京都の中古マンションについて

関電ブランドのロジュマンはもう終わって、シエリアが後継ってことだろうか。

パデシオン京都駅前の中古が4LDK約6,000万で最近から売りに出てますね。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

京都駅やヨドバシなんかにもすごく近くて立地的にはすごく便利だし、あと周辺も再開発がいろいろと始まってホテルや芸術大学などを建て始めてますよね。

すごく興味あるんだけど中古で6000万ってやっぱりいい値じゃないかなぁ？？

みなさんのご意見は？(※ 京都駅東側の地歴は確認済みです。地域が再開発で変わろうとしているので地歴云々のご意見は除くでお願いします)

築20年近いことを考えると、30年ローンを払い終わったときリセール価値が
ほぼなくなる。6000万出すなら新築のほうがいい。京都駅前は生活の場として
どうか。私がこの辺を選ぶなら賃貸にしておきます。

パデシオン京都駅前って1階の殆どの部分が平面駐車場でマンションを囲むように機械式駐車場もあって今時絶対無い駐車場100%のマンションです。
マンションの敷地面積も広そうだし立地もいいからきっとココは将来建て替えが可能なマンションじゃないかなあ？(例えば1階部分のガレージをやめて部屋数を増やせばデベも手を上げそうな立地に思える)
なんにせよこのマンションで売り物が出るのは珍しいから私も注目してました。

〇９８０万円って値付けをしている時点でこの物件、気を付けたほうがいい。
安く思わせて売る商法まるだし。それにひっかかるおっちょこちょいがターゲット。

>>93 通りがかりさん
一般的によくある値付けだよ。^^;

>>92 名無しさん

そうかな？しょっちゅう売りに出てる気がする。パデシオンだし、何かあるのかと思っていました。私ならパデシオンはパス。

みなさん貴重なご意見ありがとうございました。

京都駅前はとても便利だし再開発がされるので今後10年で景色がゴロっと変わるような気がするのでいいなって思いますが6000万には手が届かないので価格的に魅力を感じる大津駅前のマンションを検討する事にします。

本当にご意見ありがとうございました。

京都のマンションの事ならこのブログが参考になるよ。
https://kyoto1192.com/kyoto-takefuji/

>>96 買い替え検討中さん

京都駅周辺は便利だから賃貸を含め総じて価格が高いと思います。特に京都駅北側の下京区アドレスのファミリータイプマンションはパデシオン京都駅前と二番館くらいしか無くて今後もマンションよりもホテル優先に再開発されそうなので希少性が高いのも一因だと思います。
一方大津駅は京都駅に比べると何もない分静けさはあります。
価格も今の相場で高くはなりましたが京都の一等地にあるマンションよりかは随分安く買えると思います。
価格重視で永住なら大津がいいかもしれませんね。
私は中間の山科駅周辺のマンションも検討してますよ。

確かに京都駅前ってホテル建設ラッシュだね。
京阪やアパなんかがホテル建ててるみたいだし。
パデシオンの北側の土地も外資系ホテルに変貌するようだからその周辺には新規で食べ物屋も便乗してドンドン出店してきてるしね。ますます賑やかになるだろうなあ。

京都駅北東側は京都芸術大学が移転してくるので将来的には塩小路高倉周辺って文教エリアに変わるんだろうな。
それはそうと近くの第一旭と新福菜館のラーメン屋はいつも行列だよね。
並びたくないからなかなか食べられない。
一昔前はあんなに行列しなかったのになあ。

蹴上駅徒歩5分で岡崎エリア。
前は都ホテル。
三条界隈も徒歩圏内の築12年の中古マンション。

ブリリア京都岡崎
https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_103/pj_89184931/?vos=di0368...

>97が紹介したブログの今日の分（スーモの土地価格表）をみると
京都市役所駅前あたりの物件が一番資産価値高そう。

>>102
京都市役所駅前ならこのマンションの中古かな。https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_104/pj_89351618/

私のようなプアピープルには半値でも厳しい価格。
このへん一番住みたいところだが。で、東西線で山科か六地蔵を物色中

>>104 通りがかりさん
プアピープルっておっしゃるなら桂大橋なんてどうですか

イニシア桂大橋、中古じゃないけど苦戦してるね。いい物件だと思うが。
桂川でなくて鴨川だったら瞬間蒸発だね

>>106 購入経験者さん
もうすぐ竣工後1年になるみたいだから中古扱いだよね。

市役所駅前あたりでは、意外とリーズナブルかも↓
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_89402898/
売れるにはあと400～500万高いか……

キングオブマンションの登場。
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshikamigyo/nc_89598378/

管理費と修繕積立金だけで毎月約６万５千円。
それ考えると、宝くじで２億当たって、このマンション買えても、
維持できませんな、私には。

マンション売却検討してますが、不動産業者の選び方がわからない。銀行系に査定依頼したが、査定額低いしやたらプレミア感を謳い文句にしていて、うざい。
大手の不動産業者の悪口も↓

http://apartments.blog.so-net.ne.jp/2015-06-03

三井のリハウスはヤバそうなので除外。
地元の不動産会社ってどうなんでしょうか。
京都でどこかいい不動産業者ありますか？

>>111 口コミ知りたいさん
三井は何でヤバいの？

>>111 口コミ知りたいさん

いい不動産屋なんてこの世には存在しないよ。

儲ける為には平気で不都合な事でもいいように言うのが不動産屋。

もし売却したいなら複数の不動産屋と一般媒介契約すればいい。

三井や住友や東急などの大手に頼む方が地元の不動産屋なんかよりも売れる確率はずっと高いよ。

私はコインパーキング経営で三井とやり取りしましたが最低の会社でした
三井のリパークのオーナー皆様同意見ではないかと推測します

三井のリハウスはオススメできませ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15366/

やっぱり築年数が古いマンションて上下左右の音って気になりますか？
階下の方から昼間、生活音で怒鳴られました。管理会社には一切言わず直接来るので正直迷惑してます、しかも脅すような感じで言葉使いも乱暴だし。階下に怒鳴りこまれることってよくあるものですか？

>>113
京都地元のリー･マンションって京都では大手よりも迅速な仕事に定評があるよ。
http://re-m-life.com/

ワシもよく上の階のアホを怒鳴りに行くが、もしかして同じマンションか

管理会社を通すほうが良いかと思います

東京オリンピック後のマンション価格ってどうなるのかしら
https://www.sumu-log.com/archives/10610/
で書かれてるように2020年以降まで待つ人は確かに多いですよね
本当に下がるのかどうかが疑問です。

年取ってから住んでも楽しくない。今、住んでこその人生だ。

年取ったら便利なマンションに住みたい。
若い時は少々便が悪くてもいいけどさぁ。。。

駅近のマンションは
中古でも本当に高いですね。
それでも売れているらしい。

新築では駅近のいい物件がないからしかたない。
烏丸御池か京都市役所前徒歩５分以内の物件がほしい。5500万以内で。

狭い部屋ならその価格であるよ。

5500万では相当築年数経ってるか
狭いか、
前建物がもろ被りしかない

6000万台からでしょうね

京都のど真ん中に、５３００万で築４年のけっこういい中古マンション買いました。
６７平米だけど、まあ満足しています。懇意にしている大手不動産の営業マンに
自分の希望をしっかり伝えておいて、いい物件が出たら真っ先に教えてもらいました。

できれば90平米欲しい。

京都の中心部で90平米以上となると、中古でも7000万、大手デベの築浅物件なら億ション。
けっきょく財力次第ですね。子供の代まで二代でローン組めるなら、私でも買えるかな～

>>126

営業マンが教える物件なんて買ったら、ろくな事ないですよ。

彼等はお客さんの利益よりも自分たちにとって都合のいい物件を必ずプッシュしてきます。

それが彼らの仕事だから。

自分で選べる知識や相場観を身につけましょう！

そりゃ、本人が勉強するのは当然だけど、営業マンを活用しないなんて
もったいない。かれらはいい物件を握っている。それをだれに持っていくかは、
顧客の懐事情などを見極めている。まあ、客と営業マンの駆け引きを楽しみながら、
いちばんいい物件をゲットしてくれたまえ。

>>129 購入経験者さん
同意。
物件選びは自分でした方が無難。
営業マンは必ず売りにくい物件を紹介しますからね。

>131
どうですかね。
自分で決めるのは当たり前。ただ情報はできるかぎり多元化したほうがいいよ。
営業マンを活用すると、いろんな物件見せてもらえるので、目が肥えてくるよ。
せまい視野で選んで、ハズレをつかまないようにね～

>>132 購入経験者さん
あんたエラい営業マン贔屓だが、営業マンか？（笑）

>133
贔屓とか関係ないんじゃないか。
情報は多い方がいいだろ。営業マンの情報も活用しつつ、
自分で物件をきめる。それだけ。

>>134 匿名さん
営業マンの情報って具体的にどんな情報？
ネットで検索すればほぼ全ての物件の情報が見れる。
まあ年寄りやアナログな方は営業マンのいい客にならざるおえないが…

>135
甘いな。ネットに載るのは業者と顧客の間でさばけなかった物件。
ほんとうにいい物件はネットに載る前に取引されているよ。
そんなことも知らないのか・・・

>135
あっ、新築物件ね。それでも会員登録したり、ベデもしくは販売代理店の
営業とコンタクトがあると、ネットオンリーの人間より情報が早い。
築浅中古の場合、優良物件はネットに出る以前に取引が終わってる。

それから、これは高級物件の場合だが、広告が出た時点で、
すでにいい条件の部屋は成約済みになっている。なぜかな～

>>136 匿名さん
知ったかぶりで喋ってるようだが、営業マンの能書きやニセ富裕層のしょうもないレスは要らんから。

>>138 匿名さん
具体的なケースを出してから偉そうな能書きを垂れたらどうなんだ。（笑）

ふふふ。内部情報を出せるわけないじゃん（笑）

>>141 マンション検討中さん
HN変えまくって、そこらじゅうのスレに適当な事を書き散らしてるんだろうな。

御所南の中古物件はスーモの中古物件にのる前に売れてしまうようです。

世の中にはマンション買うのが趣味みたいな人もいますからね。本当に。

能書きはもういいから。

>145
「能書き」の人、たぶん別人ですよ。
話題を変えて、ロビーに白いグランドピアノが置いてあるマンションって、
何だか恥ずかしい。韓流スターに憧れる主婦層をターゲットにしましたって感じで。
イーグルコートあたりがやりそうだが…

御所南に住んだら、他の地区に住む人々を下に見て楽しむことができますね。羨ましい。

どうでしょうね。

御所南はいいね。御所南に住んでますって言うとほとんど羨ましがられるから。
なにせ京都でナンバーワンの立地、他の地域は真の京都人が住む所じゃないね。
たとえワンルーム賃借でも御所南は御所南。腐っても鯛だね。

>>147 匿名さん
見晴らしならこのマンションだって負けてないよ。（笑）

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1026728535/?DOWN=1&SEARCHDIV=...

御所南の見晴らしはそこと同レベルなんですかね。

>>151 匿名さん
御所南vs桂離宮東 w w

皆さん御所南を持ち上げるけど、具体的なマンション名出てこないのが不思議。

結局ここで御所南を持ち上げている人はイメージだけで、土地勘もないんじゃないかな。住んでる者からすれば、寺町通り以外は、どうってことない路地ばっかですよ。

ついでに言えば、御所東も御所西もごちゃごちゃして、せせこましい場所。

御所南もたいしたことないね。

全体で見たらいい立地でも個々のマンションはレベル低いね。

築浅（築５年以内）で御所南の一番いい物件を選ぶとすれば、
「ザ・京都レジデンス御所南」でしょうか。いかにも落ち着いた
場所にさりげなく経っていますが、気品があります。
中は見たことないけれど、その前をよく自転車で通ります。

リソシエ・ラグジェ御所南の４階の部屋も内覧したことがあるが、
立地的には最高でした。大文字がくっきりと見えるし、前は
御所南小の校庭だから、展望は開けているし（休み時間はうるさいかも）、
ロシア教会も見えるし、とてもいい環境で食指が動いた。
結局、バスとトイレが小さいのと、ふかふかの床が気になって成約に
至らなかったけれど、いい物件だと思います。私が見たときは5000万前後
だったけれど、さっきスーモで見たら、（違う部屋かもしれないが）6000万越えで
売り出されていてびっくり。3年で1000万以上値が吊り上がったのかねえ。

2割値上がりしたんだね。

ジオ（阪急阪神不動産）も御所南界隈に５つマンション建てているけれど（「ジオグランデ寺町御池」「ジオ河原町二条」「ジオ御所南河原町二条」「ジオ御所南二条柳馬場」「ジオ御所南夷川富小路」）、いまいち高級感をかもしていないのはなぜだろう。
色のせいかな。寺町御池のはベージュが安っぽいし（7000万超える物件だが）、御所南シリーズは変に和を取り入れた黒っぽさが、逆効果な気もする。御所南を代表するマンションにはなり得ていないな。住民の皆様すみません。

御所南で圧倒的にカッコいいマンションを思い出した。
パークホームズ堺町御門
スーモで中古が出ています。↓
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_89777269/
夜自転車で通ると、２階や３階の部屋のカーテンが電気を透かして
非常に美しく、住んでいる人のセンスの高さも窺われる。
一つケチをつけると、右のビル（マンション？）と隣り合っている側の
壁が、モルタル吹きつけになっている。戸建てでも、正面だけタイル張りで、
横はコストカットしてモルタル吹きつけにしている家をよく見るが、
三井のマンションだけに、（見えないにせよ）側壁にも金をかけてほしかった。

安いね。

「京の七夕」も今日が最後。京都らしい風景なのに、
外国人ばっかりなのがもったいない。田の字や御所南に
住んでいれば、このあたり散歩コースにできるんだが。
ただ、鴨川に近い京都市役所界隈の物件って中古以外ないね。

立地にこだわると 中古になってしまうますね。価格は 今後 下がるといわれていますが 自分の寿命もありますから あんまり待つ訳にはいかないと思っています。

パラロワイヤル京都四堺町はバブル期的なマンションです。
T O T O出版「京都建築MAP」1998年で紹介されていました。
大倉達也設計。http://www.okura-ao.com/profile-j.html

京町家と雑居ビルなどが交互にして並ぶような京都の中心繁華街に、この巨大な集合住宅は忽然と姿を現わす。「調和と対立」という京都の市街地の開発の際に必ず聞かれる禅問答のような問いに、アーティキュレーションのための円列柱、近くにある三条通の明治建築の組積のイメージを抽象化した御影石張りの外部仕上げなどで答えている。周囲を睥睨するべく用意されたベイウィンドウからは、京都都市部が一望にできる。

パラじゃなくてパレ。

80年代の物は、コンクリート打ちっ放しとか、地下駐車場とか、今はできない物があり、新築だけしか見ないのは損だと思いますよ。

1980年代のマンションがどんなによくても、いまさら
築30年や40年物は買いたくないわ。

169さん
新築や築浅を買える財力をお持ち？

170
それは愚問だな。持っているといったところで証明できる
わけでなし。経験的に言うと、中古物件買うなら、せいぜい
築１０年くらいまで。それ以前と以後では、普通の物件でも
グレードがだいぶ変わっている。かつては高級マンション仕様
だったものが、いまでは3000万円台のマンションでごく普通に
採用されてるからね。

京都の中古マンションですよ。
3000万円で買える新築、築浅なんてあるのかしら？

3000万円台の新築マンション、けっこうありますよ。
山科区など、中心部ではないが。

この新築マンション一覧の、マンション名の下に書かれている
価格帯をご覧くださいな。↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/京都市/

171さん
3000万円台の新築、築浅って、山科区のことだったのですね。てっきり、田の字や御所周辺のことと勘違いしておりましたわ。

京都は君が思ってるより広いんだ。

177
京都は貴方が考えてるより、ずっと狭いわ。とくに、この掲示板の方々にとって。

>>177 名無しさん
レスに間違い多いし、いい大人が掲示板見て赤面で怒るなよな。笑

マンション検討したこと無いんだろうな。

地下鉄の烏丸御池か京都市役所前から徒歩５分以内、築10年以内、60平米以上、5500万以内で中古物件ゲットの予定。

田の字、北東エリア。烏丸線の頻度が低ければ、市役所前が歩きで楽しいです。烏丸御池は街中感があります。いずれ駅とも好立地ですね。

市役所前は最高だね。河原町、木屋町、先斗町、もちょっと
足を延ばせば四条や祇園も徒歩で行けるし、鴨川も寺町も御所も
徒歩圏内。京都ホテルオークラが京都観光ではお勧めの所以。

上品な京都人は中京や下京には住まない。
左京区の下鴨や北白川か北区の小山や上賀茂などの清潔で静かな環境を好む。

別に上品でなくてもいいし。ご老人は静かな環境を好んでくだされ。

下鴨、北白川、小山、上賀茂、上品かもしれんが、基本バス便やな。まぁタクシー使えば良いやけど。中京区、下京区でも不便で、イマイチかつヤバ目な地域もあるから、場所は選び方次第だね。

下鴨、上賀茂、小山、北白川は、マンションよりも邸宅などの戸建てがメイン地域ですよね。
マンションは相対的にとても少ない。
マンションのメリットは、土地が高くて戸建てが建てられないような都心部の駅近に建つから価値があるんであって、中心部から離れていたり、郊外で不便な立地だったりする場所は車付きで戸建てが向くからね。
だからマンションは都心部や中心部にすぐにアクセスできる駅近マンションでないと、マンションのメリットを享受できないし、リセールも見込めない事を念頭に置いてマンションを買わないといけないと思う。

>>186
中心部にすぐアクセスするような立地は、北区でなら地下鉄烏丸線北大路駅か北山駅の徒歩圏内(徒歩7分くらい)で探す感じかな。
でもこの辺りにはマンションが全然建ってないな。
そうなるとマンション買うなら必然的に中京区の都心部マンションがしっくりくるよな。

現役世代なら烏丸線駅近が使いやすい。丸太町、烏丸御池、四条あたりが良いかな。飲食店の多さなら四条。新幹線出張の帰りは、特に便利さを感じる。バス便なら、京都駅からタクシー帰宅になりますね。