マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

>278
あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

私は職人ではありませんので分かりませんが、
普通はそうでしょう。
だから手抜きという言葉があるのですよ。
あなたは、設計・監理は必要ないという考えの方ですか？

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。

ところで、設計・監理会社や施工業者の募集はどうしてやってますか？
設計・監理会社の募集は大切ですからね。
どうやって募集し選ぶかということですね。

公募することが大切でしょう。

請負者と信頼関係を築こうとする人
ｖｓ
疑う事しか知らない人

後者は相場観も無く安く叩きまくって墓穴でも掘ったんだろ（笑）

大規模修繕工事のやり方を知らない者がいるんだな。
小規模マンションだから、設計・監理会社に依頼することは
考えられないんだろうがね。

>286

捨てゼリフはカッコ悪いよ。

やり方は色々有ってどう言う方法を取るかは自由。他人が自分と違う方法を選んだからと言って見下した言い方はようないよな。

お前だって素人が偶々うまく行った僅かな工事経験でしかないんだろ。

多分ペーパーマンカン士じゃないの？
自分の乏しい経験と教科書どおりの知識しか語れない。
自説を曲げないアドバイスは助言ではない。
相手の立地・環境・経済状態等を勘案し与えられた条件の中で最適なプランを提示してこそ
アドバイスだ。

286の理屈だと工事請負者は手を抜くけどコンサルは手を抜かないってことだよね。

私はボランティアとして、マンションのお手伝いをしたいと
思っているだけですよ。
修繕工事会社についてというスレがたっていますので、それを読まれたら
工事の手抜き等が書き込まれているので分かりますよ。
それに、管理侍のスレも是非読んでください。
いろいろな情報の提供をしますから。

コンサルに騙される方がよっぽどか多いんだけどな
管理組合の体制を作ることに焦点当てたほうがいいと思うが
暇な爺が尊敬されたいがためのコンサルとか
世の中で提供されていないような事まで求めるから現実にならない
その金じゃ誰もやらないような事ばかり好き勝手に言うだけ

>290

上から目線の方法を一方的に押し付けるボランティアはイラね。

飽くまで意見に留めてどの方法を採用するかは各自の判断に任せるべきだよ。

設計・監理の大切さが分からないというか積立金の少ない
小規模マンションのかんがえることだね。

>294

お前しつこい。

>293

お前しつこい。

>293

小規模マンションでも、大規模マンションでも、設計管理は無用の長物です。

何故なら、設計管理とは、文字通り、設計が伴う仕事であるからで、新築マンションでないのなら設計に関しては全くの不要です。

次に管理ですが、これは何をどのように管理するかを考えれば良いのです。

大規模修繕工事はリフォーム（リノベーション）です。
しかも、改造や増築などではないリフォーム（リノベーション）です。

規模が多いだけで、部屋内の間取りを変えないリフォーム（リノベーション）と同じです。

部屋内のリフォームをするのに設計管理を探して雇うと言うのでしょうか？

設計管理を仕事としている人たちが、本来のテリトリーを広げ、リフォーム（リノベーション）にまで進出したことが発端なのですが、本来は、既存の建物での大規模な改造や増築などを含むリフォーム（リノベーション）に進出したのですが、次第に大規模な改造や増築などをしない単なるリフォーム（リノベーション）にまで広まり、今では、何でもかんでも責任を取らせる部門を増やしたほうが安心だと言う、誤った考えが広まり、マンションの大規模修繕工事にでも設計管理を付けるのが当たり前だと思い込まされてる人が多いのです。

責任を取る部門が多ければ、役所のように責任の「たらいまわし現象」が起きてしまいます。
責任を取るのが一社であれば、その一社は逃げも他の部門に責任転嫁することさえできません。

つまり、逆なのです。

しかも、大規模修繕工事で、普通と言うか最低限のレベルを下回らない工事をしていれば、責任問題になるようなことは起こることはまずないのです。
現実に、手抜き工事をされたとしても、重大な責任問題になるようなことは、まず起こらないのです。

だから、普通くらいの施工会社に工事依頼をするなら、設計管理は何もしなくて、施工業者に「任せた！頼むよ！」でことは済んでしまうのです。
あとは、仕事をしちえる振りをしているだけで、施工業者が全て責任もって工事を行うのです。

無駄な金を支払っても良く、設計管理を頼むことで安心する人が多いのなら、頼んでも良いでしょうが、設計管理が能力を発揮するのは、新築の現場か、大きな問題があり、施工業者では手が出せない現場のみであることを知ったうえで判断したほうが良いでしょう。

自分が設計管理などで収入を得ている人なら、大規模修繕工事に設計管理は必要だと言うでしょうね。

だから、積立金のないとことか小規模マンションはそれでいけばいいでしょう。
工事を監視する者がいない工事なんて一体どうなってるの？

>297

うち500戸を超える大規模だけどコンサル頼むつもりないよ。大規模修繕時の予算は150万円／戸位の計画になってるから貧乏ではないかな。

しかし、あんたみたいな住民が居なくて本当に良かったと思う。

>297
第三者が、工事を監視する必要があるのでしょうか？
工事の出来が、その業者の評判になるのです。
詐欺が目的で、直ぐに逃げてしまうような業者を使うのなら、第三者に工事を監視させる必要もあるでしょうが、そうしたとしても、手抜きをする業者は手抜きをしますし、業者が逃げてしまえば、頼んで監視していたとしても、責任の取りようがありません。
そんな手抜き工事をしたら、直ぐに悪い評判が広まり、仕事が来なくなってしまいますので、普通の業者なら、そんなことはしませんよ。
ここは日本なのです。
業者さえ間違わずに選べば、満足度の違いは出るでしょうが、手抜きで問題になるような工事をすることは、まずありませんし、何かあったら、ちゃんと処理してくれますよ。

あなたの言い分は、まるで、設計管理業者側の言い分のようにしか思えませんよ。

>299
工事の施工会社、つまり元請の会社を相見積や説明会を行って決めますよね。
しかし、その元請会社は直接は工事はしないのは知ってますよね。
元請会社からは、現場監督が１名しかきませんよ。
工事をするのは、地元の下請け業者、孫請け業者、曾孫受け業者がやるのです。
それらの業者が会社の利益をできるだけ多くするために、手抜きをすることもあるでしょう。
手抜きをしても、１０年程度は十分もてば、わからないですからね。
窓ガラスのシートを、古いのを取り外さなくて、その上からやることだって簡単にできます。
その取り外した量をみれば分かるのですが、その監視をする者はいないのです。
手抜きで問題がないとしても、決めてあった材料のグレードを落としたり、量を少なくする
ことはできるでしょう。
それをやるんだったら、もっと安くできた筈ですからね。

マンションが契約した通りの仕様・材料でなければ意味ないしね。

元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
全て、下請けで工事はやるんだからね。

設計・監理が必要なことが分かったかな？

>302
＞元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
＞元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
＞全て、下請けで工事はやるんだからね。

では、元請会社の社員は、何をするのですか？

あなたは、工事のことを知らないようですね。
おそらく、どこかで聞きかじったことしかないのでしょう。

実際の工事現場のことを、どれだけ知っているのでしょうね。

あなたの書いた内容は、誰かから聞いたことを、考えもせず、確認もせず、鵜呑みにして文字にしただけのようです。


元請会社の社員は、何をするのか答えて下さい。

>300

適当なことを、本当のことのように書いているのをみて、唖然としました。

あなたの書いた内容は、かなり湾曲されていて、事実からはかなり遠い表現になっています。

簡単に言うと、嘘と言われても仕方ないことです。


あなたが、元請会社と子会社との関係について、どれだけ知っているのかを確認する必要がありますね。

元請会社と子会社や孫請会社との関係について、あなたが知ってることを教えて下さい。

これだけのことを書くのですから、あなたなら知っていて当然の簡単なことです。

簡単なことですから、答えて下さいね。

監視するとかしないとか信頼関係が築けないなら自主管理ならぬ自主施工でやればいい。
もし後から不具合が発生したら、その為に保証があると思うけどね。

不具合はなくても、１００の経費をかけてやるように契約したのに、
８０でやられたら、それでもいいんですか。

>304
単なる現場監督ですよ。
それから、下請け業者を決めたりね。
住民の苦情を聞いたりもしますよ。
スケジュール表を掲示したりもね。
現場監督は、業者の指導もしませんよ。
一人では、何にもできないのです。結構雑用が忙しい
ですからね。
やるのは、設計・監理がしてますけどね。

>>308
その金額は具体的にどんな工事をどんな材料で行った場合なの？
ペンキ一つでもピンからキリまであると思うけど。

>308

その1世帯辺りって言う表現やめた方がいいよ。

70m2と100m2で同じ分けないんだから。

平米単価も規模で差が出るから十把一絡げにはできないけど、まだマシかな。

>312
工事の内容はかなり幅広いですよ。
足場を組む業者、窓枠のシーリング業者、屋上防水業者、開放廊下のシート剥ぎ業者、
電気業者、敷地の整理業者、廃棄物業者、建設事務所を作る業者、資材を整理する業者、
植栽業者、ペンキを塗る業者、ガードマン（交通整理）まだまだいろいろな職人が
必要なんだけど、それをマンションで全て各業者に注文を出すの？
相見積をとって。

>315

外壁の数量を出さない時点でダメじゃん。理解し易いジャなくて騙されやすいの間違いだろ（笑）

>315

簡単に書くと外壁の工事なら面積を出して平米辺りの単価に労務費や経費を加えて見積もりを出さないとダメだろ。

タイルとかは、足場を組んでみてみないと正確な金額はでないからね。
それは、契約でうたってあるでしょう。

>318

契約前に数量出さずにやって見ないと分からないとかって本気で言ってるの（笑）

数量に大きな違いが出たら後で協議の上変更するんだよ。

どんぶり勘定で工事発注してここで能書き垂れてるわけ？

>319
タイルの場合は、契約上そうせざるをえないのですよ。

>320

まあ、うちじゃないから好きにやれば。

>322
>323

この書き込みを信じる人は救われない。

例えば廊下のシートを張り替える場合、廊下の幅と長さが分かればおおよその面積が出るので数量で見積もりは出せる。

鉄部塗装も部位が分かれば寸法から面積は出せる。タイルにしても何にしても清算変更はしても最初から1戸当たりの○○万円なんて出してくる業者は、管理組合が舐められている証拠。それでＯＫなんて言っている奴はいい鴨（笑）

戸当たりで見積もるッてことは、７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。

同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。

業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」

これを勧めているような奴はタダの嘘つきか管理会社や業者の回し者であ〜るっ（笑）

やけに㎡数に固執してるね。

低層で凸凹少なくカーブ描いてるところもなく
角部屋の横側や北側のバルコニーが無いようなつくりであれば
足場も少なくなる
正方形に近い方が外壁の長さが少なくなるから
平米でも何とも言いがたい

造りが安っぽいマンションの方が修繕費はかからなさそうです
ケースバイケースで考えるしかないと思いますが
一世帯あたりなんかで考えると失敗しそうですね

>327
「造りが安っぽい」と言うのは、建物の形が単純な形だと言うことではありません。
一般的に造りが安っぽいと言うのは、躯体がお粗末であったり、使っている材質が安いものであったりすることを言います。

このように言葉の意味を知らず間違って使っている人のことを、安っぽい人だと言うこともありますね。

バブル時代に確立された、マンションの大規模修繕工事は１世帯当たり１００万円と言う３０年も前のフレーズを、未だに言う人がいるとは、驚きますね。
都内の３ＬＤＫが６０００万円以上でも即完売していた時代のことですからね。

>328
一般的に躯体がお粗末
って意味がだれにもわからないですよ

見た目が安そうに見えることを安っぽいと言います
造りは構造を表しますね

今まで自分の言葉だけで話してさんざん失敗しているのだから発言は慎重にした方がいいですよ
今回のもあなただけの一般的な話です

>329
バブルっていつだと思ってますか？
結構な間違いかと思いますが実際いつ頃のことですか？

すみません、質問です。

大規模修繕のコンサルタント売り込みで、これまでの仕事で貰った感謝状の量をウリにしてくる所があるのだけど、事例紹介ならよくわかるしありがたいのですが、感謝状を信頼と実績の印として営業に使ってくるというのが感覚的に合わないです。

この感謝状を売りにする感覚、建築業界では一般的なんでしょうか？

なんかとても昭和以前な感じを受けるのと、感謝状なんて自分でどれだけでも印刷できるしなーと、ここ大丈夫？と疑問に思ってます。結構年はいってる人なので、業界的にそういうものというなら、まあそうかとは思うのですが。

感謝状を営業に使うなんて風潮無いです

>332
設計コンサルタントは公募して数社から相見積をとり、説明会を開催
してきめるべきです。

>330
失礼しました。
躯体に関しては、建築関係者にしかわからない例でしたね。

では、見た目は素晴らしいのに、コンコンとノックしてみると、ぼこぼこしている「張りぼて」だと安っぽい、と表現すればわかってもらえるでしょうか？

見た目は素晴らしい無垢素材のように見えたのに、触ってみると微妙に撓んでしまい、薄っぺらいので安っぽいと思ったと言うことならわかってもらえるでしょうか？

屋上防水工事のことで知りたいこと
アスファルト防水工事は約１０年間隔で行い、
トップコートは約５年間隔で行うことに修繕計画書ではなっています。

問題は、品確法で防水の瑕疵担保責任が１０年間なので、
補償期間内である最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやるのはおかしいのではないかということ。
また、アスファルト防水は１０年以上もつので、約１０年間隔でやるのは無駄であるだろうということ。

しかし、最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやらないとした場合、売主や施工会社がやるはずはないから、
１０年の補償期間が過ぎて、はじめてトップコートをやり直すというのは、アスファルト防水の劣化が進み問題が生じるのでしょうか。

それとも、トップコートはアスファルト防水を紫外線から保護して劣化を防いでいるので、補償期間内ではあるが最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合が行い、アルファルト防水を長持ちさせたほうが、結果的には経費が安く済むのでしょうか。

>331
バブル時代と言えば、１９８０年代でしょう。

屋上防水は、トップコートも含め、１２年～１３年でやれば
十分ですよ。

>337

アスファルト防水の寿命は、今のところ確認されていないようです。

５年を目処にトップコートを塗布するのは露出防水ですが、最新のトップコートであっても、太陽光の紫外線から防水層を保護する能力は５年となっています。（ただ、実際には６～７年でも大丈夫だと思います。）
だから、保証期間中にでも行うことになるのですが、そちらのマンションの保証内容に明記されているかどうかわかりませんが、トップコートの保証（寿命）は５年だと書いてあることがあります。

しかし、質問のように、施工業者が無償でトップコートの塗布を行うとも、マンション側が行うとも明記されていないマンションがほとんどだと思います。

昔からの慣習で、トップコートはマンション側が行うのが当たり前のようになっていますので、これからのマンションでは、そのこともちゃんと明記したほうが良いと思います。

ちなみに、アスファルト防水ですが、一般の築６０年くらいのビルの露出防水でもトップコートさえ施工していれば、雨漏れが起きて、防水が原因であると判明したとしても、部分補修工事しかしていないビルがほとんどです。

防水工事は、利益率が高い工事ですので、業者はやりたがるのです。

また、新築時から問題のないアスファルト防水を、大規模修繕工事でやり直したら雨漏れが発生したが、アスファルト防水からではなく、別のところだと言われて補償されなかったと言うことが良くありました。

これは、新築時からのアスファルト防水と建物とが接する端部や排水口部から防水層の下に雨水が侵入するなどが原因の雨漏れが非常に多いのですが、アスファルト防水自体の施工ミスでもなく、手抜きでもないので、保証対象となるアスファルト防水からの雨漏れと言えないからです。

アスファルト防水の寿命や安定性を業者は一番良く知っているので、よほどのことが無い限り、雨漏れを起こしてしまうようなことにはならないので、利益率が高く楽な防水をしたがるのです。

お金が余っているのなら、やっても良いと思いますが、よほど端部や排水口周りなど注意して施工させないと、これまで以上に雨漏れが起こり易くなるリスクが高くなります。


一戸建ての瓦の下には、マンションのアスファルト防水に用いる防水層よりも、はるかに薄いアスファルトルーフィングと言うものを使っています。
瓦は完全に雨水を防ぐことは出来ませんので、少しは瓦の下に雨水が侵入します。
それをアスファルトルーフィングと言う薄いシートが防いでいるのです。

一戸建ての瓦の葺き替えは１０年毎に行うわけないのは分りますよね？
だとすると、瓦の下のマンションで用いるアスファルト防水より薄く耐久性の低いアスファルトルーフィングを張替ないのかは、言うまでもありませんよね。
また、瓦から雨漏れがした場合、瓦の補修と共に、瓦の下にある防水層であるアスファルトルーフィングを部分的に補修するだけです。

何十年経っても、雨漏れがしない場合、瓦は勿論、アスファルトルーフィングの交換なんて行うことはしません。

なのに、どうしてアスファルトルーフィングよりも耐久性の高いマンションのアスファルト防水を１０年毎にやり直す必要があるのでしょうか？
　

>340
保証と寿命は全然違う物事です

家電製品の保証が1年だとしても寿命ではありません
間違った認識を撒き散らすのは公害です

常識的に考えて、自分の家のテレビが壊れたから買い換えるようなこととマンションの共用部分を同列に考える事も違うでしょう

端部が漏れて保証されなかったなど適当な業者に騙されただけにすぎません ないしは工事金額が安いと思って工事箇所決めた愚かさでしょうか
明らかなる保証対象部分です きちんと保証契約を確認するようにすれば防げたと思われます

長々と話をして相手に自分の意図を伝えられない事を漢字2文字で何と表現をするのか
せ一度調べて頂いた方が良いと思いますね

管理侍のスレに、大規模修繕についてのことが書き込まれているよ。

アスファルト防水は１０年保証になっている場合は、通常は１５～１８年ぐらいは問題ありません。防水層が原因で漏水事故が発生するのはまれで、その大半は施工ミスが原因です。１５年目ぐらいで漏水がなければ、トップコートの塗り直しと、アスファルトルーフィングの劣化部とドレン部やパレペットの立ち上がり部、脱気筒回りなどを中心に補修すれば十分でしょう。

１回目の大規模修繕工事に専門家による「劣化診断」は不可欠でしょうか。特に①コンクリートの中性化試験②塗膜付着強度試験ーーはやる必要性はないと考えます。「ほんの一部を調べて」いるだけですから。当方のマンションでは外部の専門家による劣化診断はやりませんでした。複数の修繕委員が①パルハンマー②クラックスケールーーなどを持って「自主点検」をしました。１回目の大規模修繕工事はしょせん「化粧直し」がメーンですから。素人でも十分です。

大規模修繕工事を進める最大のポイントは「自分の資産価値は自らの手で守り、向上させる」の精神で「マンション住民（修繕委員等）が、徹底的に基礎勉強をする」ことに尽きます。どのような方式を採用しても管理会社やコンサル、施工業者任せでは、肝心のノウハウが溜まりません。

そして、次の同様の工事が１５年以上先にできるように、材料や工法を学、選択することが大切です。たとえば、外壁塗装メーンのシリコン系塗料でも「キチンと施工すれば」１５年～２０年ぐらいは十分に機能、美観を維持します。それまではクラック部などの補修をキチンとすれば問題ありません。仮に１２年サイクルを１８年サイクルにするとトータル工事費の節約にもなります。

できれば、近隣の工事経験組合との交流などができれば、いいですよ。

>346
大規模修繕工事の周期を先延ばしすれば、確かに経費の節約にはなるでしょう。
しかし、建物の維持・保全・改修は、悪くなるまでできるだけ先延ばしするのが
いいとはいえないでしょう。
工事は、外装の見栄えを良くするためにもやります。
悪いところばかりではなく、悪くなりかけたところもやるのです。
そして、劣化診断や工事をしてみて、悪いところが気づくこともあります。
やはり、専門家に任せ、１２年～１３年周期で工事をやる方がいいと思います。
修繕積立金の少ないところは、やりくりは大変でしょうが。
コンクリートの建物は、見える部分を全てやりかえれば、新築のようにきれいに
なりますからね。
部屋の中も同じことです。

＞347

貴方の主張は基本的には間違っているとは思いませんが、「やはり専門家に任せ、１２～１３年周期で工事をやるほうがいいと思います」には、少し違和感があります。まず、「専門家に任せ」の部分ですが、本当にマンション住民の立場に立った専門家を見つけることがポイントになります。ややもすれば「不要不急で過剰な工事」になりかねません。自分の資産を他人の判断に任せるのは、いかがかと感じます。

また、「１２～１３年周期」ですが、一般的な周期だとは思いますが、絶対的な周期でしょうか。きちんとした工事をすれば１５年ぐらいは十分に持つと考えます。

劣化診断を否定しているものではありません。分譲１０～１２年ぐらいで中性化試験などする必要があるかどうかを指摘したものです。

>348さん
周期については、そのマンションの積立金の余裕度で考えればいいことだと思います。
快適なマンションライフを送るという意味では、早くやれればいいでしょうから。
専門家に任せるというのは、１２年でやろうが１５年でやろうが同じことです。
ただ、大規模修繕工事の２年前ぐらいから、専門委員会を設置して取り組んでいく
ことが必要でしょう。
建物診断、設計・監理、施工業者について、公募や管理会社の推薦、専門委員会からの
推薦等、マンションの大規模修繕工事の経験のある業者をまず選定し、その中から
慎重に選定していくべきでしょう。
そして、説明会に臨む業者を３～４社に絞っていくべきです。

劣化診断は建物の調査だけするのではありませんよ。
調査をして、診断結果報告書を提出しますが、それには、診断報告書、修繕仕様書、
工事概算積算書があります。
総合所見も含めて診断業者が説明をすることになります。
できれば、長期修繕計画の作成もすることもあります。
ちゃんとした工事をやるには、建物診断は必要ですよ。

＞349さま

348です。ご指摘ありがとうございます。繰り返しますが、私はすべての劣化診断を否定しているものではありません。築10年過ぎぐらいのマンションでの中性化試験と塗膜付着強度試験は必要性が低いと考えるものです。専門業者の劣化診断につきもののこの２つが絶対的に必要な理由をおしえてください。また、全体の何割ぐらいする必要がありますか。「鉄筋のかぶり厚調査」などは、どの程度必要でしょうか。

工事仕様書や概算積算書を作成するうえで、各種の劣化状況を確認することを否定していません。クラックやエフロ、チーキング、防水層の膨れ、破れ、シーリングの切れ、だれなどの調査は必要不可欠だと考えています。どの部位でどのぐらいの劣化しているかを把握しないのでは、工事対象部位の選定はできないからです。しかし、これらの作業は専門家に依頼しないとできないものばかりではありません。大半は修繕委員が学習すればできるものが多いのではないでしょうか。

工事を通じて「建築についての基礎知識とノウハウをためる」ことが重要ではないかと考えています。

>350さん
私は建築関係のプロではありませんので、詳細は分かりませんが、築１０年程度での劣化診断としては、
ちょっとオーバーな気はします。
ただ、劣化診断と設計・監理が同じ場合もあります。そのときは、詳しくやるとは思いますが。
自主点検は、自分たちでやるとしたら、下記程度ではないでしょうか。

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

　必要な部分だけ、必要な修理をするのが基本です。　修理する必要のない部分は、後回しでいいです。
　足場が必要なものはまとめて、屋上防水工事などは漏水が起こってからでは遅いので、早めの方がいいでしょう。

①建築士と契約　　（理事会が面談で決定
②必要な修繕箇所の洗い出し
③相見積もります　（仕様は共通
④理事会で業者と面談します

※管理会社は外します

　管理会社は外せません。　工事に必要な情報は、管理会社が持っていますから。
　管理会社は、コンサルタントを初め、工事会社も紹介してはいけません。

管理会社を外すかどうかは、規約と委託契約を確認して下さい。
ただ、外せるとか具体的表現はしておりません。役員が素人で
管理会社主導の管理物件は外すと危険な規約や契約条項が潜ん
でいる。これは、その物件の管理に精通した者でないと見抜け
ません。管理会社主導の管理物件は管理会社に全部委託してい
る時はトラブルはありません。大きな金が絡むと反対者には牙
を向けてきます。

※築古マンションで管理費等が高騰していると購入しない方が
　良い。。

ある管理会社（大手）の管理員への指導
各種工事の内容が解る請求書などの廃棄を２年で指示していました
このような建物の維持管理内容は建物の存する間は保存すべきものです

　その通り　管理規約細則に、文書細則がなければ、メモも含むすべての書類は永久保存です。
　マンション管理業協会にも例示があります。

　マンション管理業協会にも例示がある他、信頼できる大規模修繕コンサルサントＨＰにも例示があり、他県ですが管理組合の団体ＨＰにも例示があります。

　建物の状況により、修繕周期や修繕箇所は大きく異なります。　足場のいる躯体（本体）部分当は、早めに、足場のいらない部分は、劣化状況を詳しく調べ、必要のない部分は省いたほうが良いでしょう。

　進め方とは少し異なりますが、大規模修繕をしているマンションを見かけました。
　足場をかけ、壁面を点検し、修理が必要な個所は、修理しているようです。
　駅には近いマンションですが、周りに足場をかけられる建物ですから、ネットもちゃんとかけ、風が強いとわかるように、吹き流しも付けておられました。

　まず、信用できるマンション管理士の方（できれば複数の専門分野の方々）の診断を受けてください。
　もし不安なら、複数のマンション管理士の方の診断を受けて下さい。
　そののち、診断結果を比較し、相違のある場合は、根拠を聞きましょう。

　大規模修繕コンサルタントでも構いませんが、すぐに営業活動を展開する業者は止めた方が良いでしょう。

　管理会社が、タダで診断を申し出れば、断ってください。　診断結果に疑問があることがあり、不要工事をさせれれることがあります。　あわれな子羊になりますよ。

　次に、３年ごとの、特殊建築物調査と建物診断を比べて下さい。　調査項目は異なるようですが、同じようなものは、古いものが傷んでいますので、新しい調査のものの劣化がそれよりましならば、古い特殊建築物調査は、虚偽の恐れがあります。
　その他、都道府県によりますが、全面打診診断が８年前に義務付けられていますので、古いマンションは注意が必要です。　調査機関への報告が無いと、恐ろしい金額の罰金が発生する恐れがありますので、至急調査又は大規模修繕等の計画を策定し、報告機関に相談して下さい。
　当地では、管理組合が、大規模修繕を計画している場合、全面打診調査は、少々遅れても良い可能性があります。
　ただし、外壁落下が発生するなど、明らかに危険な場合は、責任を問われるかもしれません。

　次に、最低限修繕が必要な場所を把握します。　特に、足場等の外部から資材を運び組み立てないと使用できない資材が必要な場合、関連工事の屋上防水改修工事、外壁補修工事等には、漏れが無いよう注意します。　修繕箇所を見落とすと、足場解体後、再度足場の掛け払いが発生し、住民だけでなく、工事会社にも迷惑がかかります。
　このことについては、管理会社と大規模修繕コンサルタント等の責任ですので、工事会社の責任ではありません。
　管理会社の情報提供不足と、コンサルタント監理業務の不備等が原因ですから。

　他に、特別な資材を使用しない修繕箇所でも、近隣に隣接する場合は、できるだけ事前に修繕箇所の把握と修繕方法、騒音の発生等を説明しておきます。　近隣の要望や苦情で工事が中断した例があるようです。

築13年、47戸、14階、設計監理方式で行うようになりましたが、発注先は管理会社300万です。笑
戸当たり約165万で管理会社お抱え設計事務所が予算書いて来ました。
見積もりはまだです。
皆さんどう思われますか。

　長らく投稿拒否にあい、投稿できませんでした。　口コミ知りたいさんの投稿は、判断材料が不足していますのでお答えしようがありません。　近日中に総会があり、大規模修繕関係の議案が出ますが、理事会の議決を経ていないので、当然無効です。　急いだほうが良い工事もありますが、遅れたのは、管理会社の情報提供不足及び怠慢ですから、徹底的に責任を追及します。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　新築工事なら、地元説明会が開催されますが、大規模修繕ではあまり例がないようです。 　ただ、例がないだけで、敷地の中でも隣接部分に変更が生ずる場合は、説明会でなくとも、工事概要を知らせておけば、苦情等は少なくなると思います。　聞いているのと、聞いていないでは大違いです。

　まず、管理組合（主に理事会）が、建築図面や設備図面や修繕履歴等を見ずに、建物等の現状を、把握します。 　図面等を見てしまうと、先入観が入りますから、非効率ですが、素人目で見た方が、不具合を発見しやすいです。

　次に、管理員室等に保管の、図面や書類と照合し、不具合箇所が適切な時期に、適切な方法で修理されているか確認します。　　この時点で、適切な修理等が適切な時期に行われていない、または、放置されている場合、管理会社には管理会社としての能力がありませんから、管理会社変更または解約を検討します。

　個人的には、完全自主管理か部分委託管理への移行を進めます。

　次に、居住者のニーズをつかみます。　アンケートは数字の取り方で、結果が異なるため、個別ヒアリングを多くして、「声なき声」の掘り起こしに努めます。　アンケートが必要な場合は、アンケート前に説明会を開き、アンケートの目的等を説明します。　最近のセミナーや相談会で、高齢者の中には、大規模修繕工事にさえ反対される方がおられ、工事ができないと、今はやりの「限界マンション」になることがわかりました。
　過去に居住していたマンションは、約２０年前に「スラム化」を避けるため、全員同意で建替えしました。

築３３年、建物は当然ですが住人の高齢化が進んでいます。

そして、高齢者は非常にやっかいな存在です。
とにかく修繕を嫌がります。
私はやはり適切な時期に適切にお金をかけるという事が一番だと思っています。

３８戸の小さなマンションですが、修繕となるとそれなりのお金が出て行きます。
今すぐ必要のない工事でも金額が低いと「まぁ仕方ない」と納得するのですが、必要な工事で１０００万となると「うちはどうもないからしなくていい。して欲しくない」と。

共用部分だけ見るともうすでに「限界マンション」です。

住人のモラルも低く、改革するよりかはさっさと引っ越しした方が賢明でしょうか？

３７０さんは、新築時に購入され住んでいるのでしょうか？
高齢者と呼んでいる人達の考えには一理あると思います。
これまでの工事などに無駄が多かった可能性があります。
38戸なので、大規模修繕工事を行う場合、大規模物件と比べるまでもなく割高になってしまいますので、無駄をしたくないと考えるのでしょう。
修繕積立金も戸数が少ないので月額が少額での積立になります。
立地などが分らないので明確な判断ができませんが、築33年だとすると3回目の大規模修繕工事についての事のようですが、3回目なら時期が早すぎるとおもいました。
最近のマンションでの計画ではなく実際の事から、33年目だと2回目の大規模主膳工事が終わったくらいです。
おそらく積立金も少ないか、もしくは借り入れをしている可能性もあるのではないでしょうか。
30年を超えると、建て替えなどを視野に入れた長期の計画にし直さないといけないと思います。
最近のマンションだと躯体は100年持つのが当たり前になってきていますが、33年前のマンションだとバブル時期なので突貫で作られたか、ふんだんに金を掛けて作られたかのどちらかでしょう。
前者の場合は建て替えを考慮すべきかもしれないですが、後者なら建て替えはまだ考慮する必要は無いと言えるでしょう。
どんな工事をしたのか、現状はどうなのか、見た目の問題なのか、躯体に係わる重要な問題なのか、などを出来るだけ客観的に捉えて使える資金を把握して、将来に想定される工事と費用を踏まえるべきでしょう。

３７０です。
私は新築時からではありません。修繕積立金管理費は戸数の多いマンションに比べると割高です。

今回は大規模修繕というか、玄関扉の交換です。
実際はあと２年後の計画でしたが、もう既に劣化が激しいので、増税前にという事で前倒しでやる事になりました。

立派な造りではないですが、建て替え問題はあまりにも非現実的すぎて誰もピンとこないと思います。

私はこれからずっと先の事も考えねばならないと思ってはいますが。

高齢者はきれいにしたいとか資産価値が、とかはもう思ってないようですが、どこでもそんな感じでしょうか。

資産価値とは、第一に立地条件、次にマンションの修繕計画等がしっかりしていて、それに見合う
修繕積立金が確保されているかどうか、その次が、それらを管理していく（管理会社任せではなく
。）、組合員の資質の高い組合員が相当数確保でくる体制のマンションかどうかです。？

ほー

設計コンサルタントによる設計管理方式で大規模修繕工事を計画している90戸のマンションです。
修繕工事を適正価格で行いたく調べていましたら、国交省から平成29年1月にマンション管理業協会等へ通達が出されており【設計管理方式】では設計コンサルタントがリベートを工事会社を通して受け取り管理組合の利益と相反するコンサルタントの存在があるので、管理組合に対して以下の相談窓口を周知せよとの内容でした。
しかし管理会社から何の話もなく設計コンサルを紹介するとの立場の様です。

(通達は住宅局　国住マ第41号　国土建労第1021号　平成29年1月27日付)
1.修繕工事費用については(無料見積チェックサービス)(公益財団法人)住宅リフォーム紛争処理支援センター
　0570-016-100
2.建物・設備の維持管理ついてはマンション管理センター　　03-3222-1519　　
と、成っており当マンションでも大切な財産である修繕積立金を適正に使うため相談窓口を利用したいと思います。


既に上記相談窓口を大規模修繕で利用されたマンションがありましたら利用方法等のアドバイスをお願いいたします。

相談など殆んど有りません。自分のマンションの組合員の中から、
マンション管理士等有資格者を探しなさい。

増税前に施工して、工事費を節約しよう。しかし、施工会社が決まると、五輪前で人手が少なく、人件費が上昇傾向。
この相反する言葉がでてきます。コンサルタント設計単価を出して来た時点でもう一度立ち止まって考える必要が有ります。監理のお金をどぶに棄てることになるかもしれませんが、五輪後待て待つのも一つの手かと。

工事監理に管理会社が噛んでる場合は監理(ややこしいですが)に関して組合が痛みを伴わない解除がてきなければ、管理委託契約の次回更新は無い、とのアナウンスの少々強引な力業も有りかと。

修繕工事会社は次の工事は請け負えるハズが無いと思って今回の工事でできるだけ取ろうとしますから。

増税前に工事を使用なんてとんでもない考え。
僅か２％だよ。
そのために工事をはやめれば次の工事もその分早く
やらなければならなくなる。
それぐらいは仕様や材料でどうにでもなる。