満足に管理できる会社なんて限られるだろうしね。
管理会社変えた所で、責任の所在が有耶無耶になり、結局、足元見られてたらい回しにされるのがオチ。
200戸程度のマンション管理組合の素人が集まった所で、大した事が出来るとも思わないしね~。
-
874
契約済みさん
分かってないですね。無駄な出費をなくすのは当たり前、それを検討してなぜ住民の
質が悪いのか問いたいね。 私はローンなしだけど、それでも毎月の出費(特に意味
のない出費)は抑えるようにしますけど。 我々の積立金は慈善事業に使うものでは
ないことを良く認識すること。
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875
契約済みさん
「ほぼ契約している人達」でも契約書の入っている分厚いファイルの色を言えない人もいますからね。
-
876
契約済みさん
>>875
まだそんなこと言ってるの!?いい加減やめてくれ。
870とか明らか契約者だろうけど、一緒の所に住むと思うと萎える。
って書くとまたお前どこどこの人だろとか言われるんでしょうね‥。
-
877
匿名さん
-
878
契約済みさん
876の返事がない所を見ると結局はスレ荒らしだということ。まだ悪質な荒らしが入ってきているという
ことです。 同業者か、単なる嫌がらせ、嫉みの類でしょう。
「一緒の所に住むと思うと萎える」? 冗談じゃないよ! 、今はどこに住んでいるのかとこちらが聞きたい。
-
879
匿名さん
>>876
物件と一緒。なりすましの不法侵入には毅然とした対応をしていきますよ!それが住民の良識ってもんです。
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880
匿名さん
>>874さん
同感です。まずは私達の良識が大切ですね。
200世帯以内ぐらいが一致団結して一番まとまりやすい。共通認識はいかに資産価値のある住みやすい住処にするか、が大切ですよね。
話を元に戻していきましょう。
>>873さん
私の様なから、長谷コミュではなく、今の管理会社の書き込みが疑われますね。住民になる方ならたかが数パーセントの管理費とは書かない。その数パーセントの集まりと中間マージンを左団扇で狙うのが管理会社でしょ。ですが、今は放置しましょう。仮に長谷コミュの方なら、規模も実績も上ですしね。
信頼や信頼関係を築くに値するか、担当者能力があるかは、きっと直ぐに分かります。派遣されてくる管理人やコンシェルジュからもしっかり話を聞くことが大切ですね。
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