親からの資金援助の贈与税について

>>１９さん
私は０３さんではないですが、落ち着いてください。
別に弱気になることはないですよ。

仮に物件価格５０００万としましょう。
・ご主人　銀行ローン３０００万　持分３／５
・奥様　　親ローン　２０００万　持分２／５
と登記されていると仮定します。問題は、あなたが無職なのにローンを組んでいるところ。支払い能力がないのにローンを組むことはできません。親から借りた２０００万は、このままだと贈与とみなされ、贈与税が課されてしまいます。また、この、登記上奥様の持分となっている２０００万をご主人が立て替えることはできません。そうなると、今度はご主人が奥様に贈与したとみなされてしまいます。借りた先が、親からご主人にスイッチするだけで、夫婦間であっても贈与税は発生するのです。贈与税を払いたくなければ、選択できる手段は２つ。
１．相続時清算課税制度を使う（ただし親の財産を相続時、税が加算される可能性有り）
２．奥様は自分の持分を放棄し、全てご主人の持分（ご主人単独名義）にする。親ローンはご主人が払う

そして、０３さんからのご意見を参考に２．を選択しようとしているわけです。つまり
・ご主人　銀行ローン３０００万
　　　　　親ローン　２０００万
　　　　　計　　　　５０００万　持分５／５　ご主人単独名義
・奥様　　　　　　　　　　　　　持分０
になるわけで、０３さんのおっしゃる通り、贈与と判断される前に、登記持分の早急な変更が不可欠となるわけです。

わかります？

奥様がいつか働き、親ローンを引き継ぎたいのであれば、無論、その引き継いだ分の持分の変更は可能です。でも、二人めの出産を控えているのなら、働くのは２〜３年後じゃないですか？そして、きちんとフルタイムで働けますか？なにかをきっかけに、また無職になって、また持分変更、とか、きりがなくなる気がします・・・。持分変更にもコストはかかりますし、お子さんの教育費なども必要になるのでは？働いても、そちらの方にお金が流れて、ローン返済なんかまで手がまわらなくなるのではないでしょうかね。
まあ、持分にこだわるのなら、とりあえず貯金をして、２／５分たまってから、親及びご主人に一括返済し、改めて変更したらいかがですか？

>>20
＞持分にこだわるのなら、とりあえず貯金をして、
＞２／５分たまってから、親及びご主人に一括返済し、改めて変更したらいかがですか？
こういうことをすると、持分売買をしたことになります。

その時の適正時価と比較して、売買価格が不適切だと贈与税がかかります。
持っていた側には譲渡益または譲渡損が発生します。

持分変更は購入してから一定期間内にしないと、以後の勝手な変更は、その持分変更の行為自体が売買または贈与と見做されます。

へー、そうですか。そう言われればそうですね。
では、この奥様は、ずっと年を取ったあと、ご主人から非課税枠で相続する（なんか、そういう制度ありましたよね）しかないわけですね？このままだと。

てか、もはや持分にこだわってる場合じゃないですよね。
贈与税を回避するには・・・。

将来そこそこ貯金できたら、そのまま現金で十分な資産になるわけだし。

>>19
２１投稿のようになり、勝手にやると売買行為をしたことになります。

ただ、一つだけ今の税制では持分変更を無税で出来る方法があります。
それは「結婚して２０年以上経っている夫婦間で２０００万円までを無税で贈与できる」という制度です。
ただ、平成２１年度には相続税の大幅改正が予定されているので、どういうふうになるかはわかりません。

以下は相続税の大幅改正の内容です。
（まだ、詳細はわかりませんが、わかっている範囲での説明です。）

今までは法定相続分で遺産を分割したとして全体の相続税額を累進税率で計算し、それを実際に相続した金額に応じて按分し、それに個人としての増減（配偶者なら一定金額まで引継ぐ遺産額を控除、遺贈だと税金の割り増し、２０歳に満たない場合は２０歳までの年数に応じた一定額を控除など）していました。
改正後は、実際に相続した額に応じた累進税率を適用して、それぞれの税額を算出する方法になります。

なお相続時精算課税を選択しても、相続発生時の税制で相続税を計算します。

>>24

＞結婚して２０年以上経っている夫婦間で２０００万円までを無税で贈与できる

そうそう。それそれ。
ちなみに

＞相続時精算課税を選択しても、相続発生時の税制で相続税を計算します

これなんですけど

＞後々課税されるのは、遺産を七千万以上もらう人では?

って言われたんですけど、これは本当ですか？

>>25
７０００万円は、現在の基礎控除（５０００万円）と法定相続人×控除の増額分（一人あたりで１０００万円）のことを言っているんだと思います。
要は、「今の制度だと課税されないから」ということです。

基礎控除はバブル時代に大きく増えました。（２．５倍くらい）
その後の見直しがされていないのに、不動産価格はかなり下がりました。

平成２１年度の相続税改正は、そのあたりも考慮した制度となるようです。
相続税額が、個人単位でもらった額に応じた累進課税になりますから、皆が非課税となるかどうかはわかりませんよ。

うーん、なるほど。
わかりました。
ありがとうございました。

平成２１年度以降の相続税改正に関する不動産関係者の解説リンクです。
ご参考まで。

http://allabout.co.jp/finance/inheritance/closeup/CU20080121A/index.ht...

たくさんのコメントありがとうございます。
本日税務署に匿名で電話して聞いてみました。
すると
「今のような状態が何年も続けば贈与とみなされる」
「持ち分の変更も妻から夫への贈与とみなされる」
という説明を受けました。
そこで負担付贈与っていうのもあるんですがねぇと言われました。
色々と調べたのですがイマイチ仕組みがわかりません。

詳しい方はいらっしゃいますか？（ちなみに他の掲示板でも投稿しております）

>>29
＞ちなみに他の掲示板でも投稿しております
マルチポストといって、「ふざけんな！」となります。
勝手にしなさいね。
もう教えないよ。

>>30
マルチポスト禁止だったのですね・・すみません。
気を悪くさせてしまって申し訳ありませんでした。

１０さん

負担付贈与でググると、結構ヒットしますよ。また、こちらで相談してみたらどうでしょう？↓

http://kanto.m-douyo.jp/question/

専門家の方が相談に乗ってくれます。

>>32さん
わざわざありがとうございます。
そちらで質問してみようと思います。

１０さん
もうこの掲示板を見てないかもしれないですが・・・。
また、違う回答をもらったようですね（苦笑）。

私も更正登記ということができると思っていたのですが・・・。
お教えしたサイトの質問検索で、持分で検索すると、「贈与税は発生しますでしょうか？」という質問が出てきます。
そこでの回答だけを抜粋すると以下の通り。

>そこで、「更正登記」という方法があります。所有権保存（移転）登記で共有者の持分の誤り（錯誤）を訂正するために行なう登記を「所有権の更正登記」といいます。既存の登記事項に下線が引かれ（抹消）、新しい持分が記載されます。

この方はローンを全部銀行で組んでいるので、あなたとはまた事情が違うのですが。
税理士でも、税務署でも、ここでも、お教えしたサイトでも、違う回答をされて混乱されてるかと思います。お気の毒に。
ただ、あなたからの情報も、それぞれ少しづつ内容が違っています。違うというか、足りないというか・・・。それは、サイトでも指摘されてましたね？やはりお金を払い、（前回とは違う）信頼のおける税理士さんにきちんと内容を整理してから相談するか、正々堂々税務署に出向いて相談した方がいいと思います。面と向かって話し合わないと結論が出ない状況になりつつあると思います。ネット相談の限界ですね。お役に立てなくてすみません。

>>34
あなたが書いた更正登記は、単に登記の修正方法を書いただけ。
贈与税回避の尻拭いの手続きのことです。

債務の状況を修正すること（奥さんの親から無職の奥さんへの金銭消費貸借契約を、奥さんの親から奥さんの旦那への契約に変更すること）と、２００７年分の贈与に関して期限である３月１７日を過ぎているので無申告加算税を覚悟で暦年課税の申告をすることは、当然にやらなければならないことです。
ほっておけば、利子税が年６．６％でドンドン増えてしまうし、無申告加算税（納税額の５％増）では済まなくなって納税額の３５％増の重加算税が適用されてしまいます。
この贈与税無申告に関する時効は、今年の３月１７日から起算して７年間です。

>>34
＞税理士でも、税務署でも、ここでも、お教えしたサイトでも、
＞違う回答をされて混乱されてるかと思います。お気の毒に。
＞ただ、あなたからの情報も、それぞれ少しづつ内容が違っています。
＞違うというか、足りないというか・・・。
＞それは、サイトでも指摘されてましたね？
みな、ずれてはいません。
内容も違ってはいません。
あなたが、内容に対する理解不足で「違う」と思い込んでいるだけです。
これは当然のことなのです。

向こうのサイトでは、
＞税務署へ相談したところこの状態が長く続くと贈与とみなされてしまうとのご指摘を受けました。

ということに対して、

>奥さまが就業しておらず　ローンの支払いやご両親への返済をご主人の給料から支払っていたとしても　夫婦のお財布から親御様への返済をきちっとなさっていれば　贈与云々の問題にはならないと思いますよ

と回答されています。結局どちらが正しいのでしょう？

また、ここに３５で書いてることは、何一つ書いてありません。この回答では、税務署で何がしかの変更、申告などしなくても良いように思ってしまいます。質問している側は素人なんですから、税に対して知識がある人間なら理解できること、今後当然すべき手続きなど、説明されるまでわかるわけありません。玄人からみれば「都合の良い解釈」と言い捨てるのでしょうが。

また、ここのスレッドのもっと前の回答では、

>あなたが借りたままで働かない状態で、夫が返済するのは、贈与となることを書いているでしょう。
>現実的には夫が返済、持分もそれに見合う割合（奥さん頭金がゼロなら、全部夫の持分）に修正するべきです。
>出資比率に応じた持分の修正をすれば、贈与にはなりません

と書かれてます。持分の変更は可能だと言うことですよね。しかし、向こうのサイトでは、

>銀行ローンを組んでいる場合はそんなに簡単に名義変更できません

となっています。
一方は変更できる、もう一方は変更できない・・・。結局、持分の変更はできるのか？すべきなのか？わかりません。意見がずれていると思います。

また人を＊＊にしたような返答が返ってくるのでしょうね。
もう教えてやらないよ、とか日本語が理解できないのですか？とか。
返答の書き込みは読みたい気もしますが、こうした吐き捨てるような言動は見たくないので、ここにはもう来ません。最後に３６の書き込みに対して、私が何に対して「違う」と思ったか、一部書かせていただきました。時間の無駄でしょうから、”私のためでしたら”、わざわざ返答してくださらなくて結構です。

>>37
＞奥さまが就業しておらず　
＞ローンの支払いやご両親への返済をご主人の給料から支払っていたとしても　
＞夫婦のお財布から親御様への返済をきちっとなさっていれば　
＞贈与云々の問題にはならないと思いますよ
この投稿内容は否定されていて、債務者名義を夫に変更しなければ贈与になることは、相談者も認識されていることです。
見当違いな解釈です。

＞銀行ローンを組んでいる場合はそんなに簡単に名義変更できません
債権者が承認しなければならないのは、担保の問題があるからで、当然のことです。
その場合、持分変更する者から担保提供の承諾を債権者が取り、競売にかかった場合でもそれを認めることを予め承諾しておく必要があります。
登記上で出来ることと、実際にそれを実行するためにする必要なことの、まったく次元が異なることを、対立するかのような書き方で「意見がずれている」のだと考えるのは、認識不足です。

「何に対することを書かれているか」を理解しないと、物事は何も理解出来ませんよ。
「見当違い」さんへ。

３７さんは投稿の掛け逃げ。
やってはいけない行為です。

３７さんの投稿自体も、他人の意見や掲示板での推移をよく理解していない的ハズレなものです。
結果として、スレッドでの混乱を招くし、スレッド自体も荒れてしまいます。

速やかに反省した投稿を、このスレッドでした方がよろしいと思います。