売るか　貸すか？？？

今のマンションの管理費、修繕積立費などの諸経費が分かりませんが
仮に20,000、入居率90%、家賃回収代行料5%、固定資産税4万/年で
計算すると利回りは4.5%程度ですね。
ワンルームのように回転の利くマンションでもぎりぎりという所でしょうか？
ファミリータイプだと空室率が高くなりがちですので売ってしまった方が
良いかも知れません。

先の利回り計算は正しくないですね。すみません。
1400万というのを売却価格ではなくローンの残債と勘違いしてしまいました。
家賃の回収代行も7%が平均的な相場みたいです。
掲示板で残債まで書く事はないと思いますので、以下の金額を残債で割って
年間利回りを計算してみてください。

［仮定条件］
入居率：47ヶ月／48ヶ月＝0.98(4年に1ヶ月の割合で空室になるものとする)
家賃回収代行手数料：7%
管理費+修繕積立金：18万円/年
固定資産税：89,000円/年
家賃：102万円/年
更新料：42,500円/年
礼金は賃借人退去時の修繕費に充てるものとし収入には加えない。

年間収入：102万ｘ0.93ｘ0.98+42,500-18万-89,000=約70万
100を得られた利回り%で割れば残債の返済額を回収できる年数が分かります。
仮に残債が1000万だとすると利回り7%で15年弱で回収でき、残債が2000万だと
利回り3.5%で回収するのに29年弱かかる事になります。
その後の家賃収入は純粋なプラスです。
それと売却して得られる1400万から残債を引いた残りの金額を今手に入れるのと
どちらが良さそうかの比較になります。

主な考慮点は以下の通りです。
1.今後の家賃動向の見極め。（長期的に上がるか下がるか）
2.回収期間が長期に及ぶ場合の家賃変動、空室率、諸費用の上昇、
　物件評価額の変動リスクなど。

厳密にはこの他に減価償却費などが経費計上できるのでもう少し利回りは良く
なると思いますが(所得税、住民税が還付される)大雑把に見積もるのであれば
それは余裕分として除外しても良いでしょう。

残債が200万で本当に85,000円でコンスタントに貸せるのなら持っていても
いいんじゃない？
建物部分の購入価格、築年数にもよるけど減価償却費の効果が相対的に
大きくなるかも。

そこまで条件揃ってるなら後は火災、地震みたいなリスクまで考えるかどうか
ですな。

賃貸に出す場合のリフォーム代は５０万円で足りるのでしょうか？
（ヨコからでスミマセン）

なんだか難しい事は分からないけれど昭和５８年の物件で１７００万で
購入したのが今１４００万で売れるなら売ってしまったほうが
良いと思いますよ。
古くなれば大規模修繕などの話も出てくるし設備器具などのメンテナンス
とかいろいろかかってくるのでは？リフォーム代だってなんだか
もったいない気がします。

昭和５８年築の物件を７年住んで差額３００万で売れるなら売ったほうがいいに決まってます。
でも、そんな価格でで売れるとは思えませんが・・・。

これ以上人の意見を聞いても売った方が良いという意見と賃貸に出した方が良い
という意見が拮抗して来ます。

判断基準はあくまでもあなた自身の資産配分に不動産を組み入れるかどうかです。
極めて乱暴に言えば、１５００万前後の現金資産が別にあるのなら不動産を残す
価値は充分あるでしょう。ほとんど預金がないのなら売って現金資産を確保する
べきかも知れません。

両方が等分にあればインフレ、デフレの影響を最小限に抑えられます。

売却にしても今に売るのは大損です、地震が収まる来年以降にしましょう！
駅近なら年金変わりになりますから賃貸がベストです！

>>16
６年近く前のスレにレスして面白いですか？

おっと、７年近く前だね。

>>17
ノンノン！
１５番さんにレスしたのです。