マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？

人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。
５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。
逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。
極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。
不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。
家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。
これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。

管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？
そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。
もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。
大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。

>38

>スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる
点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？
>少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど
ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。

築１０年程度のマンションは通常債務超過で売却できないためやむえず賃貸に出すケースが多いですが、
あなた様のマンションは値落ちが少なく、債務超過でないので売却が可能なため賃貸で貸し出す人がいないんでしょうね

>今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、
あっても1LDKのような狭い部屋だけです。

戸数はそんなに出ていませんが、分譲マンションの賃貸もいくらかはでてます。
・・・が確かに数は少ないですね、たいていはアパートですし、築浅マンションはすくないかな

>私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。
>逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。
>まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。

現金で払えるが、税金対策であえてローンを組むってやりかたですか、うらやましいです

>値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間
>の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。

大損というのはマンションの価値下落が大きいということですか？

>75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、
>割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に
>自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない
>と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。

なるほどです

>まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが
>一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。

この辺は住居に求める性能とコストを比較してなんでしょうね

>39

>家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。
>現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。
>賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。

分譲マンションにかけるお金を貯蓄できるので老後は賃貸のほうが安心ですよ
分譲マンションという物件で資産を持つより現金で持つほうが流動性が高いですし、地震火災等のリスクが現金のほうがはるかに小さいですからね

また購入後に転勤や倒産等があった場合、購入していた場合はダブルローン等で悲惨な状況になりますが、
賃貸の場合はそのような環境変化に対して強いですからね

ただ、住宅の性能を重視される方については分譲がいいかもですが・・・

>40
>細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？

>例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の
>支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？

マンションの広さ次第ですが、子育てが終わった後に夫婦２人なりではもてあます広さのマンションだと
管理費等の負担が多くなりすぎて大変ですよ
例えば３０歳で新築マンション購入して９０まで済むとしたら築６０年
修繕積立金の金額がとても高くなりますから、老後を考えると３，４LDKのマンションを保有し続けるのはよくないですね

>41
>人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。
>５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。
>逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。

リアルは話では５年後に収入が半分になったらどうするか・・・辺りですかね
失業、倒産はあっても再就職するでしょうから…
年収半分になったらローン払えるもんですかね、１０年くらいのローンで組んでたら可能かな…

>極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。

生命保険替わりって使い方できませすね、賃貸と違って

>不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。
>家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。
>これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。

オーソドックスなケースでは

【１，２LDK賃貸】
２５才～結婚

【３，４LDK分譲】
３０才～子ども２人産む

【１，２LDK分譲or賃貸】
５０才～子ども２人出ていく

と住み替えするのがベストでしょか？？



>43
>管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？
>そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。
>もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。
>大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。

新築で最新設備の賃貸を引っ越していくのと築３０年なりのマンションに高い修繕積立金を払い続けるのどちらがいいでしょうか？
建物の構造（断熱、防音）ではマンションの圧勝、設備のよさでは新築賃貸・・・って感じですかね

>>45
4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。
購入よりも多くの貯蓄をできるとは思えませんが。
だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。
賃貸の良いところはその時の自分の財政状況に応じて住居のレベルを下げることができることです。
購入と同等に近い生活を常に望むのであれば転勤に強い、住環境が悪かった時に移動できるがメリットでしょうかね。

>4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。

例えば月１２万円の家賃のマンションの購入価格はいくらぐらいを想定していますか？

>だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。

それはマンションの劣化を大きく無視しているからですよ
新築マンションはすむに従って
　１．修繕積立金が上がり続ける（築４０年、５０年のマンションの積立金はかなりたかいです）
　２．マンションの性能が相対的に劣化する

分譲マンションってリフォームで投資しない限りは性能はあがりませんよね（劣化によりちょっとずつ下がる）
賃貸で住居の性能を上げる必要がないならば

２０１２年　家賃１２万
２０２２年　家賃１１万
２０３２年　家賃１０万

という風にコストを下げられますよ。

つまり分譲マンションに住み続けるのと同様に住宅性能アップが不要ならば、・・・住宅の劣化を認められるなら家賃が下がる。
つまりあなたさまの仮定（７０歳から得）は正確ではないよ。
単純に同じマンションに賃貸に住み続けるのと買うのとでは４０年も続ければ分譲のほうが得だろうが・・・

また５０歳と７０歳ではマンションに求める性能（例えば手すりの有無や段差等）が違いますから
５０歳に適しているマンションを７０歳になっても保有し続けていることに意味がありますか？

何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。
49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。

自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
に安いという価格形成です。

そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
ほとんど出回らないみたい。



本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
とっくにマンションになってる。

スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

中古の値付けは売り主さんが自由に決められるので差がつくことありますよ。
中古は値段が叩かれることが多いのでそれを見越して初めは高めに設定することが多いそうです。

素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。
シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。

>50
>何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
>当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。

十分な賃貸住宅が供給されている場合で、部屋を自分好みに改装したい欲求が小さい場合は賃貸のほうが金銭的には有利ですね。

>49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。
確かに金銭的には賃貸有利ですが、高性能な分譲マンションと保有することに憧れがある感じですね。
ありえないことはないです、分譲と賃貸の違いを勉強しているところです

>51
>自分の住んでいる付近では、築5～6年位までの築浅は高いけど、それを超えると築10年も築20年も
>中古価格にあまり差がないです。それを超えて、築40年を超える1970年代～80年代前半物件は大幅
>に安いという価格形成です。

地価が高いので建物の償却がマンション価格にあまり影響を与えないんですかね
４０年超えについては建物の劣化以外に施設がいまの時代に合わなくなっているんですかね

>そのせいか、近所では60平米程度の駅近の分譲(2LDK/3LDK)を売る代わりに賃貸に出して
>75平米前後の新築または築浅に住む方が結構いるように感じます。家賃でローンを支払う感じですね。

教えてほしいのですがどうして売却せずに賃貸に出すのでしょうか？
建物価値の低下と管理費等と税金を考えると売ってしまったほうが得な気がしますが・・・
税金対策ですかね

>それでも駅近は人気が高いみたいで、４年以上待っていたり、知人友人を通した紹介が無いと
>ほとんど出回らないみたい。

人気の土地だといい物件は賃貸では出回ってないんですね

>本当は駅近で、それなりの広さの一軒家がコスト的にも一番いいのだが、そんな物件があったら
>とっくにマンションになってる。
コスト的にいいのはなぜなんですか？
駅近に戸建ては土地のコストが高いなぁと感じますが

>52

>スレの流れとは関係ない質問ですが、同一物件で「現在賃貸中」という物件が大幅に安く
>出ていたことがあるのですが、何か問題があるという事でしょうか？

>同じ位の広さで階もそれほど違わずに、一方はリフォーム済みで4880万円、
>他方は「現在賃貸中」で3800万円(端数は忘れました）というのは普通でしょうか？

私も気になります
確か、住居用のマンションを一度でも賃貸で貸し出しすると収益物件になり…
例えば
　住居用の価値　…　月額賃料の２００カ月
　賃貸用の価値　…　月額賃料の１２０カ月
程度になると聞いたことがあります。

なんでなんですかね？？

>54

>素朴な疑問。スレ主は近々マンション買う予定あるの？なんだか蓋然性の話ばかりで本人属性が一向に見えないのだが。
>人生いろいろ、万人に正解な不動産なんてないだろ。結婚するかもしれない子供作るかもしれない失職するかもしれない早世するかもしれない、
>それ全部にフル対応して、しかも金銭面でそれ以外の選択より得する話、なんてないと思うが。

・・・その前提ですと賃貸が有利（賃貸は変化に強いですからね）
しかし、分譲マンションがほしいなと思ってこのとぴをたてています。

>シミュレーションばっかりで買えない人になりませんように、老婆心ながら。
ちなみに54さまはどのくらいシミュレーションされてから買われましたか？
おっしゃる通り購入は勢いも大切・・・というか勢いないと買えないとあ思いますが…

ちなみに私が買おうと思い準備していることは…
　１．マンション管理士、管理業務主任者、宅建の資格を取得（または同等の知識を保有）
　２．マンションの構造について人に営業できるくらいの知識を持つ
　３．物件価格の３割を準備
１と２は年内に完了しそうですが、３は時間がかかりそうです。

家族の人数が確定した後にすぐに購入できるように準備しておきたいなって感じです。

長いの書きすぎ・・・

（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。


以上

>58
>長いの書きすぎ・・・
ごめんね、まとめ下手で

>59
>（競売スレにも同じことが言えるが）原理原則に忠実すぎるタイプは実戦には向かない。

原理原則を十分学び、臨機横柄にその知識を使いこなせるようになってから実戦に行くのでは？
あなたさまはどのようにして実戦に向かったの？