築11年、戸数20戸程の中古マンションの購入を検討中です。
長期修繕計画をみると、12年目に初めての大規模修繕が予定されており、これまでに貯まっている修繕積立金でまかなえるようですが、20年目に予定されている大規模修繕では、各戸数十万円の一時金を支払い、修繕後は積立金の残高が0円になる計画になっています。20年目以降の計画はされていません。
20年目で、修繕積立金残高が0になるというのは、小規模マンションでは普通のことなのでしょうか。
20年目以降は、各戸の一時金支払いで修繕を支払うことになると思うのですが、その次の大規模修繕まで個人で備えるにしても、修繕費もどんどん高くなるであろうし、30年目くらいまで住むことが出来るのか不安です。
アドバイス頂ければと思います。
[スレ作成日時]2013-07-17 23:01:14
今の積立金会計の残高と戸当たり平均の修繕積立金(平米当たりの金額)教えてください。
あと、建物や付帯設備の情報があれば…。
長期修繕計画は25年以上で立てた方が良いですね。
今が築11年であれば、今後の25年〜30年後までは想定し、定期的に見直すべきです。
国土交通省でも12年周期での大規模修繕工事をガイドラインとしていますが、建物の劣化の進行具合では12年目に拘る必要もありません。
修繕積立金が低く設定されているのであれば、将来に向けて引き上げていくのが一般的な方法です。マンション新築時は販売しやすいように低目に設定されがちなので、早いうちから調整しばじめないと一気に増額するか、一時金徴収などになってしまいます。
スレ主です
皆様、有難うございます。
現在の修繕積立金の残高は3200万円程で、計画では3600万円なので、400万円当初よりは少なくなっています。
平米あたりの修繕費は、1ー4年目、5-9年目、10ー16年目、17ー20年目でそれぞれ、85円、104円、122円、140円で、戸当たり単価の月額はそれぞれ、7000円、8500円、10000円、11500円になっています。
6階建てで、エレベーター一基、機械式駐車場、宅配ボックス、ガーデン、ルーフバルコニーなどが設備としてあります。
駐車場は無料で、20年目に取り替え予定で積立金から費用が出る計画になっています。
銀行のペイオフのリスクや、9年目までに調査していることが望ましいこと、重要事項調査報告書の重要性など知りませんでした。勉強になります。
ここ10年くらいのうちに新築を購入した知人に聞いても、築30年までは当初から計画が作られていたり、築25年のマンションを購入した家族は入居後の大規模修繕でも、一時金の徴収がなかったりなので、このマンションの計画が20年までしかないこと、20年目で一時金が発生する上に積立金残高が0になる計画、11年も経つのに修繕費の引き上げもされていない点がとても気になり質問させて頂きました。
修繕の準備の内容や、調査報告など確認しますが、当初の修繕計画より、かなり修繕の必要がなくなったなどの大きな変更がない限り、購入は見送った方がいいかなという気持ちになりました。
重要事項説明だけど、契約前に宅地建物取引主任者が説明するって宅建業法で決まってる。ただ、契約の直前に説明なので、理解せずまま契約ってこともありうる。なので事前に書面を入手して熟読するのがポイントかな。ちょっと趣旨がずれるけど、管理規約も事前入手して読んでおいたほうが良い。
ちょっと話しはそれちゃうかもしれないけど、機械式駐車場で駐車場使用料無料ってのは問題。機械式駐車場って維持費だけで月一万円くらいかかるはず。そういう設定をしている新築時売主の作成した計画自体を疑ってかかるべき。管理組合の収支も確認しておいたほうがいいかも。もしかして過去のすでに赤字になって値上げしてるかも。
大規模修繕って30年目以降に、エレベーターの交換、竪排水管の交換といったそれ以前の大規模修繕にはない大物が控えている。１０年経ったのなら、そろそろそういうのを考慮して計画を見直してないと、破綻するのが目に見えてる。
修繕積み立ての残高が当初計画よりも少ない理由も確認しておかないと。傷みが早くて
積立を取り崩して修繕したか、未納で積み立て不足か。いずれにせよ、対策して無いと
したら大問題。
その物件買わないにしても、反面教師としてしっかり調べておいたほうがいいかも。
スレ主です。
色々とアドバイス頂き、ありがとうございます。
重要事項説明は、宅建業法で決まってることなんですね。
管理規約は入手しています。
積立金残高が計画より不足しているのは、10年目から上がる計画になっている修繕費が上がっていないことと、駐車場は無料ですが、2台分だけ有料のものがあり、そこが借りられていないことが主な理由のようです。
不動産屋の営業マンからは、来年大規模修繕は予定されてるはずだと聞いていますが、詳細は把握していないようです。
また、積立金残高が0になる20年目以降は、駐車場代が無料の分を払ったものだとして個人で修繕費として貯金しておけば、問題なく対応出来るでしょうと言うのですが、疑問ですよね。
新築で買うならメリットもあったかもですが、11年間見直しもされていない、この中古物件は今後大変かもしれませんね。
勉強になりした。
ありがとうございました。
段階的値上げって、値上げしたときに未納問題が発生するってのがデメリットだと思ってたけど、計画通り値上げしないってのもあったんだ。このマンション破綻にまっしぐらだね。いい勉強になった。
実は今日新築物件見に行ったけど、そこも段階的値上げの計画だった。定期的な一時金徴収はしないから安心って言ってたけど、スレ主さんの報告見てダメだと思ってしまった。しかしどこのマンションも破綻するのが目に見えてる計画で販売するってのは問題だね。国土交通省もガイドラインでなく義務にしないと将来破綻するマンションが続出かも。
破綻へ一直線のマンションに住んでいます。
戸数40戸の小規模マンションです。
１５年目に大規模修繕をしました。
その時に積立金はあるのに、全部使うと危険だと言って役員と管理会社が強引に1800万借入しました。
それから５年
今からでも一括返済すれば４０万の利息が安くなると言っても
その時の役員が10年返済と決めたからと言って、管理会社と役員で返済に大反対。
管理会社はいろいろ工事がしたい
役員は自分が主導で決めた事を変えたくない。
管理会社の予定ではこのマンションは築26年目までに積立金ゼロ
築31年目は組合員持ち出しの大規模修繕を行なう事になりそうです。
なんとかしたくて動いているけど、みんな無関心
少しづつ働きかけているけど、あと10年
時間が無い。
販売時のマンションは、修繕積立基金（一時金）を取っているので、修繕積立金が低いです。
１回目の大規模修繕は何とかなっても、２回目は駄目です。
計画的な改定が必要です。
購入検討物件の修繕積立金残高判定お願いします。
45年ぐらいの築古（70戸ぐらい）で、未収金は50,000円ぐらい
毎月の修繕積立金は、10,000円弱（多分全戸共通です）
2019年残高が7,000万ぐらい
（耐震補強工事あり）
2020年残高が5,000万ぐらい
耐震補強工事のための住民持ち出しは別途あります（3年ローン）
今年大規模修繕予定です
居住していないため、ふんわりした情報ですみませんが分かる範囲で教えてください。よろしくお願いします。
新築時の修繕積立金が安いと、
5年目あたりでその見直しが発生します。
2日目の大規模修繕工事の見通しが立っていないのは早めに起動修正したほうがいいと思います。
https://www.oxfamrmx.org/syuzentumitate/
>平米あたりの修繕費は、1ー4年目、5-9年目、10ー16年目、17ー20年目でそれぞれ、85円、104円、122円、140円で、戸当たり単価の月額はそれぞれ、7000円、8500円、10000円、11500円になっています。
全然足りない、駐車場代無料も曲者ですよ
>不動産屋の営業マンからは、来年大規模修繕は予定されてるはずだと聞いていますが、詳細は把握していないようです。
ひどい営業マンだな、まあ売っちまえば、あとはどうでもよいからな
殆どのマンションが30年目以降を計画できてない。
エレベーターや水道設備の交換など桁違いの費用がかかる。
それすら計画できてない物件が大半。
極めつけは建替えをどうするか。
戸数増やせてすぐに売れるような物件以外は修繕積立金なんかで賄えるレベルではない。
そこまで計画できてる物件など殆どない。
結局はいつかは破綻する。
自分の住居、資産のことなのに、見てみぬふりなのか、面倒臭がっているのか、、、
もっと真剣に取り組まないと、管理会社や不適切コンサル、施工会社に丸裸にされてしまいますよ
ちょっと調べたらわかることなのですが、
国交省のガイドラインや管理認定制度などでは
・段階値上げではなく均等積立を推奨
・大規模修繕は12年周期よりも長いスパンを推奨、に改定
・長期修繕計画は大規模修繕毎だけでなく、中間期でも見直す
・長期修繕計画は30年、かつ2回の大規模修繕が含まれること
・ 機械式駐車場は別会計で考えた方が良い
というようなことが書かれています。
そういうことを自分達で調べることから着手しましょうよ！
ちなみに、修繕積立金の目安の計算方法も昨秋に改定されてますよ！
その計算では、修繕積立金の残高も組み込まれてますし、機械式駐車は除外しています。
自分の資産は自分で守りましょう！
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
愛知県名古屋市港区金川町101番8 |
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3,000万円台予定～5,500万円台予定 |
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3LDK |
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73.39m²～95.03m² |
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総戸数 427戸 |
愛知県名古屋市中村区名駅南２-702-1 |
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5768万円～2億7888万円 |
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2LDK～3LDK |
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60.18m2～135.45m2 |
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総戸数 435戸 |
愛知県名古屋市千種区覚王山通7丁目 |
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5,586.6万円～2億9,866万円 |
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1LDK～3LDK |
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55.06m²～160.79m² |
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総戸数 200戸 |
愛知県名古屋市中区大須４-1302 |
|
2908万円～5798万円 |
|
1LDK～2LDK |
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35.19m2～60.45m2 |
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総戸数 90戸 |
静岡県浜松市中央区平田町字平田東110 |
|
3630万円～5880万円 |
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2LDK～3LDK |
|
58.19m2～91.48m2 |
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総戸数 98戸 |
愛知県名古屋市中村区中島町２-42-1ほか |
|
2228万円～7248万円 |
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1K～3LDK |
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28.79m2～71.58m2 |
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総戸数 220戸 |
愛知県名古屋市瑞穂区宝田町４-2ほか |
|
3620万円～6460万円 |
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2LDK～4LDK |
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56.61m2～90.28m2 |
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総戸数 135戸 |
愛知県名古屋市千種区内山３丁目 |
|
4450万円～1億1210万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
44.5m2～90.64m2 |
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総戸数 179戸 |
愛知県日進市日進赤池箕ノ手土地区画整理事業地内4街区1ほか |
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4750万円～6700万円 |
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2LDK～4LDK |
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66.8m2～87.85m2 |
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総戸数 112戸 |
