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物件概要 |
所在地 |
東京都港区港南4丁目14-1、4(地番) |
交通 |
山手線 「品川」駅 徒歩13分 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
2090戸(1,038戸(アクアタワー)、459戸(ブリーズタワー)、593戸(キャピタルタワー)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上40階建(アクアタワー) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2005年10月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ワールド シティ タワーズ口コミ掲示板・評判
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2
匿名さん
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3
匿名さん
一番いいのはB&Cの北西、北、北東だろうな。Aより絶景だから高く設定してきそうだ。
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4
匿名さん
普通に考えて公園はさんでブランとお見合いの北面は遠慮するのでは?
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5
匿名さん
実際の売り出し、正式価格決定は10月みたいですね。
なんかどんどん後ろにずれ込んでいく。
これではBC棟北は、年内にお目見えしないね。きっと。
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6
匿名さん
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7
匿名さん
芝浦のケープタワーや豊洲の販売のタイミングや値付け次第では***決定かも。
B棟の値段が高くなるという噂をだしているのも、いまの売れ残り部屋を
買わせたいからでは。(私のところにもよく電話きます)
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8
匿名さん
しばらく前から、C棟1期の売れ残りの数減ってないし、
B棟も売り出せない状況、私自身、修繕積立金の一時徴収の額とかみたら
買う気がダウンしました。共用施設が多すぎの弊害では。
建物はいいのに。
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9
匿名さん
他の物件と比べれば安いくらいわかるのに。
7,8はどこのデベかなー。同じ人だね。
文章癖あるよ。
楽しいね。
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10
匿名さん
入居予定者のスレでは、B棟丸ごと賃貸説が今週前半盛り上がっていましたね。
ガセだと思いますが。
豊洲次第じゃ、本当にやばいかも。三井さんも力入っているし。
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11
匿名さん
>>08
同じく共用施設が多すぎると思った。
本当に必要なものだけであればいいけど、どうみても必ずしも不必要なものもたくさんある。
これだけ世帯数があればまったく予約できない施設もでてくるし、
これだけ共用施設があると逆にまったく利用されないところもでてくるのは間違いない。
それでもそれらの共用施設の維持管理のために毎月毎月管理費を支払わないといけないなんて。
特に民間での運営でも難しい水周りの施設もあるし。
この世帯数規模だから管理費を支払わない人も相当数出てくるだろうし
うまくやりくりしていけるんだろうか?
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12
匿名さん
豊洲方面とは、基本的に購入層が微妙に違う。
港南は、城南、神奈川県人が多いそうだ。
住んでるところ以外の違いも多いだろうが。
なお、いずれWCTのパソコンの中に豊洲との比較表が作られるはずだから
それを見ると参考にはなる。
住友の立場から作っているのを承知で見れば一見に値する。
プロのえげつない意見として大変興味深いです。
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13
匿名さん
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14
契約者
うまくできなければすべて住友の責任。
向こうは、ブランドを何より大事にするから、何かあってもやりやすい。
尚、ここ毎月の管理、修繕金は非常に安い。
85クラスの部屋で比較すると、こんな安い高層MSはないくらいだ。
(毎月計25,000円くらい・2年目で。1年目はもっと安い)
これには高層MSのマジックもどきがある。
実はWCTは、広いようで一部屋あたりの土地の割合が非常に低い。
そしてコンシェルジュ代金は、一軒あたり、たしか750円くらいの費用ですんでいる。
共用施設は、実は3つのMSで維持しているようなもの。A棟は**でかいから
実際は2つ分のMSにあたるから、正確には4つのMSで維持しているようなもの。
そして駐車場の上がりは、毎月3、500万を超える見込みだ。毎月だよ。
とにかく規模が大きいから、他のMSと同じ割合を使うとしてもずっといろんなことができるわけ。
詳しくは書かないけど、一時金も決して高いほうでないしうまくできてる。
もう1年以上前に調べたことだから修正点あったらわかる方お願いします。
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15
匿名さん
>13
豊洲のMSは2つほど行ったがせかされた。
いま思えば、売れ行きそんなに悪くないから
せかす急ぐ必要もなかったのにと思う。
住友は売れ行き悪くてもせかさないめずらしい会社。
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16
匿名さん
>>13
確かに。
他のマンションスレでここまでおおぴらに誹謗中傷してることが
披露されていることが聞いたことがない。
>>12
擁護するにしてもそのコメントは避けたほうがいいよ。
12が書いている営業のプロ具合のめっきがはがれるよ。
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17
匿名さん
>15
普通にせかされたよ。
「すぐなくなってしまいますよ」って。
あれから2ヶ月たつがあのまんま。
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18
匿名さん
>17
それで買いました?
ひやかし撃退をされたのではないですか。
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19
匿名さん
>>14
あのさ、根本的に間違っているよ。
入居が始まってしまえばあとは住人側の責任。
デベ側が提案した管理費・修繕費計画に従うもよし、
他社から提案してもらってコンペしてもらうもよし。
しかも、あくまで計画であるから
実際の住人の利用統計がどのようになるかなんて想定範囲外のこと。
また、駐車場についても空きがなければの話。
ちゃんと埋まらなかったらそのまま運用リスクに繋がる。
それにこれだけ住人数が多いんだから何か変更を行おうにも、多数派工作もなかなか容易ではない。
マンションの維持管理って商売と同じだから、
これだけ住人という客と共有施設という店舗がそれぞれ多ければ難しいことだと分かるよね。
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20
匿名さん
>18
買うも何も担当を二度代えてもらって今にいたっているけど何か?
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21
匿名さん
>15
通りすがりで申し訳ない。
>住友は売れ行き悪くてもせかさないめずらしい会社。
てことは売れ行きが悪いこと認めてるんじゃん。(笑)
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22
15
>21
するどいですね。
でも契約者だけどぜんぜん気にならない。
それで株価が上がるほど利益が上がっているところが
またいい。無理せずとも結果的には大方売れちゃうから。
株を少しやってればどういう会社かわかりますよ。
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23
14
>19
大きければ難しいと言っているのと同じと思う。
では小さなMSのほうが、何かと運営が難しくてサービス下げる、
管理費高い、また上げるが多いのはなぜか。
あのさ、根本的に集合住宅の大元がつかめてないよ。(^−^)にっこり
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24
匿名さん
>22
>株を少しやってればどういう会社かわかりますよ。
自分も株をやってるけど、おたくが言っているのは短期的な見方。
これは住友不動産が良い悪いもあるけど
今はむしろ業界全体の好調に引っ張ってもらっている傾向にある。
しかし長期的な見方をすると大手の中でここまで在庫を抱えているところはなく、
どこよりもリスクを抱えているといえる。
こんなことは企業のIR情報をみれば分かってしまうことで知ってるよね。
>無理せずとも結果的には大方売れちゃうから。
株うんぬんの前にここのスレを見る限りはそう思えないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48057/
と、ここのスレ住人じゃないのに失礼。
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25
匿名さん
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26
匿名さん
>23
教えてほしいのですが、なぜ小規模マンションが管理費上げる、サービス下げると言い切れるのですか。
規模が大きいと管理費が安くなるなどのメリットを享受できる反面、
デメリットとしては住民の合意形成がしにくい、
特にワンルームみたいな投資用の所有者から、億を越える部屋に住む人、さらに普通のファミリーと
数多くの種類の住人を抱える場合は難しいのは仕方がないと感じていたのですが。
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27
匿名さん
>25
なるほど参考になりました。
>23
ここは3つの棟に分かれているし、
もし特定の棟だけ修繕するってなった場合、果たして合意形成がなされるかどうか。。。
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28
匿名さん
>>20
担当さんを換えて貰う時って、どうするのですか?
面と向かって本人に別の人に変更してと言うのでしょうか?
今のところ担当さん気に入ってるので、いいのですが、
どうやって担当さんを換えているのか興味あります。
(すでに検討外にしたMSの担当はひどかったので。)
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29
匿名さん
ここの修繕積立金やはり高めだと思います。通常の積立金は17年目で初年度の約3.1倍。
これはともかく、C棟で10年目20年目の一時徴収が約80平米でそれぞれ62万、72万、
これじゃ滞納者がでるのが怖いです。
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30
23
>25
MSと共有施設の存在自体を、経済成長と相関して考えたほうがよい。
どの分野でもそうだが、評論家にその目がかけていることが多いのは実に不思議。
以前、MSは高根の花。MSが大衆化したら共有施設付が高嶺の花、
こんどは共有施設まで大衆化、これからはより質が高いサービス、
共有施設とは限らないMSのIT化とかが進むだろう。
規模や運営の問題は2の次、MSの価値作りのほうが大事。
MS同士の入居者とり合いからも共有施設を考える必要がある。
過去の例、経験で考えるのは妥当なとこだが、以上が当方の見解。
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31
23
>26,27
同じ管理、修繕費でも、MS規模が違うとかなり管理、維持内容が異なる。
もちろん共有施設、住人サービスに差があることも多い。
既存MSでのこの違いは、狭まるのでなく今後広がる可能性のほうが高いと思う。
管理組合の理事をやっている。多く調べたわけでないが、大衆MSの場合は
一般的に小さいほうが財政上運営が難しいのではないか。
資産価値落ちに比例して、管理費を物価上昇にあわせる程度の値上げ
さえできずサービス、メンテ内容落ちの傾向があるように思える。
都内でいくつか人に貸している部屋がある関係で情報には気をつけている。
今後も注視して行きたい。
なお、大規模での合意問題だが、お互い自分の問題の時は
反対されたくないから、大問題でなければうるさいチェックは入っても
なんでも反対とはならないのがふつう。
また、部屋の大きさに応じての共有費なので、部屋の違いで大きな
問題になるか。自分の経験ではない。
賃貸しオーナーは委任状で済ますのがほとんどなので、
WCTでも合意問題=平均的な部屋の入居オーナー間による問題がほとんどになると思う。
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32
匿名さん
>>25
いいくるめるつもりはまったくないし、
もしそうであっても見解を改めることはないでしょ?(笑)
話のもって行き方が強引というか無茶だろ?
>> MSと共有施設の存在自体を、経済成長と相関して考えたほうがよい。
>> どの分野でもそうだが、評論家にその目がかけていることが多いのは実に不思議。
あのさ、日本経済でバブルって言われた時期があったこと忘れた?
勘違いしてはしくはないんだけどMSはあくまで住むための施設であってアミューズメントパークではない。
不必要な贅沢な共有施設のいくつかが利用されなくなったらどうするんだい?
ここだけは商売とちがって閉店することはできないよ。
ひたすら赤字をひきづったまま他の運営をしなくてはいけない。
ただ共有施設がつくこと自体やIT化は誰も否定してないよ。
というかこんな話をひっぱってくるなんていつの時代の物の考え方してるんだ?
>> 規模や運営の問題は2の次、MSの価値作りのほうが大事。
売り逃げしたいデベ側の発言だな。
入居者にとって本当に大事なのは購入する前後じゃなくて住んでからの環境。
デベがあれこれ夢風呂敷を広げたところでMS運用に行き詰ったらだれが責任をとるの?
それは販売したデベでもなく管理サービスを請け負う業者でもなく入居者自身。
少なくてもこれだけぐらいは同意して欲しい。(笑)
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33
32
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34
匿名さん
>>31
「なお、大規模での合意問題だが、お互い自分の問題の時は
反対されたくないから、大問題でなければうるさいチェックは入っても
なんでも反対とはならないのがふつう。」とありますが、
揚げ足をとるわけではないんですけど、そんなことはないですよ。
お金を支払うことには誰でも敏感になってます。
ましてや自分の棟でもないところで修繕するために出費するってことになったら
いい返事はしないと思いますよ。実際過去そうでした。
私もマンション住まい長いですけど、その経験として参考になれば。
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35
14
>29
一時金は特別高くないよ。
何と比べてるのかな。単なる大規模物件より高層MSのほうが
高いのはたしかだけど。
他の住友高層MS、他社高層MSと比べて見ればわかる。
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36
匿名さん
>>34
経験談ありがとうございます。
そうですね。必ずしもそれぞれの棟の利害関係が一致するってわけじゃないですよね。
もしA棟に住んでいてB棟かC棟でささいな修繕があり費用が必要と言われたら、
どうしようかって思いますね。
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37
25
>32
面白いね、その一途なとこが。
無料はもちろん、有料共用施設も使用費なんかで維持されてないですよ。
全体でみれば多くは毎月の管理費でまかなわれているのよ〜ん。
それから、住友の他物件では、有料共用施設は入居直後でも
混んで使えないということがあまり聞いた事がないとのこと。
つまりふつうはガラガラ。管理会社に聞いたことがある。
そして、それら住友の他MSの管理費を見よ。
高いとか、えらい値上げとか何か聞いたことありますか。
WCTは施設多いけど、世帯数から見れば負担割合はびっくりするようなものではない。
心配なら、私に言わないで住友管理に詳細に納得するまで聞いてみるべし。
ところでいろいろ心配してくれているようだが、貴兄は契約者?
私は契約者ですが、貴兄が契約者なら、MSのことを思ってくれて
いるわけでありがたいと思っています。
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38
匿名さん
>>37
面白いとのことでそれは光栄ですな。(^−^)
>> 無料はもちろん、有料共用施設も使用費なんかで維持されてないですよ。
>> 全体でみれば多くは毎月の管理費でまかなわれているのよ〜ん。
それはそれは。(笑)
なぜに共用施設をすべてではないにしろ有料にしているか分かる?
それはその施設を利用しない人とする人で不公平感をなくすためと管理費をさげるため。
>> 住友の他物件では、有料共用施設は入居直後でも
>> 混んで使えないということがあまり聞いた事がないとのこと。
>> つまりふつうはガラガラ。管理会社に聞いたことがある。
上記をふまえ考え合わせると、使用料で管理費をまかなえずに管理費の値上げするリスクが高いってこと。
>> WCTは施設多いけど、世帯数から見れば負担割合はびっくりするようなものではない。
そうかな? それは >>29 にもあるようなトリックにだまされているだけだよ。
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39
匿名さん
>>35
港南の別の高層マンションも検討しているけど、>>29 の言ってるとおり高いよ。
例えばそこは同じ平米数の10年目だと半分ぐらいちがう。
管理費もそこまでの急激な上昇はない。
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40
35
>39
私が検討した他物件と比べると高くない。
ほんとに安かった。ウソでないですよ。(^−^)
えーと、39さんが狙っている価格はどこらへんでしょうか。
まあ安いMSではないから、WCTより安いところは当然あるでしょう。
あとは、入居者がそれを無理やりでも変えるかどうかですね。
個人的には、管理会社を系列外にすることを含めて契約時から考えています。
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41
匿名さん
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42
匿名さん
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43
匿名さん
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44
匿名さん
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45
匿名さん
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46
匿名さん
>>40
691 名前:名無し不動さん[sage] 投稿日:2005/09/08(木) 22:02:55 ID:???
マンションの管理組合って大なり小なり問題あるんですよね。
やっぱり、一番は滞納の督促。これ、本当に嫌なんですよ。
なんで取り立て屋みたいなことしなくちゃいけないのかと。。。
自分が役員じゃないからと「管理会社かえろ!」といってくる奴いるし。
そんな面倒なこと、あんたが役員のときにやれっつーの。
まあ、愚痴ですが嫌です。
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40
>46
個人の考えを言っただけだから、いちいちキャンキャン言わないでね。(^−^)にっこり
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匿名さん
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49
47
まず、住友管理がいいかどうかですが、わかりません。
わからないという意味は、まだ入居していないということと、よいという人、よくないという人がそれぞれいるからです。 ご紹介のサイトも知っています。もっと古くからのもありますよね。
次に、ここがよいとした場合ですが、それでも他の管理会社も視野に入れて置く必要があるのではないかということです。
理由は、系列でない管理会社のほうが一般的によくやってくれる事が多いと聞くからです。
簡単に言えば、慣れあい、甘えの弊害が避けられるということです。
ここで個人的意見を申し上げておきましょう。
この管理会社の人間とWCTのセキュリティ、新聞配達等の件で責任者と話したことがありますが、思ったよりしっかりしていてその業務の徹底ぶりには恐れ入ったことがあります。
いろいろ言われていますが、個人的には悪感情を持っていません。
さて、WCTは大変規模が大きいので、管理費収入は莫大です。
その契約維持には力を入れるはずです。
結論として、住友管理のMS管理には自ずと力が入りよくやってくれるだろう思っているのですが、各大手管理会社のWCTへのプレゼンはかなりあると思っています。
そうしたものを、はじめから検討外におく必要はないのではと考えるわけです。
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50
匿名さん
>>49
いろいろお話を聞いているようですね。
是非ともこのマンションでもあなたが管理組合理事長になっていただけませんか?
よろしくお願いします。
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51
匿名さん
>>49
見たよ。おそらく○chのことだな。
ひどい言われようだな。
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