住宅ローン・保険板「繰上げ vs 投資」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 住宅・マンション一般知識板
  3. 住宅ローン・保険板
  4. 繰上げ vs 投資
  • 検討スレ
  • 住民スレ
  • 物件概要
  • 地図
  • 価格スレ
  • 価格表販売
  • 見学記
ブル&ベアー [更新日時] 2015-12-17 07:48:15
【一般スレ】住宅ローンの繰り上げ返済| 全画像 関連スレ まとめ RSS

低金利の今、全期間固定でローンを組んだら、次は将来に向けての返済と貯蓄だ!
2%台の固定金利ローンを地道に繰上げ返済するか。
多少のリスクはあるが、利回りのよい投資信託で、繰上げ返済以上の効果を狙うか。
最後に笑うのはどっち?

[スレ作成日時]2006-03-01 16:34:00

[PR] 周辺の物件
ピアース西日暮里
イニシア東京尾久

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

繰上げ vs 投資

  1. 43 匿名さん 2007/05/09 06:44:00

    おれなら、その500万円で新車に変える

  2. 44 デベにお勤めさん 2007/05/09 13:41:00

    運用できる金余りの賢い人は運用すればいいし、堅実にローンを減らしたい人は繰上げすればいいだけ。どっちがいいとは言わない。ただ、自分のような庶民は繰上げのほうが確実に計算できるし、借金は無いほうがいい。低金利で借りれていても利息は馬鹿にならない。

  3. 45 匿名さん 2007/05/12 04:24:00

    庶民でもFXで丁寧に運用していけば住宅ローン金利を出し抜くのはそう難しくないと
    思ってるよ。インフレだ、長期金利上昇だから危険みたいな言い方する方も多いけど
    主要諸国と日本の金利差を冷静にみていくこと。
    まだまだ差があるどころか、ますます差が開く可能性もある。
    そうなってくると当分の間、わりと安全に(レバレッジ3倍以内)住宅ローンを出し抜くことは
    庶民でも可能だろう。
    怖がりのかたはUSDで円80円くらいまで想定してゆっくり買い下がるつもりでいればよいかな、と。

  4. 47 ビギナーさん 2009/12/20 14:01:01

    教えて下さい。

    ローン金利 <<比較>> 投資 + 住宅ローン控除
    と、よく言われますが、
     
    ローンシミュレーションを実施すると、
    例えば、1.ローン2000万円、2.金利1%、3.返済年数30年 の場合、
    1年後に100万繰上げ返済するのと、
    2年後に102万繰上げ返済するのでは、
    なぜか前者の方が総支払額が安くなります。(ローン1% < 投資+ローン控除で 年2万円を想定)
    この例の場合、ローン控除が1%受けれるとして、
    投資は、1%以上(税除く)ですればOKと思ってましたがそうは違うようです。

    繰上げ後の元本の率が変わってくるからのようですが、
    ローン金利1%の場合、
    正確に、何%以上が投資に必要か理論立てて説明できる方いますか?
    ご教示を願います。

  5. 48 購入経験者さん 2009/12/20 15:28:21

    47さんのような他人に聞く時点で、投資向けではないでしょうね。
    そして、私も投資向けな人間ではありませんね。

    借り入れ当初であれば、1万円を返済額軽減で繰り上げるだけで、35年にかかってくる
    利息は大きく減ります。

    1年目に100万円を繰り上げるのと
    2年目に100万円繰り上げるのとでは、すでに払ってしまった利息分の差がでています。

    5年間繰り上げしないで、5年後にまとめて500万円を繰り上げたとしたら
    毎年100万円を繰り上げしてた場合より、多く利息を払うのは当然です。

    また、繰上げする前に金利が上がっていると、その上がった金利は残りの元金すべてに
    かかってくるので、
    1円でも早く返済額軽減で繰り上げ返済をして元金を減らした方が安全です。

    理想なのは、毎月返済額軽減で繰り上げ返済をすることです。

  6. 49 2009/12/20 15:37:06

    投資にあてる金があるなら借りた金返すのは人として当たり前。

    それが解答だ。

  7. 50 匿名さん 2009/12/20 17:22:43

    借りた金は、約束どおり決まった額を返せばいい。
    余計に返されても銀行は迷惑だ。
    投資にあてる金があるなら、それを頭金にして投資用マンション買って
    くれたほうが銀行は融資ができてうれしいぞ。
    賃貸マンションの黒字が出たらそれを安い金利の住宅ローンの
    返済なんぞにあててら愚の骨頂。高い金利の投資用ローンの繰上げ返済に
    あてるのが正しい。
    でも不動産からのキャッシュフローくらいそれを生活の足しに使うほうが
    楽しいとおもうぞ。現金は使えばへるけど資産の生み出すキャッシュフローは
    減らないのだから。
    1000万あったらそれを自宅の繰上げに使ったら投資利回り1.7%くらい。
    1000万円を頭金に4500万円の物件買って家賃が22万とれたら、ローンが
    14万、管理費ほか税金で月4万円、4万円はキャッシュが残る。
    10年で480万。10年後物件を売って頭金の1000万が手元に残ればデフレの
    昨今御の字。値下がりして1000万が戻らなければ選び方が悪かった残念賞。

  8. 51 匿名さん 2009/12/21 10:34:53

    >>47さん
    勘違いなさっているようですね。

    >なぜか前者の方が総支払額が安くなります。(ローン1% < 投資+ローン控除で 年2万円を想定)

    それは当たり前です。
    ただ、後者の方が繰上原資のローン減税+投資益の分だけ、収入が増えるわけです。
    後者の総支払額から、この収入分をマイナスした数字で比較しないと意味がないです。

    それと、1回だけの繰上返済で比較するなら、返済額軽減か、期間短縮かでも違ってきます。

    返済額軽減型の場合、結論を言えば、ローンの金利が1%で、減税が1%丸々貰えるなら、投資は0%でトントンです。
    減税で控除しきれない分があるならケースバイケースですが。

  9. 52 No.47 2009/12/21 14:17:12

    47です。

    皆さんが勘違いしてませんか?

    NO,51さん

    他の板にも良く出てるように、私もそう思ってました。
    だから、2年後に”102万”繰上げ返済で計算してます。(2万円は投資+ローン減税の利益)
    >1年後に100万繰上げ返済するのと、
    >2年後に102万繰上げ返済するのでは、
    しかし、+2万円でもトントンにはなりません。

    48さんの途中に書いてある、(前半は+2万を見落として書いてあるが、、)
    1年間の既に支払ってしまった利息に影響すると思います。
    そのため、2年後の元本の減りが変わってくることになります。

    投資は、定期預金くらいしか考えてませんが、5年間とかだと年1%以上が
    あるので、どうしようかと考えていたところです。


  10. 53 No.47 2009/12/21 14:20:35

    あ、ごめんなさい。

    付け加えて、
    初めの例の場合、結果何%以上の投資が必要なのでしょうか?
    どのような計算方法になりますか?

  11. 54 購入経験者さん 2009/12/21 14:23:25

    みんなで株を買ったら、景気が良くなり、日銀の政策金利が上がり、
    変動金利が上昇してしまう。

    なので、株なんか買うの辞めよう。

    株は自分だけ買っても儲からない。
    みんなが買わないと。

    だけどみんなで買っても弊害もある。

    自分の借金が無くなってからにしようぜ。

  12. 55 匿名さん 2009/12/22 09:02:55

    >52
    あなたの言う”総支払額”の大小に関わっているのは、100万円・1年間の運用利回りではなく、毎月のローン返済額の大小です。
    そして、その毎月の返済額に関わってくるのが返済額軽減/期間短縮の選択です。
    また、銀行によっては、月返済額を自由に設定できるところもあります。

    手元の100万円を、今繰上返済するか、1年後にするかを比較するにあたっては、
    >>51 の言うとおり、借入利率が1%であれば、1%で運用できればトントン。ローン減税1%を受けていれば、0%でもトントン。

  13. 56 匿名さん 2009/12/22 14:07:13

    >>47
    エクセルで計算してみました。
    2000万、1%、30年元利均等だと返済は64,328円/月。

    A. 12ヵ月後に100万円繰上返済。その後も完済まで64,328円/月の返済を続ける。
    B. 24ヵ月後に101万円繰上返済。同じく完済まで64,328円/月で返済し続ける。

    AもBも支払額はほぼ同じになります(端数、数十円の差)。
    ※Bの方が支払利息約1万円多いのですが、運用益1万円と相殺されます。

  14. 57 No.47 2009/12/28 05:23:02

    55,56さん

    少し家庭が忙しくて返信遅くなりました。

    支払いが1万円大きくなるのが当たり前で、
    運用益と相殺される点を見落としてました。
    結果、金利1%の場合、1%の控除等の益があれば、
    トントンですね。

    私の勘違いでした。ありがとうございました。

  15. 58 匿名さん 2010/01/15 02:52:46

    住宅購入は「賃貸」との間の「損得勘定」以外の何者でもない。
    どちらが得か賭けた自分の行為から目をそらすな。
    株のナンピン買いとローンの繰上げ返済は、未知の将来にまたひとつ同じ
    博打を打っただけ。負けたときは盗人に追い銭。
    デフレが続きかつ、家賃が下がるなら、「賃貸が勝ち」
    それ以外なら「購入が勝ち」
    デフレでも家賃が下がっていない今、損切売りは早すぎる。
    勝ちを急いで繰り上げ返済するのは、なお愚か。
    繰上げ返済をするのなら、その部分を貯金するほうが得。
    このさきインフレがくるなら負債は多いほうが有利だし、デフレになれば
    あんたの収入で今のローンなど組めるあてがなくなる。

  16. 59 匿名さん 2010/01/28 03:04:35

    私は、住宅ローンが2000万円あります。
    同時に2000万円のキャッシュも持っています。
    住宅ローンは、変動金利で0.975%の利息を支払っています。
    住宅ローン控除が1%ですので無利息と同視できると思っています。
    2000万円のキャッシュは、ネット銀行で1年定期にしています。
    金利0.8%で税引き後0.64%ですので、年間12万8千円の金利が付きます。

    繰り上げしない方がお得ですよね?

    今後は、変動金利が上昇しても 
    変動金利○%-1% > ネット銀行の1年定期の金利○%
    になるまで繰り上げ返済しないでいようと思ってます。

    この考え方で問題ないでしょうか?見落としてる事あるかな?

  17. 60 匿名さん 2010/01/28 11:55:08

    >>59
    住宅ローン金利は、実際は月利。(ボーナス返済は6ヵ月金利)
    表示金利の12分の1の12乗(ボーナス返済は2分の1の2乗)なので、現在の低金利ではあまり影響ありませんが、厳密には表示金利よりも実質金利は高くなります。

  18. 61 60 2010/01/28 12:01:17

    >>59
    あと、東京スター銀行のローンだと、同額を普通預金に入れておくと、実質金利がゼロになります。
    これだと、満額住宅ローン控除が戻ります。

  19. 62 匿名さん 2010/01/31 09:15:24

    そんなうまいはなしはないよ。

  20. 63 匿名さん 2010/01/31 09:23:58

    繰り上げると保証料が戻ってくるので、その分=0.15%くらい を考慮したほうが良いですね。

      • 匿名さん
      • マンション検討中さん
      • マンション比較中さん
      • 坪単価比較中さん
      • 買い替え検討中さん
      • 購入経験者さん
      • 周辺住民さん
      • ご近所さん
      • 販売関係者さん
      • デベにお勤めさん
      • 職人さん
      • 口コミ知りたいさん
      • 評判気になるさん
      • 前回投稿時の名前

      名前:

      投票アンケートを投稿する
      [?]使い方
      回答を追加する
      投票期限:7日

    • [お知らせ] 特定の投稿者のレスを非表示できる機能を追加しました
    • 人気ブロガーに無料でマンションの相談ができる「スムログ」

    投票アンケート (0件)

    • avatar
      マンコミュファンさん
      [【一般スレ】住宅ローンの繰り上げ返済]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか?

      投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます(Twitterの投票機能と同様です)。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。

      <サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
      1. 坪300万台
        14.9%
      2. 坪400万台前半
        44.8%
      3. 坪400万台後半
        23.9%
      4. 坪500万超
        16.4%
      67票 
      SAMPLE
    [PR] 周辺の物件
    サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目
    カーサソサエティ本駒込

    同じエリアの物件(大規模順)

    スポンサードリンク広告を掲載
    スポンサードリンク広告を掲載
    スムログ 最新情報
    スムラボ 最新情報
    スポンサードリンク広告を掲載
    スポンサードリンク広告を掲載

    [PR] 周辺の物件

    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

    東京都新宿区信濃町11-2

    9,440万円~13,480万円

    2LDK

    49.74m2~63.42m2

    総戸数 37戸

    グランリビオ恵比寿

    東京都目黒区三田2丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    44.12m2~184.24m2

    総戸数 16戸

    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

    サンウッド西荻窪

    東京都杉並区西荻北2丁目

    1億3790万円

    3LDK

    70.2m2

    総戸数 19戸

    クラッシィタワー新宿御苑

    東京都新宿区四谷4丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    56.86m2~208.17m2

    総戸数 280戸

    バウス板橋大山

    東京都板橋区中丸町30-1ほか

    3990万円~9230万円

    1DK~4LDK

    26.25m2~73.69m2

    総戸数 70戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~8390万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~70.62m2

    総戸数 48戸

    サンクレイドル南葛西

    東京都江戸川区南葛西4-6-17

    3998万円・5948万円

    2LDK・3LDK

    58.01m2・72.68m2

    総戸数 39戸

    イニシア東京尾久

    東京都荒川区西尾久7-142-2

    5198万円~6168万円

    2LDK・3LDK

    43.42m2・53.4m2

    総戸数 49戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    6168万円~7198万円

    3LDK

    66.72m2~72.59m2

    総戸数 62戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    サンウッド大森山王三丁目

    東京都大田区山王三丁目

    8,430万円・13,780万円

    2LDK・3LDK

    44.22m2・68.50m2

    総戸数 21戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    [PR] 東京都の物件

    カーサソサエティ本駒込

    東京都文京区本駒込一丁目

    2LDK+S・3LDK

    74.71㎡~83.36㎡

    未定/総戸数 5戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    サンウッドテラス東京尾久

    東京都荒川区西尾久7丁目

    4,298万円~6,498万円

    1DK~3LDK

    34.81m2~59.95m2

    総戸数 33戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    9290万円~1億5990万円※権利金含む

    2LDK~4LDK

    57.4m2~82.67m2

    総戸数 522戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台~7100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2~63.18m2

    総戸数 78戸