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都心マンション買った人ご苦労様。
[スレ作成日時]2008-03-14 13:12:00
都心マンション買った人ご苦労様。
[スレ作成日時]2008-03-14 13:12:00
山の手のまっとうなマンションは公開される前にアンダーで売れてしまう。大手サイトに出ている物件は割高・定借・1階・旧耐震・ワンルームなどばかり
都心マンションは利便性が高く自分好みの街にて、将来性を含めた資産価値を見いだす人が買うもの。
できれば短期売買ではなく長く住んで地域コミュニティにも加わって欲しいとは思う。
今都心不動産は動きが鈍化して来たよね
普通不動産投資って賃貸で貸してインカムゲインだけど、今は買ったものを高く売るっていうキャピタルゲインの投資方法になってる
それによってどんどん値段が上がって買う人も少なくなって来てるし、賃貸で貸すにも利回りが低くて旨みがない事に、投資家も気づきはじめて割高感感じてるんだよね
マンション買った中国人の間でも、海外に比べて安いと思って買ったけど、売ろうにも売れない、賃貸で貸しても大して高く貸せないって言うので、騙された感あるって皆んな言い出してるらしい
山手線内の新築マンション販売数(年2~3千戸)に対して、都心3区の人口・世帯数は富裕層やパワーカップルを中心に年1~2万人のペースで増加しています。これに伴い、山手線内の賃貸物件やアパートの空室率は低下し、都心代替エリアとしての湾岸マンションは、外国人や準富裕層の購入が目立つ状況です。
転入需要が増え続ける一方で、用地不足やゼネコンの選別受注により供給増加は限定的であり、大幅な政策変更や景気クラッシュがない限り、山手の都心マンション市場は引き続き売り手優位の状況が続くと見られます。(短期的な価格調整を除く)
「こんなに高いのに誰が買うのか」という疑問も理解できますが、日本の個人金融資産総額が2200兆円である点を踏まえる必要があります。例えば、メガバンクには数十兆円規模の個人預金が集まっており、インフレ期待や相続対策の必要性から、これらの資金が金融商品や資産性の高い不動産に徐々に向かいつつあります。マクロの視点で市場全体の背景を理解することが重要だと考えます
何だか業者ポジトークの臭いがプンプンしますね 騙されてはいけません
これから八重洲、浜松町、芝浦、虎ノ門、六本木5丁目、築地、品川、高輪GWなど都心部のみならず、山の手線外周区でも大規模再開発によるタワマン供給が目白押しです
でも東京は既に高層ビルだらけ、湾岸など明らかに密集し過ぎで、完全に供給過剰です
麻布台ヒルズ、六本木ヒルズ、銀座東急プラザ、渋谷桜ステージ、汐留シティセンターやカレッタなど、テナントが入らずガラガラ。高コストで客も金を落とさないどころか寄り付かない状況
五反田TOCも高層複合ビルに建て替え予定でテナントを追い出したものの、回収できないと踏んだのか計画延伸してテナントを呼び戻そうとしたものの、戻ってこない状況。麻布台ヒルズの失敗を横目で見て将来計画撤回する可能性すらあります
タワマンのネガな部分が最近浸透し(成功者の証なんてのも過去の話)今や上京民や芸能人、チャイナなど成り上がりの象徴ととらえる人ばかりです
しかも経年劣化で管理修繕費も上昇、老朽化マンションは売りに出される一方
今後更にそれが加速します
賃貸マンションも苦戦中。実際ハルフラだけで賃貸出そうにも2%台の回収率が精々
賃料下げても常に百戸以上の空きがあるのは購入者は投資家とチャイナばかりで実需がない証拠
金融資産の大半を占める一部の超富裕層は既に不動産を敬遠しているし、団塊世代は皆後期高齢者
氷河期世代もZ世代もそんな余裕はない、うちの会社にもパワカ(2~3千万)も結構いるけど所詮共稼ぎだし
皆社宅に住んで財テクしつつ不動産下落を警戒し待ちの姿勢 ゼネコンもデべも今時タワマン買う人は稀です
賢明な富裕層程、マンション投資の出口戦略を模索中で、自分も投資資金のポートフォリオに不動産投資は含めません
全てが逆回転し始めた今、もはやタワマンはオワコン。米国株すら一時現金化して国債など無難な投資物件に代える時期。(バフェットも現金化シフトを進めている)
金利も上がるし、マンションを掴んだ法人や中国人すら出口戦略で悪戦苦闘中です
マクロ視点で考える人程、今の魅力のない新築マンションなど見向きもしません
事実は、
①都心のオフィスと賃貸レジの空室率は低下
②富裕層の金融商品投資と不動産投資は増加
③都心新築マンションは高倍率の抽選販売が常態化
です。
都心マンションを若い一般のパワーカップルがペアローンでフルレバレッジかけて無理に買うことはおすすめしない。理由は、人生の岐路に立った時の選択肢が狭くなることと、一時的な価格変動に脆弱なこと。
今後の都心マンションは予めある程度の金融資産を保有している富裕層向けの市場。
都心マンション価格は今後、上がるか下がるかを議論する時代ではない。長期的な価格上昇を前提として、どの程度のスピードで上がるのか、仮にあるとして、一時的調整はあるのか、の世界に変わった。
理由は都心部の圧倒的な魅力的向上と人手不足によるインフレメガトレンドと用地制約による希少性。
日本の人口が半分以下になっていくからこそ、狭い都心への集中は続く。
ハルフラ検討中の人に、住んでから後悔しないように
まずは賃貸をお勧めします きっと買わないでよかったと思うでしょう
悪徳業者に騙されないように
絶対上がる保証もないし、下がった時に責任も取ってくれないからね
結局は無責任に煽って自分たちの利益しか考えてないのが、不動産屋の言うこと
いい事しか言わないなんて尚更危ないよね
下落派のみなさんの分析や見通しやコメントを見るたびに、いい時期に好立地の都心マンションを手に入れた判断は正しかったと再確認できて悦に浸れる。
保有者の精神安定効果がとても高いスレ
実際マンションなんて資産価値だけで判断するとギャンブルでしかない
少なくとも普通の消費者にとっては
大切なのは実需の堅実な購入計画で、満足出来ているかどうかってこと
少なくとも普通の消費者にとっては
ここは都心マンションのスレです。普通の消費者はもはや出る幕がないのでは?富裕層やCFリッチ層の資産形成どうするかがメインテーマです。
おそらく下落派のみなさんは、NISAの長期分散投資もギャンブルだと考えておられるのでしょうね
総人口が減少すると地方や郊外の開発が止まり、代替として大都市、なかんずく中心部への人口集中が進む。加えてサービス、デジタル、コンテンツ産業も一極集中を加速させる。
逆スプロール現象、都市圏の縮小とコアへの集中です。日本は課題先進国だなぁ
いずれにせよ、あと5年で都心郊外にかかわらずどっと世代交代が発生し、不動産が市場に一気に溢れ出る。
それまでは賃貸で辛抱だ。
賃貸は売買程には値上がりが追いついていないからね
或いは更なる田舎なら既に選び放題だから、テレワークできればそれに越したことは無い
ちなみに自分の勤めている会社も週一出社の社員が大半だから、本社(テナントビル)面積も縮小した。
プライベートでも食料品や日用雑貨以外の大半をアマゾンや楽天で調達している
私自身電車には月1回しか乗らない(車は毎日使うけど)
私は現在環八より内側の戸建だけど、子供達の通学優先で、惰性で住んでいるだけで、
最早自然に乏しく駐車出来る場所も少なく道路も空間も狭苦しい東京に住むメリットを全く感じていない。
更に言うと、日本の名目GDPは韓国に抜かれ現在世界22位
これはひとえに生産性の悪さが原因
政府も企業も漸くこれに気づき、今後は無駄な通勤時間に定例会・社内資料作成・単純作業や間接部門・節税目的の子会社などが続々と欧米並に激減するのは必至
運輸・サービス業もほぼAIで足りる
勿論経営層も平社員も大半は自宅、つまりどこでも仕事ができるようになる
トヨタも大昔から地方出頑張ったから日本一になっている
今のバブルは、魑魅魍魎の蠢く不動産業界による、最後のあがきそのものといって良い
富裕層の大半はマンションでは無く広い敷地の戸建を好むと思うよ
長者番付や社長の家を検索すると、大半が戸建
参考までに東京23区は賃貸マンションが28%、分譲マンション19%、 賃貸アパート14%、一戸建(持ち家)は24%、その他(賃貸戸建等)となっている
分譲マンションの平均床面積も65㎡しかなく(中央値も余り変わらず)、港区等は賃貸が大半で50㎡台でしかない。
富裕層は節税や相続対策としてマンションをコモデティ扱いとして保有する人も一部に存在するが
本人はあくせく働く必要もなくプライバシー優先なので、こういった環境にはまず住まない
今の高騰は明らかに投資と節税によるもので、旧耐震の築古からどんどん値下がりし、最後は大半が破綻する
代々東京に住む層は当然そのままその土地を相続して住む
と言いたいところだけど、うちの近所の小学校からの同窓の大半は引越して所在不明になってしまった
原因は、我々の世代までは兄弟がいて分割を余儀なくされたり、高額な相続税のせい
跡地にできたのは、賃貸マンションやミニ区分化された戸建ばかり
世帯数は幾分増加したけど、人口の絶対数は変わらない
つまり今までは4人世帯が3戸だった場所が、1.5人平均の世帯が8戸になったということ しかもその7割が地方出身者だったりする
これが今の世田谷区や目黒区の実情です。
理由は、彼等の家が狭いので子供を育てる余地が(色んな意味で)ないから。
おかげで自分の小学校も生徒数は半分以下になり、これは都内全て同じ傾向。
(それでも母校の親世帯の平均年収は1千万超えではあるが)
一方、中央区や江東区などタワマンが林立する区は小学校がマンモス校ばかりになるといういびつな構造になっている
いくら少子化でもそれを上回る世帯数増加が原因らしい
どちらを好むかは人それぞれだが、私は同年齢世帯による急激な人口増加も一時的なもので、いずれは高島平や多摩ニュータウンなど大規模団地の二の舞になると思っている
昭和までは親実家が地方だったし、兄弟が多かったから、そこに戻るということはなく、東京は慢性的に住宅が不足していた
しかしそれも団塊ジュニア世代まで。彼等は就職氷河期世代だから子供を作らなかった。
だからこれからの世代は一人っ子同士が結婚することになるから、それぞれの実家を単純計算で2戸相続できることになる
都内は賃貸世代が多いけど親が60過ぎると持ち家比率も高いので、
これからのZ世代以降の人達は余り心配する必要はない
富裕層の度合いにもよるがな。
◆毎日掃除してくれる 家政婦を雇えるくらいの金持ちであればそうだろうが、
150㎡くらいの 家を考えると、 セキュリティや、 階段の無いフラットなマンションを好む富裕層もいるだろう。
◆あと、10年くらいで、世代交代で、 マンションが余ってくるって話だが、
それはどうかな。 まず、昨年用に建てるペースが遅くなってきた。
土地が空いていない、古いマンションが解体出来ないことから、
やはり貧富の差で 古いマンションに住まざる負えない人が出てくるだけでは
ないたろうか。 その中でより良い暮らしやすいマンションの選別と
スケルトンリフォームを行い 内装だけでも新品にするだけでも
かなり気分が違いますし。そういうところはなかなか価格は下がらないと思う。
◆アメリカのIT企業は コロナかはテレワーク推奨していたが、
今は顔を合わせて直接仕事をした方が効率、成功率が上がるとされ
最近は出て来いとなってきている。 内の会社もそのようになってきた。
特にこれから 管理職になる人、 今管理職の人は テレワークより
会社に出てくるほうが多くなる可能性がてる。
◆都内の場所にもよるが、 地方よりも整備された公園が多い。
子育ては 自然が多いところでって思う人もいるが、
歳をとると 車が運転できず、 電車で通える大型病院が近い所へって
地方から都心に戻ってくる労夫婦もいる。 一度 都外にでると
なかなか探すのが難しくなってくるし、老後の引っ越しはさらに大変。
そこらへんをどう考えて買うかも頭に入れておきたいところでもある。
郊外は郊外のいい所やデメリットもあるし
都心は都心でいい所やデメリットもある。
まあ、何を優先するかは 人それぞれ何で、 ここでの対話が尽きないのは
その為なんだろうな。 20代であれば じっくり考えて
30代だいはそろそろと、 40代は少し焦り 50代は半ばあきらめて・・・
がんばれ
都心と郊外、マンションと戸建てそれぞれに長所短所があることは、本当におっしゃる通りです。勝ち負けはありません。
グローバル化と価値観の多様化、所得と資産の2極化、人口減少と少子高齢化、インフレ経済化が進展してゆく前提で、都心マンションへの現在のニーズ集中の度合いが今後、緩和するのか加速するのかがポイントですよね
5年後、10年後から団塊世代の相続が増え価格が落ちる説をたまに見るが、全国と都心の局地的な動向は異なる。23区人口は2045年までは増加する予測があるし、都心に限れば外国人次第ではさらに増え続ける可能性もある。
それまで年5%~10%上昇するとするとまだまだ本格上昇はこれからということになる
大手サイト掲載の都心マンションは割高物件ばかりだが、暫くするとそれが売れて相場となり、更に割高物件の価格が上昇するサイクル
富裕層には高齢者が多いが郊外の戸建てから都心高級マンションへの移住する流れが強い。
大病院に近く、車寄せからフラット、設えがコンパクト、二重警備カメラ等で安心、親族やスタッフも行きやすいから
都心の100平米以上の5億から20億あたりのマンション、ずっと見てるけど2年くらいずっと売れてないよ
これからインフレで賃上げで上がる要素しかないって言うけど、今でさえ売れてないのに今後さらに上がってもそんな値段で誰が買うの?
結局2年も売れてないって割高だってことだよね
もしくは、高値で購入してるから値段が下げられなくてずっとそのまま出してるって感じ
いくら売り主に時間的余裕があっても、早く売れるにこしたことないでしょ
その間何も利益生み出さず、固定資産税払わなきゃいけないんだから
2年も売れてないって付けてる値段が高すぎるんだよ
はっきり言って価格が見合ってないんだよ
強気とか言ってるけど、どんだけ乗っけてるのかって見え見えだから、誰も買わずに2年も売れてないんじゃん
ここも含めたSNSやマスコミは、都心マンションが値上がりして買い辛くなることをさんざん強調して一般層の焦燥感や買い急ぎを煽っていることに気づいているのかな。都心は元来一般層が住むところではないのに…
不動産広告は たまに 客寄せパンダの所あるからね。
これだけの高額不動産取り扱っていますってだけで・・・
別の所だけど、 堂々と 池袋/28㎡ 月8万 って書いてあって
広告の所見せてって言ったら、 期限付きだよ
持ち主が3ヶ月アメリカに行っていて3ヶ月後戻ってくるから
そしたら空けてくださいって 言われた・・・ 確かに
確かにその値段なんだろうが・・・
ここの不動産屋には 二度と行かないようになった
買うのも売るのも見送るのも自分自身。
意見や分析や広告を見た時に鵜のみにせず、冷静にしっかり考えて見極める力をつける必要がある。売買して得した人も損した人もいるし、買いそびれて後悔している人も多い
だから結局今の都心不動産は投資で上がってるんだよ
不動産は本来住むために買うもので、短期で売買して損した得したとか、もっと上がるから今買わなきゃ乗り遅れるとか、都心一等地しか勝てないとか、そういう金儲けのために買うものじゃないんだよね
本来 バブル時代に 不動産投資を失敗して 泣いた人が大量にいたのですが
忘れ去られた30年 中国力や、海外の力から、 動産投資をする人が
ちょこちょこいるらしいが、20年前に底値で買うのならまだしも、 今買っても
たいして投資にはならんと思うのよ。 買い始めが高額だからね
であれば、住む家と これから暑いのは避暑地の別荘かもしれない。
10年前はかなり安いものがあったが、今良いところは購入できないのでは。
冬場あったかいところでの購入を考えて探しているかも・・・
あ、沖縄のマンションはすでに高額になって買えないから。
総量規制は不動産融資全体への規制。
借入への依存が高い中小企業や地方への悪影響が大きすぎて、よほど工夫した仕組みにしない限り弊害の方が大きい劇薬。もちろん資金豊富な富裕層や国内で借り入れしない外国人は購買力で相対的に有利になる
東京かつ都心部への一点集中、一極集中の再加速が根元でしょ。
政府機能、大企業本社、商業施設、ホテルレストラン、スタジアム美術館、大学、ターミナル駅…
そりゃあ人も集まるし地価もオフィスもホテルもレストランも娯楽も全部高くなってるのにマンションだけ値下がりするはずがない。
東京の都心は狭くて限られているんだからねえ、
多極化しないとね
都心マンション高騰の一番の原因は
よく日本のGDPが低下していて景気・経済の回復には生産性の向上が必要だ
そのために付加価値の高い仕事をする必要がある。
そうすれば賃金が上昇し景気がよくなるというエコノミストの意見を聞くが
意味がわからない。
生産性が低いといわれると、あたかも労働者の能力が低く付加価値を
生み出せないから、労働者側に問題があるように聞こえる。
でも労働の付加価値って要するに会社の利益なんじゃないの。
極論、社員が本当に無能でも不労所得(例えば賃料、特許権、著作権の収入)
で大儲けしてる会社があったら、そこの社員は生産性が高いってことになるよね。
企業の内部留保ばかりが増加し、賃金を上げず労働分配率が低下し
負のスパイラルで消費が低迷し企業利益が上がらずGDPが低迷している
だけじゃないの。
そのためにも賃金が大幅上昇し消費が伸び、中古マンションの
実需に刺激を与えることが大事なんじゃないのかなと思う。
そうすることで、多くの人がマンションを購入でき、マンション価格も維持され
このスレのファンである暴落待ちの人も救われると思う。
賃金を上げるためには まず、土台から上げなければならないと思う
最低賃金をまず5年以内に 1500円まで上げる10年で2000円まで持ってこないと。
これが、平均ではなく、全国で2000円まで持ってこないと意味が無い。
そうすれば、自ずと賃金もあがってくる。
体力のない会社は併合してもろて、そうすれば大きくなるし。
小規模もどんどん併合して中小になって賃金が、一部上場企業と同等くらい
貰えるようになれば、 転職も活発になってくるだろう
大企業だけでなく優秀の人で認められればそれだけの賃金が支払われる
世界を作れば、 やっとそこで世界と肩を並べられるようになる。
せめて韓国のGDPを超えるくらいにならないとな。
そして、いつでも肩たたきがあり、会社をやさせられる緊張感をもって
すれば、世界でも通用する人材も育ってくると思うが・・・
それだけ厳し競争社会に 今の子が耐えられるかだな。
速報!日銀が来週会合で利上げの公算大、米新政権の影響限定的なら-関係者
Bloomberg 2025年1月16日 11:02
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2025-01-16/SQ4SDOT0AFB400
日本銀行は、来週予定されるトランプ米次期大統領の就任時の発言を受けて金融市場などで大きな混乱が起きなければ、23、24日の金融政策決定会合で追加利上げを決める公算が大きい。複数の関係者への取材で分かった。
あなたにとって都心のイメージは?
千代田区 + 港区限定(除く湾岸)0% 山手線内側南側33.3% 都心6区(含む湾岸)26.7% 都心6区 + 23区駅近40%15票