ブランズ目黒花房山ってどうですか？

それに線路近いの微妙だよ。。

>パークハウス池●山のような割高物件
>青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし

池田山は、それだけ土地の価格が高いんじゃないの？
以前より安くなったとはいえ、城南五山の筆頭ともいえる場所だし、
青山、麻布と一括りに言ったって、高台もあれば低地もあり、
最安330万〜上はパークマンション六本木とか1000万超だしね。

パークハウス池●山について言えば地価が高いのではなく
デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
大量に売れ残っている事実がデベと消費者の相場観ギャップを物語っていると思います

また「4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても
そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね

>デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
内情は不明だろうが、いずれにせよ不動産のプロが仕入れた訳だから、
それ相応と判断して納得の価格なのでしょうね。

>そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね
60,61は「最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし〜」
と場所についての話をされていて、特にデベを限定した訳ではないでしょうし、
ブランズとパークマンション、共に大手デベのブランドでは？

>64
>4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても

今、中古で出ている檜町公園ビューの部屋が、坪1000万円ですね。
4年前はもっと高かったはずです。

論旨が迷走してますが要するに貴方はこちらの物件をとても気に入っており
多少割高でも買いたいということを意見したいのでしょうか

先にも述べた通り、私は価格面だけではなく将来的な環境も含めて慎重なスタンスですが
同じ検討者として納得のできる結論に至ると良いですね

投資ではないのだから、気に入ったのなら各々が適正だと思った価格なのであれば買えばいいのでは？
坪330万か400万かの程度で躊躇するなら、買わねければいいだけ。
ただ、このような希少な場所は、もう手に入らないかも知れないけれど。

↑花房山の新築物件ですよ！希少立地ですから坪400万程度で買えるなら買いますよ。
仕事？1億態度ならキャッシュで買いますよ(^^♪

それは良かったですね（笑）

私は6月に公開される予定の現地モデルルームへ行って詳細情報を頂いてから判断することにします。

なんか目黒駅が目黒区と思ってる人いるね

おもろいヤツもおるね

ブランズとパークマンションは同等！
城南五山の筆頭とか言ってる池田山が坪370～380で売れ残ってるのに坪400の花房山は躊躇なく買い！買い！買い！
モデルルームすらオープンしてないのに欲しい！欲しい！欲しい！
顧客を煽る一昔前の常套文句「希少立地！」「もう手に入らない！」

なりすましとはいえいくらなんでも無茶苦茶すぎるやろ…

坪３３０くらいの部屋ないかな。

坪330万とか低予算の連中が、なぜこういう高級地物件を検討するんだろう？
他と比べたら割高だとか、何とか値切ろうみたいな意見ばかり。
そういうメンタリティの連中はこういうエリアには不似合いだし、いざ住んでも周囲に馴染めなそう

さすがに高層階だと坪３３０は厳しいと思うけど１階なら普通に坪３００切るでしょ

平均 350くらいだよ！だって5流デベ東急だから

っていうと、一番狭そうな66㎡の部屋が6000万弱ぐらい？
花房山なのに、何とも庶民的なマンションになりそうだね(>_<)
せっかく低層なら、全戸1億以上とかで住民層揃えればよかったのに…

78さん、私見ですが花房山は将来的に庶民的で商業色の強い街になると思います

そもそも再開発の影響で静かに暮らしたい富裕層はこのエリアを敬遠します
現に再開発工事が始まってからでは騒音がうるさくて売りにくくなると見越して
一部住民は今のうちに手放そうと動いている人がいるようです
（最近、中古物件の出物が増えたのもそういう背景かと）

開発後は目の前に建ち並ぶ3本のタワーに見下ろされ
周囲にはミーハーなタワマン族、サラリーマン、買い物客でごったがえすと想像すると
堅実な富裕層が好む花房山の雰囲気ではなくなります

以前花房山に住んでいた者としては非常に残念ですがこういう時流なんでしょうね

（繰り返しますがあくまで私見です）

都心や３Aならともかくこのあたりは中途半端よね。

3A住民はそもそも線路脇立地で風俗＆ラブホ街五反田まで気軽に歩いていける場所に興味ない
昔からの戸建住民は別格だがマンション新規移住組の民度は結構低い
モラルもマナーもない書き込みをずーっとしてる79みたいなヤツなんかいい例
城南エリア～神奈川あたりの郊外在住庶民が山手線の内側に憧れる程度

池田山に続きまた不人気物件になるのかな。

不人気かどうかは分からないけど三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

モデルルームはいつ頃？

3丁目マンション近くの住人です。環境が良いので個人的には気に入ってます。
色々書かれているようですが、ブランズの場所は比較的静かで、いい立地ですよ。
大成の低層マンションもいいと思います。
価格は聞いていませんが、このエリアの賃貸の平均価格が３０万前後なので、
山の手線内でもあるので、それなりの価格かと。ちなみに一戸建ては1億前後です。

目黒駅も歩いて五分、五反田駅も10分、白金台は15分。広尾、麻布、恵比寿もタクシーで
¥1000円前後。
近くで無いのは大型家電量販店とホームセンターぐらいですかね。他は全てあります。
小学校は日野第3で出来たばかりで、子供の預かりも備えていて良いと思います。
上大崎三丁目の催し物で有名なのは目黒さんま祭りです。銀行がバックにあるエリアは
いろんな意味で助かります。
テレビで見かける芸能人も何人か住んでいるので、お友達にもなれますよ。

>ちなみに一戸建ては1億前後です。
そんなもので買えますか？あの辺りの地価からすると30坪ぐらい？
そんな狭い区画の戸建てがあるんですか？
城南五山って、みな100坪単位の物件ばかりかと思っていましたが…

百坪を３分割して売ってるのかな。

＞今の資産バブルの勢い

やれやれ、理解してもない聞きかじりの情報で…
このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑）
この手の煽り文句には辟易とする

いまバブルなんだ（笑）

リートはプチバブルのとき軽く５～１０倍いったでしょ。実際の物件価格より振れ幅が大きい。

52です。

私の価格妄想が皆様の価格論争の引き金を引いたようで心苦しいのですが、物件に関する情報が乏しくなってきましたので自説を追記します。以下、長文になりますがご容赦ください。

・実踏した所感では、①東側は高台立地を十分活かした抜群の眺望、②北と西は数ｍの私道を挟んで隣のマンションとお見合い、③南は隣のマンションと近接しているので通風のみ、の立地であることから、
　北東角≒東ワイドスパン≧南東角＞＞＞北西角＞南西角＞西ワイドスパン

なお、当たり前ですが　　
　高層階＞低層階、専有面積大＞小
が坪単価のイメージです。

特にＭタイプ93.16㎡の間取りは、①最上階、②東の超ワイドスパン、③角住戸、④専有面積最大ですので、間違いなく当物件のフラッグシップで坪単価も最も高いと推測されます。
Ｆタイプ70.92㎡の間取りは、①西向きワイドスパン、②専有面積小ですので、低層階の坪単価が（着信資料の間取りの中では）最も低いと思われます。
なお、66.75㎡の部屋もあるようですが、着信資料に記載が無く、方角等が分からなかったので推計から除外します。

・一方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は～12,000万円、12,000万円超の区分設定で～13,000万円、13,000万円超の区分となっていないことから、アンケート時点では、Ｍタイプでも12,000万円超はあるとしても13,000万円超は想定していないと思われます。
従って、坪単価最高（Ｍタイプ）は＠425～460万円といったところが（売主の）スタート目線と想定されます。～12,000万円超の回答者が何人程度いるか等で決定するのでしょう。

・他方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は、～8,000万円、～8,500万円の区分設定となっており、～7,500万円の区分が無いことから最安のＦタイプでも7,500万円以下は想定していないと思われます。
従って、坪単価最低（Ｆタイプ低層階）は＠350～370万円といったところでしょうか。

・あと、実踏の記憶が薄れつつありますが、１階は半地下とまでいきませんがチョイ地下だったと思います。共用スペースではなく住戸であれば、専有面積にかかわらず、ここが坪単価最低かもしれません。

半地下で坪３５０とかあり得ないなあ。

108です。
多投して恐縮です。

当該物件の比較対象としてザ・パークハウス池田山が挙げられますが、苦戦している模様です。
レスを見ると、103㎡の広い部屋は＠430～480万円でも早期に売れたようですが、90㎡台以下の間取りは苦戦し、70㎡台の間取りは現在でもいくつか残っています。

どなたがが、池田山レベルの商品を作れなかったと評していましたが、5山を検討する方は100㎡超の間取りを好む方が多いのでしょう。

花房山の当該物件は、池田山で苦戦した専有面積以下ですので、価格設定は大変デリケートだと思います（どのような購入層をイメージするのか？）。

調べると、再開発のタワーも上大崎アドレスですので、ここが高ければタワーを待つのも手でしょう。

まあまあ
もう少しで価格もわかるんだし憶測の持論を展開しても意味ないでしょ
（個人的には半地下が坪350はあり得ないという109には同意だが）

東急がリーズナブルな価格でくればほっといても売れるだろうし
バブルを期待した価格付けならいつものごとく竣工後大幅値下げとなるだけ

もっともブランズでリーズナブルな価格って見たことないけど
いずれにしても価格発表を待ちましょ