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個人的には、SBIのフラット35で決定!と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で2.58%、20年で2.53%、15年で2.35%(10月3日現在)。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。
[スレ作成日時]2005-10-10 06:58:00
個人的には、SBIのフラット35で決定!と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で2.58%、20年で2.53%、15年で2.35%(10月3日現在)。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。
[スレ作成日時]2005-10-10 06:58:00
最初は、フラット35にしようと思っていましたが、団信が別で必要だとわかり早々と銀行に絞り込みました。
ここの自動返済+保証料外枠で決定しようと思っています。
自動返済の場合は、保証料外枠方式になると聞きました。
とてもいい商品だと思います。
自動返済は保証料金利込み方式しかできません。自由返済は保証料前払方式でも金利込み方式でもできるはずです。
我が家の場合は、当初、フラットにするつもりでしたが、住信にしました。
自由返済の無料期間が19年5月で終わってしまうのは、かなり痛いですが・・
でもそれまでにこまめに返して、期間短縮!!
11月実行なので今は金利が気になります。
私も住信の予定ですが(3月実行)無料期間が19年5月だと、1年2ヶ月しかないです。
嬉しいんだか、微妙ですよね…
とりあえず、無料期間はチマチマと返済したいと思っています。
保証料前払いにして金利を低くするか、0.2%金利に組み込んで自動返済できるようにするか悩みます。
3000万円を35年で借り入れする場合、1500万を保証料込み、残り1500万を金利上乗せ方式って感じにはできるのでしょうか?
我が家は半分を長期、半分を短期にします。その際、片方を保証料込み、もう一方を金利上乗せ方式
にする予定です。(昨日、相談会に行ってできることは確認済みです。)
06です。我が家も07さんと同じ方式にしようと思ってたので、出来ると聞いて安心しました。
レスありがとうございます。
長期と短期どちらを保証料込みにしましたか?
07さん、その場合はローン契約1本ですか、2本ですか?
1本でできるなら私も真似したいです。
2本になると手数料、抵当権登記費用等で10万円くらい余分に掛かっちゃいますからね。
ローン契約は、2本になるそうです。
印紙代が×2になりますね。
ただし、保証取扱手数料は2本目が半額、
抵当権登記費用等も・司法書士報酬の二つは×2にはならないようです。
私も07さんと同様の方式にしました。
3300万円を30年固定と2年固定で。
今は振り分けに悩んでいます・・・
09さん、私は07さんではありませんが、私も相談しに行って2本構成(?)の可否について確認しました。
契約は2本だそうで、おっしゃるように費用等は一本契約よりも上乗せになるそうです。
自動返済の手数料無料期間、短すぎですよね!
わが家も来年1月実行。使用できるのは一年ちょい・・・
やっぱり、保証料一括方式にするかぁ。。。
10月現在
三井住友の超長期固定の30年2.75(優遇有りで2.72)と
住友信託の固定特約特約30年2.58で、12月実施で、
どちらが低くなるでしょうか?
契約された方にお聞きしたいのですが、保証料事務手数料、司法書士報酬代、抵当権設定費用、
印紙代等おいくらでしたか?
後、保証料金利上乗せ払いの場合、保証料事務手数料って必要でしょうか?
>14さん
以下のサイトで試算できます、諸費用も出ますよ
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
年収340万ほどなんですけどやっぱし審査は通りませんかね?
1000万くらいなら通るんじゃない
> 半分を長期、半分を短期
って、どちらも当初期間優遇型じゃないとダメなんですよね?
全期間優遇と当初期間優遇を組み合わせは無理ですよね?
住信、商品は魅力的だけど2chでものすごい不満のスレが立ってるのが不安ですね。潰れないでしょうか・・・?
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1119184678/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1126537808/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1127107937/
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/money/1123749883/
心配です。
的外れな質問は重々承知していますが、皆さんどの様状況でローン相談会に参加しているのでしょうか?
私の場合、デベ提携は、三井住友・東京三菱・りそな・中央三井信託です。
(住友信託はデベ提携外です)
現在、フラット(SBI)とりそなで仮承認済みで、近々借入金額割合の変更を依頼しようと
思っていた矢先、住友信託の特別金利キャンペーンとても魅力を感じてしまいました。
そこで、若干気になるのが以下3点です。
①デベ提携外で相談しに行くのに、デベ連絡はするものでしょうか?
②仮に住友信託の審査を受けた場合、既に仮承認済みのフラット(SBI)とりそなに
情報がまわるものなのでしょうか?(信用調査で分かりますよね?)
③金利状況をみて、最終的にフラット(SBI)とりそなにする場合には、
提携外の住友信託で審査を受けた事により仮承認取消しなんてことはあるのでしょうか?
>>20
①デベに連絡すればデベ経由でやり取りしてもらうことも可能。自分でやり取りする場合でも
状況の説明はしておけば(簡単にMailででも)混乱が少なくなる。
②そういう話を良く聞くので、私は各金融機関に他の状況も必ず説明している。
③ない、心配なら早めに全てで本審査を取っておくのが吉
>>22
全期間の方って 1.1% 優遇ですか?
勤務会社の提携ローンのチラシには、全期間優遇(1.1%)と当初期間優遇(30 年 2.58%)は
組み合わせできない、って書いてあるんですけど。
30年2.58って当初期間優遇なの?35年で組めるのですか??
おお!じゃぁ住信で決まりだ。33年で組んでおくけど、繰り上げで20年以内で返済予定。
>26
だったら20年固定2.53を35年で組んだほうが良いですよ。
15年固定だったら2.35だし、そんなに繰り上げる予定なら、中期固定金利で35年で組んでみれば?
あえて30年固定選ばなくても良いのでは?
>>28
そうですね。すごく大きな安心を買うなら30年固定でしょうが、
元金が大きいときに、低い金利という特典を得るなら私なら15年固定2.35で35年組みますね。
何千万もある中で15年間もの間、0.2%も金利が低いのはかなり繰り上げにも関係してくると思います。
15年たって、まだ残ってたとしても、数百万なら、やはり15年固定の方が一歩リードかなぁ。
住信で組みたいよ〜
20年固定だと終了後の0.8優遇は無いはず。
20年固定だとその後は何%優遇なんですか?
てことは7割15年固定、3割3年固定ぐらいが最強?
奇遇にも前に書き込まれた方と同じく、我が家も3300万のローンです。
>>36さんの提案通り組んだとします。
2300万が15年、1000万が3年とした場合、両方共33年で組んだ場合
もちろん繰り上げ返済はしますが、1000万を33年で組むは非常に無駄でしょうか?
また繰り上げ返済をする場合は、短期固定をどんどん返してしまったほうがいいですよね?
すみません、住宅ローンを組むのは初めてなのでものすごく悩んでいます。
よろしければアドバイスをお願いいたします。
住友信託の場合ですと繰り上げした分だけ元本が減っていくので、長期で組んだからといって
繰上げ返済をどんどんしていけば払う金額は変わらないのでは?
本当に万が一のことを考えて(旦那さんの長期病気、リストラ等)月々の支払いを少なくしておく
ためにも私は長期で組みますよ。
21さんありがとうございました。
先にデベ提携を確定させてから、住友信託を申込することにしました。
38 はそういうことを言っていない
30年固定使用予定です。
確かに20年超はその後の優遇なしですが
繰上げ返済すれば20年以内で終わる予定なので・・・
38さんのようにリスクを考え、30年固定と2年固定の併用としました。
夫年収380万円、妻年収430万円(合算)でも審査だめでしょうか???
46さんは幾らを何年で借りたいのかな?
多分5000万くらいまで貸してはくれると思うよ。絶対返せないと思うけど。
>48さん
審査後に金利(つまり固定時期ってことですよね)の変更可能なんですか?
それはいい!15年(最終まで優遇あり)か30年(優遇なし)かまだ迷っているので。
よし、週明けに書類出すぞ!!
>51
本審査の結果が出た後という意味です。(^^;;;
本審査申し込み時には、ローンの金利、期間等を記入するのですが、本審査でオッケーとなった後でも金利は変更できるとのことでした。
現在、本審査にかかる時間は1週間〜2週間とのこと。混んでいるようですよ。
固定金利特約30年2.58と5年1.35の二本建て30年間返済で考えています。
でも5年1.35は店頭金利表示より1.5%優遇とあり、
当初固定金利特約終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると2.05%となります。
いい感じですがでも変動なのでなんともいえません..
変動か固定か悩ましいですね。
先日仮審査OKの連絡をもらい、来週にでも本契約を結びにいこうと思っています。
その前にもう一度、いろいろシミュレーションしてみようと思っているのですが。。。
私も変動と固定を併用予定です。
繰上げ返済を含め、どのように返済していけばいいのか・・・いろいろ考えているだけで、土曜日が終わってしまいました。
>53さん
本当に、悩ましいですねえ。
基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
期間終了後に高利の悪寒
現行の金利で推移したとすると
変動の基準金利(10月時点)は
変動プラン (短期プライムレート基準) 2.375% でした。
従って当初固定金利特約5年1.35%終了後0.8%金利優遇ですので
6年目からは現行の金利で推移したとすると1.575%となります。
>基準金利が他行より割高なわけだが、、、、、
基準金利が他行より割高なのですか?
また住信はBigBankなので優遇金利が何らかの理由でホゴにされる可能性はほぼないと考えていますが
問題ないでしょうか?
11月金利っていつ発表されるんですか?
公には11月1日だと思いますが、担当者が下旬に申込者に漏らす可能性は大いにありますので、それを待ちましょう。
>>59
あまりにもなんで、説明するつもりは毛頭ありませんでした。
私は61さんのような優しい人ではないので。
困話休題
11月金利ソニーが0.15%UPらしいので、11月の方はその程度UPは計算に入れた方がいいかもしれませんね。
9月の三菱みたいに据え置きも考えられないことはないけど。
5000万を分割しようと考えてます。
パターン①
・3000万を30年固定2.58%で35年契約・・・・保証料一括
・2000万を3年固定0.8%で35年契約、又は、2年固定0.5%で35年契約・・・・保証料0.2%上乗せ
パターン②
・3500万を30年固定2.58%で35年契約・・・・保証料一括
・1500万を3年固定0.8%で35年契約、又は、2年固定0.5%で35年契約・・・・保証料0.2%上乗せ
短期固定の場合、保証料0.2%上乗せした方がお得なのでしょうか?
金利の傾向からいって、今後上昇していくことを考えれば、
短期契約は繰上げ返済対象として期間短縮を考えます。
ので、一括で払ってしまうより上乗せを考えてます。
詳しくは教えてくれませんでしたが、緩やかに上がってきてますね〜と言ってました。
住信の住宅ローンと同時申し込みする団信には
がん保険や所得保障の追加は出来ないのでしょうか?
相談会に行った時に聞き忘れました(^^;
>75さん
繰り上げ返済を行って元金部分を減少させれば、上乗せ方式の方がお得になる場合もあります。
一括で払った保障料は戻ってこないのに対して、上乗せの場合は元金の残に対して0.2%かかるので。
繰上げ返済で、保証料返ってくるんですね。勘違いしてました。
だとすると、繰上げを自由返済で行う想定なら一括の方がお得ですね。(^^;;
>79
かえってくるといっても、仮に3000万を35年で組んで
繰上げして20年で完済した場合、
60万(35年分保証)−45万(20年分保証料)−繰上げ時の保証会社への支払い=数万
でしょ?
そう考えると、20年未満で完済予定なら
金利に保証料内枠にしておいて、保証料の分を頭金に上乗せして
自由返済、自動返済を選べるようにしておいたほうが融通がきいてよくないですか?
そう、1回の繰上げが 100 万ほどを考えているならば、
保証料はほとんど返ってこないと考えていたほうがよい
① - だからちまちました繰上げでは毎回の手数料で返金がなくなってしまう
3000万で保証料一括と、2940万で保証料上乗せ(共に35年)だとトータルではあまり変わらない気がするんですが、
どっちが得なのでしょうか??
住友信託来月どのくらいになるのだろう?
上がるのは、間違いないでしょうね・・・
来年実行の身としては、今の上昇気流が気になります。
>84
1.35年(30年固定10月金利)
(1)保証料一括払(2.58%) 31〜35年も2.58%とすると、
借り入れ3000万円 返済総額45,586,275円、保証料644,982円(住信返済シュミレーションより)、合計46,231,257円
(2)保証料金利込み(2.78%)、31〜35年も2.78%とすると、
借り入れ(3000万円-644,982円)=29,355,018円 返済総額45,947,647円
なので(2)が283,610円すくなーい。
2.35年(10年固定10月金利)
(1)保証料一括払(2.00%) 11〜35年も2.00%とすると、
借り入れ3000万円 返済総額41,738,900円、保証料644,982円(住信返済シュミレーションより)、合計42,383,882円
(2)保証料金利込み(2.20%)、11〜35年も2.20%とすると、
借り入れ(3000万円-644,982円)=29,355,018円 返済総額42,118,346円
なのでこれでも(2)が265,536円すくなーい。
なるへそ。
保証料が浮いた分で借り入れを少なくして計算すると、
全てのパターンで得ですね。→まちがってないよね(^^;;
借り入れをその分少なくする所がポイントですね。
いいスレだ!
保証料上乗せ方式だと、繰上げ手数料の減免が受けられるのでしたっけ?
我が家のパターンだと、上乗せのほうが17万安かったです。
でも、繰り上げ返済するし・・・と考えると、トントンでしょうか。
そうそう。とんとんです。
でも、とんとんなら融通きくこと考えるとやはり
内枠方式で、保証料を頭金に上乗せでしょう。
数千円毎月の支払いが多いから(元金返済分が多い)、総支払額ではとんとんになるんだけどね
この数千円が大きいと思うのなら外枠だってこと
昨日、申し込みに行ってきました。30年固定(現在優遇後2.58)3月実行です。財形を新規で申し込むと
さらに0.05の優遇があります。住信がんばるね〜
すみません、財形を新規で申し込むとはどういう意味でしょうか?
審査にどれぐらいかかりますか?
私も94さんと同じく3月実行なのですが、現在の上昇ぶりを考えると、
その時点での金利がどうしても気になってしまいます…。
どう考えても今より上がっちゃいますよね…。
おさえで申し込んだ公庫の金利より上がっちゃったら泣くに泣けない…、
ということで悩んでます。
せめて2%台でおさまってくれれば、と思うんですが、皆さんどうお考えですか?