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元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
●データ1
http://www.jhf.go.jp/about/research/H24.html
フラット35が借入者の詳細なデータを公開している。
東京都、神奈川県ともに、世帯年収の5.6倍のマンションを買い、頭金を約2割入れて、年収の約4.5倍ローンを借りる。
●データ2
http://allabout.co.jp/gm/gc/371368/
総務省の家計調査で、収入の81%~84%が手取り。手取りの2割が貯蓄。
つまり年収の64%が生活費、16%が貯蓄となっている。
●試算
上記のデータを平均的な姿と仮定して、世帯年収600万の場合を試算してみる。
・3360万円の家を買い、660万頭金を入れて、2700万円ローン
・貯蓄可能額は毎年96万円
・2700万円、35年ローン、金利0.775%、元金均等返済
・6年目に金利がバブル期並みの8%に急騰する
初年度の支払いは97.8万円、金利上昇後の6年目の支払いは259.4万円。
ただし、貯蓄可能額96万円×5年分の480万円が手元にあるはずなので、それを繰り上げると6年目の支払いは210万円となる。
差額の112.2万円から、貯蓄可能額96万円を引いた毎年16.2万円が生活レベルを維持しつつ返済する場合の貯蓄取り崩しになる。
●結論
6年目にバブル期並みの金利に急騰した場合、平均的な世帯年収600万円世帯が生活レベルを落とさずに10年間耐えるためには、借入時に最低162万円残すこと。
※1
実際には、9年目には支払額が初年度+96万円の193.8万円を下回るので
9年目以降は貯蓄取り崩しすら不要で貯蓄再開が可能。
※2
ちなみに、3年目に8%に上がる場合は、10年で649万円必要になる。
※3
データは見つかったものを用いただけで、他のデータでは計算していない。
どちらかに有利で他のデータがあるならそれで計算してほしい。
>918
同意ですね。みなさん定年までには完済しますよね?
老後もあるから、50代は、貯蓄に励まないと
35年もかけて返済してる場合でないけど、
返済期間伸ばせないから、念のため35年
返済15年分ぐらいは、余裕もってるでしょう。
わたしは、借入時の計算は20年で試算しました。15年はバッファです。
それでも足りない方は、借りすぎと思います。
元金さんが頑張って色々提案してるけど、今のところ、↓を超えるものは出てこないね。
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、借入1000万に対して1.5~3万円程度、元利より保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い(5年125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる
結果
・元金のメリット=保障料の差
・元利のメリット=5年125%ルール、返済自由度および若干の破綻率低下
以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。
その余地の無いレベルで、バブルが来て、賃金上がらなくても、たった200万円貯蓄があれば生活改善すら要らないし破綻しない。
破綻対策とはそのレベル。もっと余裕があるなら尚更効果は下がる。
で、この効果に何万円払えるかは個人で決めれば良いこと。
結論は元金は保証料が安い、元利は返済に裁量の余地がある(破綻リスクが低い)
ここでがんばる元利さんは金利があがるとそのうち給料も増えるだろうとかいう
脳みそお花畑な人だからなぁ
>>930
ツケを払うって言っても
結局払う金利は同じなわけで、元金が耐えきるなら元利には返済にゆとりがありますよね?
それを繰り上げしたら同じことですが。
なので元金と元利が逆転することはないんです。残念ながら。
じゃ、病気で3年間殆ど収入無しでバブル期並みの金利になった際の試算誰かしてみて。
子供が医学部行くとか、海外で心臓移植でもいいよ。
>それで生活が守れるという誇大表現に関してです
別に誇大表現なんてしてないよね。
>>924
>以外に差異はない。あとは好みで元金か元利を選択するべし。
って文章に反論がないんだから。
多分金利上昇による返済増はあまり心配ないと思う。景気が良ければ収入も上がるだろうし。
問題は収入の維持と病気かな。これは本人の意思に関係無いからね。
>932
勘違いか1点あるよ。
125%ルールで差額を繰り上げない場合、金利は同じではなくなる。大した差ではないけど。
また、ゆとりを子供や旅行に使ってしまうと、後の支払いは当然きつくなる。
使わないなら繰り上げたら良いわけで、125%を利用した時点で、少し不利になってるんだよ。
ここの元利の人も基本的に変動なので金利が急上昇するとは思ってない。
ただ元金、元利で今の保証料の差ならリスクヘッジのコストパフォーマンスとして納得なので元利にしているのだろう。
保証料の差が何百万なら元金にする人がほとんどだろうね。
何百万の差が出ると思われるフラットは問題外だね。
前々から言われていますが
元金が破綻する状況で、元利が助かる可能性はありますが
元利が破綻する状況では、元金が助かる可能性はありません。
これは誇大表示ではなく事実です。
この助かる可能性はたいした差ではないのですが、可能性がある、なしの話です。
>937
住宅ローンだけ考えれば不利だが、元利はどっちでも選べるんだし、旅行に行く選択肢が無くなるより自由に決められるから元利の方がいいよね。
元金に比べて保証料以外は不利になることは何一つないんだよ。
そもそも何で元金は必死に元利の自由度を全力で否定したがるの?しかも破綻という極論だけをクローズアップして。
可能性が大きいか小さいかは別としてここは元利のメリット。
僅かな保障料の差だけのメリットでは物足りないから元利のメリットである自由度を否定したいの?
いいじやん、元利のが自由度が有って少しだけ破綻回避出来るって結論で。何が気にくわないの?
そのうち元利の言い方が気に食わない。
ってならないことを祈るよ。
>939
まあそうだね。
ただ、2回目の125%までずっと未払い利息が発生だから、14年後の残債250万円も増える、1900万円も返済したのに。
耐えられるのは事実。
ただ、4年で改善しないようなものを耐えるのは正しいだろうか?という疑問を巻き起こしてさらに面倒になりそう。
計算は3330万円35年元金が月10万円。4.475%になると月20万円。
>949
少し前、元利は破綻メインでメリット訴えてた。
少し前も滞ったら破綻で盛り上がったばかり。
対して元金が誇張だと言っていた。
誇張だったのかは感じ方次第だけど、破綻する可能性のデータが出てきはじめると、自由度と言いだした。
ただ、それでいいと思う。自由度こそが元利の最大のメリットだと思っている。
多くの元金さんは利息が得すると勘違いして選択したから、何とか元利にメリットないように考えたいのだろうな。
>>952
いやいや、ずっと前から自由度は言われてたじゃん。
というか、元々は繰上げするしないの自由度が元利には有って元金は強制で繰上げてるのと同じって話だった。
特に将来の収入や健康、旅行や教育とかってだいぶ前から言ってたよね?
それの延長線上に破綻があるわけで。
どちらかと言うと、少しだけ破綻が回避出来るって部分に噛み付いて殆ど変わらないだの意味がないだの必死に否定してるのは元金さんだよね?殆ど変わらなくても元金が元利より有利にはならないのは事実。
×返済自由度
○返済先送り
破綻云々は、返済方法に関係ない
元金返済から元利に変更することで、
月々返済が先送りのため一時的にせよ下げる余地がある
金利上昇の影響による家計の負担が、
見える化できるため、対処が早めにできる点等
メリットと思います。
金利急騰すれば地価も高騰し出す可能性も有るから先延ばしにすることによって破綻後に手元に残る資金に差が出る事も考えられるね。
>>957
例えばどの銀行?約款に明記してあるならばいいけど、たまたまできた人がいるだけならば全員が適用されるとは限らないし、金利上昇局面では事情も変わるだろうからそんなもの当てにすることに自体間違ってる。
まあ退場した人に発言権はないよね
>960
現実味が無いとはどういう意味でしょうか?
金利上昇が6年程度で終わったり景気が回復したり昇給したり転職が成功したり。
可能性はいくらでも考えられると思うのですが、それらが起こる可能性は無いと?
>963
自由度の解釈が違うようです。
元金と同じにも出来るし、先送りにもできる。
その選択できることを自由度があると言っているようですが。
なので自由度を維持したまま元金と同じにすることはできます。
先送りにできる選択肢は残されていますから。
先送りにできる額は減っていきますけどね。
>963
そうなんですよね。自由度があること自体は全く否定しないのですが、元利の人は状況によって主張するメリットを使い分けているところが受け入れがたいと感じる要因です。「前提条件を揃える」といった中立的なことを言っておきながら、結局暗黙の前提条件を使い分けていると。
意図的ならかなり悪質だし、無意識だとしても質が悪い。元金も似たようなものかもしれませんけどね。
元金が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限り非常に低い。
元利が破綻する可能性は、金利上昇リスクヘッジをきっちり行っている限りほとんど無い。
元利が破綻する状況で元金が助かる可能性は無い。
元金が破綻する状況で元利は助かる可能性も有るが、元利も破綻するケースも十分ある。
これは全て元金と比較して元利は返済自由度が高い上に、5年ルールや125%ルールもあるから。
元利より低いだけで元金にも当然返済自由度はあり、返済自由度を行使すると状況により大小はあっても、元金でも元利でも後でコストがかかる。
この元利の返済自由度は、1000万あたり1.5~3万円程度の保証料差額を払うことで得られる。
返済自由度を行使せず常に元金と同額の支払を行う限り、総利払いは同額となる。
多少くどいけど、双方の言い分をまとめるとこんな感じかな?