23区内の新築マンション価格動向(その58）

川崎でいくら物件を出しても東京には影響ないだろ

都心部には影響ないけど、
隣接する外周区は大きな影響を受けます。

下手すると値崩れにつながる。

武蔵小杉、１億以下物件しか売れない街。

価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」

ダイヤモンド・オンライン 5月9日(水)8時30分配信

　中古住宅の広告ルールが変更され、いわゆる「二重価格」の表示が解禁される見通しとなった。

　二重価格とは旧価格と新価格を併記して、値引き販売中であることと値引き幅を明確にした表示方法。現在、不動産業界では、新築後2年以内の未入居物件にのみ認められているが、今夏をめどに中古住宅にも拡大される見込みだ。

　もともとはバブル全盛の1988年、値付けに失敗して大量に売れ残った新築マンションを処理するために解禁された制度だ。リーマンショック後にも、「500万円値下げ」などと表示した売れ残り新築マンションが、「アウトレットマンション」として各地で販売されたのは記憶に新しい。いずれも「お得感」が伝わり販売が好調だった。

　足元の中古住宅市場は低迷中。新築での成功事例から仲介業者は二重価格解禁を待ち望んでいるかと思えば、それほどでもない。

　なぜなら、「中古住宅の表示価格はすでに“商談の参考価格”という認識が定着している」(大手仲介会社)からだ。表示価格は売主の「売りたい価格」であって、その価格で取引がまとまることはレアケースとなっている。

　売却専門仲介の「売主の味方」の風戸裕樹社長は、「最近では、買い手も“買いたい価格”である“指値”を提示する入札のような方式が一般的になった」と言う。指値は「市況次第だが、最近は表示価格の10％引き以上が多い」(風戸社長)と打ち明ける。商談で価格が擦り合わさっていくのだ。

　その結果、首都圏の中古マンションの直近3年間の成約価格は、表示価格の6.6～10.2％引きで推移している(東京カンテイ調べ)。

　つまり、「今さら」という思いが強いのだ。逆に、東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「もっと価格は下がる、と捉えられる可能性が高い」と買い控えや、さらなる値引き要請を誘発するリスクを指摘する。「値引きしないと売れないような物件は購入対象外とする消費者は一定数いる」(中山研究員)という。

　一方で「値下げ表示は消費喚起になる。『これだけ値引きしたのだから』と低い指値を断る理由にもなり、交渉がまとまりやすい」(風戸社長)と前向きに捉える声も少なくない。

　二重価格の効果も悪影響も不透明なため、大半の仲介会社は二重価格が定着するのか否か様子見というのが今のスタンスだ。

　本来、竣工前に販売するマンションと異なり、中古住宅は現存する物件なので、査定や価格の根拠はシンプルなはずだ。中古住宅市場の活性化のためには、表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要である。

　(「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木 豪)

親の援助で近郊、郊外マンションを高値づかみする風潮もそろそろ終わりが近づいているのでは？
武蔵小杉の売れ行きが見物ですね。

目黒区大橋のタワマンの販売も急速に勢いを失って来てます。

近郊駅近タワマンブームは一過性のもの

新築価格は年収の「6倍」　マンション、前年より買いにくく　東京カンテイが11年「年収倍率」発表
住宅新報 5月8日(火)18時2分配信

　東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」の2011年版を算出した。マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので、低いほど買いやすいことを示す。年収は、各都道府県の「県民経済計」を基に予測値を使用した。
　全国平均は、新築マンション価格の年収倍率が6.27(前年比0.26ポイント拡大)、中古マンション(築10年)価格の年収倍率が4.32(同0.26ポイント拡大)で共に拡大。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因だ。
　新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったことがある。供給が集中する形となった都市圏は価格水準が高いため、結果的に平均価格が押し上がった。
　一方、中古マンション価格の年収倍率は2年連続で4倍超え。流通価格(1854万円)が前年比で72万円上昇したことが影響している。新築供給が各都市圏の中心部に集中しているため、周辺地域で中古需要が顕在化。流通価格の押し上げにつながった。なお、新築価格の年収倍率との差は1.95ポイントで前年と変わらず、単純比較では新築より年収約2年分購入しやすいことになる。
http://www.kantei.ne.jp/index.php
最終更新:5月8日(火)18時2分

タワーは異様に高くなりすぎてたから調整でしょう。
リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

>リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

本当はそうだと思う。だけど、そういう発想が無い人が高い値段を出して買う。
それは眺望なのか、昔からある「高層物」への憧れか。

タワー以外にもマンションの問題点を考えないで気軽に買う人が多すぎて怖い。
将来を考えると気落ちするから目先のことしか考えられない人が増えてるんだろうか。

ま、将来数十年後に起こるであろう建替え問題も、
気軽に考えて買う人が多いし。

田舎者は高層ビルに憧れますよね。

東京人は憧れる必要などなくて、普通に高層ビルに住んでますよね。

建て替え考えたら新築買えないよ。
必要になる頃には人口減ってるんだから。

買い替えで損してもいいなら新築でもいいが、
建て替え考えるなら既に古い物件買わないと。

建替えの問題もどうだけどどっちかっていうと維持費の上がり方が気になる。タワーだと1LDKとかでも月4～5万円くらいになるでしょ。年金もどうなるかわかんないし、資源インフレが進めば積み立てが足りなくて負担増えるかもしれないし。

かなりハイペースで貯金しとかないと、貸すか売るしかなくなるけど人口減って相場下がってるだろうから手取りで残る金で借りれる家ってかなりしょぼそう。

それまでに売るつもりの人が多そうなだけにどっかのタイミングで中古価格大暴落するんじゃないだろうか。

>820
ものすごい短期目線の話しでしょう。
不動産勝手も転売か賃貸で収益上げられなきゃ誰も買わなくなるよ。

大分安くなったよ。

リーマンから何年経ったかな。

この値段で買えないと言われてもな（笑）

金融緩和で上がってるなら不動産よりいいものがあればそっちに流れる。
今は株式市場が不調だから消去法で不動産が選ばれてるだけだし。

暴落するときは暴落するよ。

高齢者になって「車がないと生活できない」エリアは厳しいよ。老人になって刑事被告人になるのは嫌だ。


新東名を18キロ逆走＝84歳男性「高速と思わず」―静岡

時事通信 5月13日(日)0時22分配信

　12日午前11時50分ごろ、静岡市清水区宍原、新東名高速道路の新清水インターチェンジ（IC）付近で、逆走している車があると110番があった。静岡県警高速隊は、路肩を逆走する保険代理業の男性（84）＝同県富士市＝の軽自動車を見つけ、停止させた。車は18キロ逆走。高速隊は道交法違反で男性に交通切符を交付した。
　逆走による事故やけが人はなかった。男性は高速隊に対し「高速に乗ったつもりはなかった」と話しているという。

車を運転しなくても、交通事故の被害者になる場合があるから
エリアに関係なく、何も安心は出来ない。

>828
東雲もそうだけど。しかも連続

全戸出さずに
戸数を小分けして売り出して、即日完売と言われてもねえ。

第1期～第2期3次まで申込登録の連続即日完売を果たす!
http://house.goo.ne.jp/buy/bm/detail/13108/030/W/P10003863.html
2011年9月にマンションミュージアムをオープンした＜プラウドタワー東雲キャナルコート＞。

それから約3ヵ月。第1期250戸を販売し、申込登録即日完売。第2期～第2期3次計156戸も申込登録即日完売を果たした。

これまでを振り返ってみて、来場者の反応はどんなものだったのか？販売担当の白江さんに伺った。

「とにかく大盛況でした。ららぽーとに近いという立地特性もあり、ふらっと足を運んでくださるお客様もいらっしゃいました。
オープン当初は予約制だったのですが、予約の時点ですでに満席でしたので、資料だけお渡ししてお引き取りいただいた方もいらっしゃったほどです」

「また、マンションミュージアム内に大型のキッズスペースをご用意し、土日祝日はベビーシッターを常駐させていただいたのですが、『ゆっくり話ができた』『気軽にまた来られる』等のお声をいただきました」



来場者の評価ポイントは、「街並み」と「防災対策」

「ご来場のきっかけは、『都心への近さ』が大多数です」
では、来場者の評価ポイントは何だったのか？

続けて伺ってみた。

「ご来場されるきっかけは、『都心に近い』『東京に近い』という方が非常に多いです。電車はもちろんですが、バスも意外と便利なんですよ」

一方、実際に来場されたあとの評価は、さまざまなポイントに分かれるという。

「当物件には色々な魅力が詰まっており、お気に入りは人それぞれなのですが、『東雲キャナルコートの街並み』と『防災対策』へのご評価は特に高いと感じています」

「街については『24ｈ営業のイオンがすぐ』『キャナルコート内に15ものクリニックがある』こともそうですが、実際に街を歩いた時に感じられる独特の心地よさ。これも大きな魅力だと思います」

「防災対策については、震災を踏まえ再度計画の見直しを行っております。その分、販売開始は遅れることとなりましたが、皆様に安心をご提供させていただくためには、欠かせない時間であったと思います」

＞高齢者になって「車がないと生活できない」エリアは厳しいよ。
確かに駅から10分以上かかるような駅遠マンションは高齢者には住めないね。

>833
大丈夫？だいぶ追い込まれているようだけど・・・
幻聴とか聞こえてこない？

郊外でパラサイトシングルが増え続けていることを
業者は知らないのかな？

このｽﾚに関係ないかもですが(ﾟ〜ﾟ;)

年収600万〜700万までの一般サラリーマンのファミリー層が買える新築マンションって、何区が多いんでしょうか？？

一番買えそうなのは、足立区が多い

>837
足立区か葛飾区か板橋区って感じかな。
練馬区も江戸川区も端っこにあるけど、２３区の端っこにはそもそもマンションは少ないからね。
北区を忘れてると言われそうだが、県境である赤羽ではその年収では厳しいかも。

過去に事件事故などがあった部屋でも
築30年ではウヤムヤになってるんだろうなあ。

建て替え狙いでしょ。そうでもなければ震災後に旧耐震物件買う理由がない。

>839
練馬や江戸川はいいと思う。
でも足立や葛飾とかに住むくらいなら自分は２３区にはこだわらないな。
市部とか都下とかいっそ神奈川千葉埼玉でいいところに住みたいな。

どこ住んでもマンションはマンションに過ぎないから、どこが嫌とか言ってないで謙虚に生きるべき。

↑
意味わからん。人気で環境のいい区にあるマンションと上に挙げられてるような
足立区や葛飾区みたいな底辺区にあるマンションじゃ価値も住民層も雲泥の差。
戸建＞マンションが持論ならスレ違いだからもう出てこなくていいよ。
高級マンションにはご縁がない方だろうしね(笑)

板橋と練馬はよきライバルだと思ってたけど、板橋の圧勝だね

プラウド板橋駅前は即日完売だったよね

>845
底辺とかひどい言い方するね。
２ちゃんねるじゃないんだからマナー守ろうよ。
おそらく削除になるだろうけど。

>848
「プラウド板橋駅前」なんていうマンションは存在していません。
「プラウドシティ池袋本町」ならあります。
ＪＲ板橋駅は板橋区・豊島区・北区の境界線上にある駅です。