西新宿三丁目西地区再開発

グズグズしてるとさらに分譲価格が上がって地権者の取り分が少なくなる。

>>267 匿名さん

はい、組合職員=デベロッパー職員です。

都市再開発法に基づいて本組合が設立されます。
組合設立のためには、土地所有者や借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得ることと、同意した人が所有する宅地と借地の面積の合計が全面積の2/3以上であることが条件になる。 その後、組合運営のルールである「定款」と、市街地再開発事業に関する「事業計画」を定めた上で申請し、都道府県知事の認可を得ることになります。
ただ実務上は同意比率がやや上がります。

その根底にある考え方は憲法29条私有財産の保護です。
https://www.hrr.mlit.go.jp/youchi/koukyo.html

行政は８割以上の同意を求めて来ますよ。

同意される方の必要数3分の2または8割とのことですが、現在の予想は楽観的でしょうか?
スムーズに賛同者確保できた場合、本組合の設立はいつごろになりそうでしょうか?

スムーズに賛同者が確保できたとして組合の設立はいつ頃になりそうでしょうか?

上手く行けば年内でしょ。　それでも計画では来年解体だったから二年遅れか。

>>273 匿名さん

その辺の計画は、１年半遅れぐらいが平常運転です。組合の人も、誰一人としてそのスケジュールでいくと思ってないと思いますよ。

>>274 匿名さん

再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

>>274 匿名さん
そうなんですよ
再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

重複ごめんなさい

>>276 再開発経験者さんへ

「再開発を何もわかっていない人ばかり」
とのことですが、私本当にわからないのでこの場で質問しているので
回答して頂き有難いです。
しかし「わからない人ばかり」と書かれると批判されているように感じます。

>>262 匿名さん
ポイントは事業主体はデベでなく地権者の組合で、デベはその組合から分譲用の部屋を卸値で買受け、組合はそのカネで事業費を賄う点だな。
なので組合からするとデベに優先的に保留床をまわす必要はなく、地権者が増床した後の残りを保留床として買い受ければよいだけのことだよね。
だから組合の職員がデベに利益誘導する動きをしたら、それはアウトということになるんじゃない。

>>279 マンション検討中さんこ載ったものを見るごとに勉強させて頂いています。組合職員様、地権者がなるべく損しないように有利になるようにしてください。

デベに優先的にでもなく、どこの再開発も同じようなルールだと思いますよ。地権者は一部屋だけ買い増しできる。でも、その半分は従前資産いれてね。おそらくこれです。
もしデベの利益誘導だとかがあるとしたら、デベしか権利変換しないような区画が、あからさまに安かったりとか。

再開発経験者の書込人が2名いるようです。
276は私ではありません。
詳細に記載しているのが私なので区別して書き込みます。

そもそも地権者だけでは再開発はなりたたず、
デベロッパとの共存が重要です。
地権者利益だけを考えて動きすぎると、
得られるものも得られなくなりますよ。

あと再開発は公共性を伴い補助金もでますから、
地権者権利を主張しすぎても行政理解は得られません。
只でさえ数千万の利益を棚ぼたで得るような立場ですから。

再開発される土地建物に居住所有していた権利、
再開発推進の努力、それは地権者として当然報われるべきですが、限度がありますよね。

>>283 いち部外者さん
ご指摘の通りですね
デべ利益と地権者利益のバランスです
容積率が現行の倍以上に増えるので膨大な開発利益が発生するのでその開発利益をデべと地権者がシェアする仕組みが再開発
デべが取得する保留床価格が分譲価格の７~８割の水準となるのが利益シェアの妥当な水準だと思われます

地権者も5年前なら70平米5500万で取得できたけど、多分8000万位になるんじゃないかな。分譲価格は11000万が妥当

>>285 匿名さん
北参道パークコートは坪800前後だから現状相場はもう少し上がってるよ
分譲15000万、卸値12000万が再開発組合の役員が持つ目線なんじゃない

この事業の都市計画申請はいつごろになりそうですか。