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お金ありそうなので、そのまま払って下さい。
抵当権の抹消、設定費用、新規取組の費用等が掛りますので、目安としては現況金利との差が1%以上ないと目立ったメリットは享受できません。
借入元金残1000万以上、借入期間残10年以上も目安です。
それ以外には、繰上げ返済の手数料や、保証料返還手数料の
優位性(無料など)が繰上げを積極的にする方には考慮する
要素となります。
あと、当初優遇の固定金利を選択していて固定期間の満了に
より、優遇幅が減り負担が増加する人が、借り換えにより負担
を減らす(大きな優遇をもらう)ために借り換えるというの
もあります。
借換より事情話して期間延伸してもらった方が良いような気がする。
抹消再設定とか無くて済むし、余裕があれば今の支払い並みに繰り上げれば済むだろ。
うちも2年前実行です。
夫34歳 妻35歳 子供0歳
世帯収入 1400万円(手取り)
夫35年ローン 残高2700万 金利10年固定2.6%(ガン保証付)
妻35年ローン 残高2600万 金利 3年固定1.6%
※実行後2年
返済:夫10.2万、妻8.2万円
ガンガン繰り上げはしてる方だと思います。
妻の3年固定終了後は変動の予定です。
夫の金利が正直失敗したなと思ってます。
この金利が良いとは思ってないのですが、借り換えると結局また余計な金がかかるのでこのまま
いこうかなと思っていますが借り替えた方がいいよと考える方は意見頂けると幸いです。
スレ主さんは6,500万円程度の借り入れですかね?
賞与割合50%ってとこでしょうか。
変動金利にして金利0.875%あたりを狙えば、当初は楽になるかもしれません。
でも、月額返済14万、賞与返済100万ってとこでしょうが。
年収などがわからないのでなんともいえないですが。
みなさんいろいろご指導ありがとうございます。
金利差で借り換えというよりもボーナスが激減しているのでボーナス払いができなくなっているというところがメインなのでNO.8さんのご意見を検討しみようかと思っています。
>>04
>月16万ボーナス月110万の10年固定1.95です。
こんな返済方法って現実にあるんですか?
ボーナス払いの残債元本は、どんなに多くとも月払いの残債元本までです。
つまり、これではボーナス払いは1回分が94万円、月払い分が16万円(6倍で96万円)、本当にギリギリの選択だということですね。
当初20年の返済期間を伸ばしてもらうのがいいとは思いますけど、保証料を一括前払いしている場合はかなりの追加支出が当面必要となります。
便乗での質問お許し下さい。現在借換えを検討しております。
理由は、固定期間明け(約5年後)の優遇があまり良くないので、最近の銀行の優遇金利を見て
少しでも低金利のメリットを享受したいのと、安心できる期間(固定)を延ばしたいと思ったからです。
今のローンは、2004年6月に東京三菱UFJで10年固定2.2%(固定明け1年目-0.3%、以降-0.4%)
の条件で2,300万円を25年で借入し、これまでに3回(約300万円程度)繰り上げし、現在1,650万円が残高で
残期間は16年です。
これを、みずほ銀行で変動と10年固定のミックスで借換えしようと考えております。(16年間)
1,000万円を10年固定 1.65%(以降優遇-0.6%)
650万円を変動全期間-1.5%優遇(3月0.975%)
借換え手数料は司法書士代も含め40万円です。
借換え審査はすでにOKを貰っていて、3月~6月末までの間で実行日を決めて欲しいと言われています。
そこで、悩んでいるのが、
①そもそもこの借換え自体どうなのか?3月が良いのか4月が良いのか?
②ミックスで検討していますが、その割合や、固定一本にすべき等々
③大阪在住ですが、もっと条件の良いローンがあるのか?
3月中に借換えする場合は週明けにでも東京三菱に連絡する必要があり。そろそろ決断しなければなりません。
夫44歳 年収930万円
妻40歳 年収100万円(パート)
子供 中学2年、小学5年
繰り上げ返済は出来るだけしたいと思いますが、子供の教育費を考えると、これまでみたいに
はなかなか出来ないと思います。2年毎に100万円程度かと思います。
いろいろとご意見やアドバイスを頂きたく存じます。
まだ2.2%での期間が5年も残ってるんなら今考えなくてもいいような気がします。
借り換えも結構大変そうだし、繰り上げで返済額軽減にしたらいいのでは?
No.13 借換検討中です。
No.14さん 早速のご意見ありがとうございます。
やっぱり微妙なタイミングですかね。自分でも悩みの種です。
5年後の金利なんか、誰にも解らないのですが、金利が上昇していれば
優遇条件があまり良くないので、ついつい小心者の私としては気になってしまいます。
>13さん
目的があいまいに感じます。一般論では借り換えのメリットは
期間10年、残債1000万、金利差1%等と言いますので
13さんの場合はメリットが十分ではないように思えます。
低金利のメリットを狙うなら全額変動ではないでしょうか?
固定期間後のリスクを減らしたいならミックスはやめて
固定1本と思います。
大阪は分かりませんが関西は競争が激しいと聞きますので、メガバンク
ではなく地方銀行、信用金庫を中心にもう少しいいところを
探した方がよいと思いますが・・・
私も借り換え審査申し込み中で関東在住ですが、関東の地方銀行で
10年固定1.65%固定終了後-1%というところを申し込み中です。
>>15
繰上げ返済をしなくても、5年後の元金残は約1200万です。
固定明けで金利が5%となっても、月の返済が1.5万増える
だけです。
2年毎に100万の繰上げ返済が可能なら、金利の上昇はあま
りリスクでは無いでしょう。
変動1本に借換えはメリットがあると思います。
固定1本への借換えは金利差が0.55%しかないので、借換
えの諸費用を考えるとメリットはありません。
16さん ご意見ありがとうございます。
おっしゃる通り、目的・軸がぶれている面は否めません。
借換えを検討したそもそもの目的は、出来るだけ固定期間を延ばして
安心感を得たいという考えが発端でした。
検討している中で、変動タイプが優遇により1%を切る好金利となっており、
低金利に対する色気が湧いてきました。しかしながら、やはり金利は先読み
が出来ないので、リスクを平準化すべくミックスであれば、高・低金利の
どっちに転んでも、ケガをし難いのかなーと思うようになってきました。
後で後悔しないように良く考えなければならないなと思いました。
また、銀行の件ですが、10年固定1.65%固定終了後-1%はいいですねー。
地方銀行や信用金庫は全く守備外でした。
固定終了後-1%もあれば、ミックスへの傾きが微妙になってきます。
関西でもあれば良いのですが、これから見てみます。
16です。
関西ではなく三重県ですが、こんなところを見つけました。
http://www.kitaiseueno-shinkin.jp/kitashin_kariru/loan/loan_home.htm
10年固定最大1.45%、固定終了後-1.4%
探した限りでは最強だと思います。(関東でこんな銀行あるなら私も借りたい)
銀行間の競争は関東より関西の方があるように思えますが・・・
No.13さんの借り換え、メリットあると思うんだけどな。
試算の結果次第だけど手数料はカバーできるし、固定期間も伸ばせるし。
ま、一番良いのは今の銀行さんが条件を見直してくれることですね。
借り換え検討中
残債3400万 残26年
今年金利見直し、現行だと
2年で 2.3%
5年で 2.65%
10年で2.75%
借り換え検討信金は
10年で1.7% 但し借り替え手数料約120万円
試算すると借り換えの方が得だと思うのですが
借り換え手数料が私が想像していたよりも高かったので驚き
手数料が安い銀行は、他が割高だったりして悩んでいます。
皆さんだったら何を基準に借り換えをしますか?
私の借り換えの基準は月支払い額を同額にしたらどれくらい期間が短縮されるか?
固定期間終了後、どれくらいまで金利が上がったら支払総額が借り換え前と同じになるか?
というのを考えています。
私の場合全期間固定→10年固定を考えていますので、現時点での支払総額が見えるので
上記のような考え方になるのかもしれません。
手数料は借入額に組み込んでメリットがあるかどうかではないでしょうか?
2年前にりそな銀行で10年固定2.6で借りたんのですが、固定期間中でも借り換えはできますか?
初歩的な質問ですみません。
>固定期間中でも借り換えはできますか?
出来ます。
りそな銀行って繰上返済手数料が非常に高くないですか?
23です。
固定期間内でも借り換えできるのですね。
教えていただいてありがとうございます。
私もりそなから地銀に借り替えました。
10年固定2.65%→
10年固定1.70%
保証料いれても250万近くお得になりました。
これまで10年1.85%で1年が過ぎたのですが、
近所に新しい銀行がオープン、
借り換え10年1.4%というキャンペーンを行っていた。
保障料、手間を考えてどうしようかと考え、
今の銀行に「借り替えようと考えている」
と連絡したところ、引き止められました。
数日後1.6%に引き下げますと連絡があり、
手数料21000円の支払いのみで再契約しました。
今お借りの銀行に言ってみるのもいいと思いますよ。
>今お借りの銀行に言ってみるのもいいと思いますよ。
アドバイス有難うございます。
私も駄目元で考えています。
借り換えで、1.7%手数料約120万ですが
既存行で最大安い金利が10年で1.85%
最大安い金利が既存行で摘要されるなら
借り換えよりも、70万程お得になる計算なので!
それにしても、銀行と交渉しないと損なの?
って思ってしまいます。
すみません。うちもお伺いしてもいいでしょうか?
計算方法など分からなく無知です。
2年前に30年固定3%で借り、残額1900万程あります。
月支払い8万程、ボ払いは月払いの1.5倍です。
34歳で年収は650万。
子供幼児2人
このままにするか、10固定などに借り換えたらいいのか分かりません。
先のレスで200万浮くという話を聞くと、無駄な支払いをしてるのかなと思えてきました。
みなさんならどうしますでしょうか?
どなたか、よろしくお願い致します。
すみません。間違えてました。
残額1900万のうち500万は10年固定2.3%で実行しています。
なので、一応ミックスローンです。ちなみに新生銀行です。
よろしくお願い致します。
>>32さん
基本的に「同じ固定期間」でシミュすれば良いと思いますよ。
# 30年固定→10年固定
# 等は、そもそもの「前提条件」が変わっているので比較は難しいかと。
シミュはいろんな銀行やサイトでできますので、試しにやってみましょう。
30年で年2.50 %の銀行とかありますから。
>>32さん
来月借り換え予定です。
借り換え前は、全期間固定と5年固定のミックスローン。
借り換え後は、保証料金利上乗せで10年1.95%、11年目以降店頭-1.2%の予定です。
他行のシミュレーション結果を今の銀行に持って行くと、金利を下げてくれました。
5年固定の方は、手数料2.1万円で10年間1.95%に変更可能でしたが、11年目以降の店頭-1.2%は無理でした。
全期間固定の方は、金利の変更は無理でしたが、例外的に10年固定への借り換えで対応できることになりました。ただ、借り換えなので登記費用かかってしまいます。
繰上手数料や11年目以降の優遇金利を含めて総支払額を計算した結果、それでも他行への借り換えのほうが有利だったので、借り替えることにしました。
固定期間中であっても、金利はすぐに下げるみたいです。
家電を買うときに、コジマに行った後ヤマダ電機に行くのと同じくらい簡単でした。
シミュレーションは
http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
などを活用しました。
借り換えと新規では金利が違うんですか?各行ネットで出ているものと比較してどうですか?
>借り換えと新規では金利が違うんですか?
違います。
住宅ローンは、一般の商品と同じです。
ローンも色々な商品が出てきます。
10年前はそんなに複雑ではありませんでしたが
現在は、色々なローンが選択できます。
また、新規よりも借り換えの方が安い金利でも
交渉次第で安い金利を適用する場合もあります。
交渉する価値は私はあると考えます。
借換えについてご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授願います。
去年ミックスローンを組みました。どちらもボーナス払い有りです。
繰上返済をして現在の残年数は下記のとおり。
①フラット35年 連帯債務 →残31年
②変動35年 夫単独 →残28年
現在の状況で全てを一つの銀行に借換えをするとなると返済期間は最長28年になるのはわかるのですが、
今後の繰上げを変動のボーナス部分のみにした場合はどうなるのか?というのがわかりません。
例えば変動の月の部分は残28年のままでボーナス部分は残15年などになった場合です。
28年でいいのか?15年になってしまうのか?
また、全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債は
ローン控除でどう扱われるのかというのも疑問です。
やはり今までの妻の分はゼロとなり、夫の控除額もそのまま、借換えによって妻の分も増えるということはないですよね?
>>38さん
私も素人なので、後学のために勉強させて頂きたいのですが、
>①フラット35年 連帯債務 →残31年
>②変動35年 夫単独 →残28年
>借換えをするとなると返済期間は最長28年になるのはわかるのですが、
フラットが残31年あるなら、借り換えは最長31年で出来るのではないですか?
でないと、仮に変動をどんどん繰り上げて10年程度で完済した場合、借り換え出来ないということになりませんか?
同様の理由で、ボーナス部分を先に繰り上げても、借り換えの残年数には影響しないのではないでしょうか?
>全てを借り替えて夫単独のローンになった時、連帯債務の時に持ち分としていた妻の残債はローン控除でどう扱われるのか
これも知りたいところです。
妻については残高がゼロなので、当然控除は受けられませんよね。
夫については、税務署に確認するのが一番確実と思います。
(妻の収入がなくなったとかだと、やぶ蛇ですが、そうじゃなくて単にローンの名義上だけの話であれば税務上の取扱を聞くのは問題ないはず。)
が、どなたかご存じではないでしょうか?
こういう例って多いと思うのですが・・・
3年前(土地) 1400万円(全期間固定2.95% 35年)
2年前(建物) 1200万円(10年固定2.25% 35年)
に借り入れました。
今月(土地+建物) 1850万円(10年固定1.65% 19年)
に借換え予定です。
借換時の返済最長期間は
例) ローンA 残高:1500万円 返済期間:10年
ローンB 残高:1000万円 返済期間:20年 の場合
(1500万円×10年+1000万円×20年)/(1500万円+1000万円)=14年
と計算するとの説明を受けました。
取引銀行によっては、異なるかもしれませんが・・・。
私もミックスからの借換で同じように残年数の計算をして
借換最長年数が決まりました。
金額はだいたいですが、
450万×19年:10年固定2.55%
1150万×27年:30年固定3.05% から
期間は端数切捨てで24年:10年固定1.60% に借換です。
でも、他に仮審査OKが出た大手銀行数社は、長い方に合わせられると
言われていました。(もしかしたら長いほうの割合が大きかったからかも
しれませんが・・・。)
残年数よりも金利に惹かれ、上記借換に決定しました。
JAや地銀などはネットで検索やランキングに載ってなかったりしますので
実際に問い合わせしてみないとわからないもののようです。
私はまたまたローン説明会している時に通りがかって、キャンペーンで
借換が出来たのでラッキーでした。
38です。
41さま、42さま、ありがとうございます。
2つの銀行に確認しました。やはり計算の仕方は1つはその通りで1つは残年数の長い方に合わせる、ということでした。
38さま
ボーナス部分は残年数に関係ないということです。
例えば2000万のうち、毎月の分1700万残20年、ボーナスが300万残15年でも
借換え時は2000万残20年として考えてくれるということです。
なので、私は今後の繰上げを変動ボーナス部分中心にしていきたいと思います。
ボーナス分が完済されていれば、金利が上がってもその分を繰り上げにまわせますし、
その時点での残債と金利次第では10年固定などに借り換えようと思っているので
どちらにも対応できるようにあまり返済期間を短縮して繰り上げはしたくなかったのです。ご参考までに。
39です。
38=43さま、41さま、42さま、どうもありがとうございます。
銀行によって扱いが違うのですね。
加重平均とは考えてもいなかったです。
>>39さん後半の住宅ローン減税の関係は、やはり気になります。
どなたかご存じならご教示願えませんでしょうか?
38さんへ
借換後の住宅ローン控除は
夫:借換え前の控除額のまま
妻:0円
になると思います。
*贈与の問題も発生するのではないでしょうか?
私もいろいろ考え、連帯債務可能な銀行で借換えました。
>>38
夫婦の住宅持分割合はどうなっているんでしょうか?
夫の住宅ローン控除が増える事もなく、贈与税の問題もあり、連帯債務はそのまま連帯債務が良いようですよ。
団信を使うような万一の不幸の場合は、単独の債務の方が、すっきり解決しそうですが。
収入構造が当初と変わったのですかね?
借り換えで債務を単独名義にするなら、住宅ローン控除が終わった後、借り換えに合わせて持分も変更、というのがスッキリでしょうか。
38です。
やはり控除はそうなりますよね…家の持ち分割合=ローンの持ち分にしてます。収入構造が変わったわけではないです。
今後の色々な状況変化に備えるためにも、借換えの予備知識をもって繰上げ返済したかったためです。
妻の年間返済分は40万弱ですが、毎年だとやはり贈与にひっかかりますかね?ローン控除期間内に借換える時は妻の持つ残債分は貯金しておいて、夫の持ち分だけを借換えるしかないのかな…
本当はペアローンにしたかったのですが、妻が正規でなく契約社員だったために借りられず今回のようなミックスになっています。
フラットの繰上げをした時に妻の持ち分だけにあてられればいいのに…とつくづく思います。
借り換えを検討しています。
2年前に30年間で借り入れし、
現在、夫1900万円=固定3.16%、私900万円=変動(全期間1%優遇現在1.475%)です。
住友信託の全期間1.4%優遇、全額変動を検討しています。
世帯年収は1千万円です。
すべて変動にしてしまうのはリスクが大きいでしょうか?
>>50さんへ
残り2500万なら、世帯年収の1000万に対して元金も低く
リスクは比較的小さいのかな。何とかなるでしょう。
でも10年固定とか検討されては・・・
1.8%以下で10年借りられるところもいくつかあるようだし。
ただ最近新発10年国国債の金利が上昇中なので
来月の金利はかなり高いでしょうから、実行するなら今月中。
まだギリギリ間に合うのでは。
築5年で、土地と建物で住宅ロ-ンを組んでいます。
ロ-ン残2000万、新築費用1500万を予定しています。
建て替えをする場合は、ロ-ンを完済しなければならないのですか?
新しい家に抵当を掛けていただいても一向に困りません。
むしろ、ロ-ンの借り換えなどの手間が煩わしいです。
建物のロ-ン控除を考えれば、借り換えた方が得なのでしょうか?
節約上手なカードでお買い物や、ローンの返済に活用できそうです。
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